2017年，無論是房企銷售還是拿地，三四線城市無疑是最受關注樓市的“明星”。在“因城施策”的調控下，一二線城市樓市不斷降溫，三四線城市卻逆勢崛起，更助推了碧桂園等房企的快速發展。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，“淘金”三四線城市已成為眾多房企的選擇。那么，三四線城市的房地產市場能否可持續發展？房企該如何選擇適合自己的城市？在三四線發展面臨哪些機會與風險？

　　機構：今年三四線樓市或降溫 2018年三四線城市樓市走勢如何？

　　研究院認為，2017年三四線城市樓市“繁榮”的部分原因是一二線城市的調控溢出，是補漲的“強弩之末”。大部分三四線城市面臨人口流出、老齡化等問題，其支撐房地產市場的長期動力不足，而外地去三四線投資的投資客并不多，主要靠本地人口消化為主。另外，隨著調控的深入和信貸的全國性收緊，三四線的成交難以持續，2018年三四線城市樓市將會迎來量價的降溫。

　　國泰君安也認為，三四線城市2017年的火爆，是經由拆遷的一次性刺激，屬于“透支需求、延緩供應”的一次性刺激，短期內能推動房價和銷量上漲。但長期看，由于缺乏產業和人口支撐，棚改貨幣化安置的拉動效應將會逐漸減弱。此外，三四線購房人群的價格敏感度高，房價上漲后的需求也在一定程度上被抑制。

　　從調控角度來看，業內普遍認為，2018年房地產調控政策會維持中性趨緊的態勢，調控政策由一二線城市向三四線城市深入。分析師認為，從住建部2018年的工作重心來看，差別化調控仍是樓市政策的主基調，三四線城市中，對于部分存量房較多的城市依然會采取去庫存為主的政策，而樓市過熱城市的調控政策放松的可能性較小。

　　房企：布局三四線城市勿冒進

　　三四線城市樓市的崛起，也讓在三四線城市廣布局的房企抓住一波機遇。碧桂園堅持以大盤開發模式為三四線城市做好房子。2017年銷售同比增長78%，延續高增長態勢，其中三四線城市的銷售額占比約達到60%。

　　不僅是大房企，部分中小房企也抓住了這輪機遇，實現銷售額的突飛猛進，如中梁、祥生、美的等。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，房企拿地重心已開始由一二線城市向三四線城市下沉。中指院數據顯示，2017年50家代表房企在三四線城市拿地面積同比增長145%，樓面價同比增長53.9%。

　　對此，深圳某中介總經理鄭叔倫坦言，現在房企都在拼規模爭第一，而一線城市沒有那么多土地可供開發，進入三四線或成為必然。監測顯示，TOP50房企最青睞的三四線城市包括佛山、無錫、常州、嘉興、紹興、惠州、南通、煙臺、珠海等。其中佛山、無錫、常州位列前三，分別有31家、29家、20家50強房企入駐。

　　對于還沒進入這些城市的企業而言，還是要審慎判斷競爭格局和自身實力，別匆匆忙忙入場，最后卻趕了個高成本的“晚集”。

　　分析師認為，房企布局三四線城市，切不可貪多冒進，應根據自身企業發展情況有針對性選擇城市布局。龍頭房企可以核心城市為依托，按照城市圈逐步擴展；中小房企應選擇符合自身定位的城市進行布局。三四線城市的購房需求以自住為主，應警惕出現供大于求的情況。

　　美聯物業全國研究中心總監何倩茹則補充道，三四線城市主要的風險在于住房自有率很高，房企現在進入市場，要用良好的產品品質、優勢的配套設施等來吸引客戶購房，否則比較難銷售。

　　億翰智庫也提醒，對于企業而言，營銷窗口期并不意味著投資的機會期，市場將對進入企業的周轉能力有所考驗。如果企業不能保證項目在一年內結案的，對三四線投資建議以謹慎態度為主。

　　共識：有區位優勢的城市被看好

　　值得注意的是，三四線城市內部也出現分化。其中，一線及重點二線城市樓市調控使需求外溢到部分有區位優勢的三四線城市，如無錫、泉州、佛山等，這些城市2017年樓市表現亮眼。相比之下，仍有部分三四線城市面臨去庫存問題，如威海、呼和浩特、運城等。而且絕大多數三四線城市房地產市場以新房為主。

　　分析師表示，三四線城市樓市是否能長期發展不能一概而論，從政策來看，樓市調控長效機制不會放松，樓市從局部過熱向平穩發展過渡。三四線城市中，位于核心城市周邊的城市長期發展的動力更為持久，而人口外溢嚴重、購房需求不足的三四線城市，樓市發展壓力則較大。

　　數據分析，隨著城市圈規劃的額落地，預計未來城市圈內部的房價差距會繼續縮小，從規劃到產業的聯動性會逐步增強。粵港澳大灣區就是一個很好的先例，實現了經濟、收入和房市量價聯動。如今人口流動方向不再單純是向一線核心城市流動，而是向城市圈周邊城市流動，如東莞、惠州、嘉興等。

　　對于非都市圈內的三四線城市，房企該如何開發運營呢？新城控股集團有限公司副總裁歐陽捷曾表示，人口凈流出的三四線城市顯然不會有更持久的需求，在這些城市，房企不能奢望跨周期，沒有大盤模式，只有收割韭菜模式；大房企開發的邏輯是：小項目、標準化、速開盤、快回籠、硬聯合，快進快出。