房地產(chǎn)市場(chǎng)的任何風(fēng)吹草動(dòng)，都能激起市場(chǎng)和媒體的千層浪。近日，蘭州、合肥對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)限購(gòu)政策進(jìn)行了微調(diào)，這是否如許多媒體猜測(cè)的，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控放松周期來(lái)臨？如何判斷2018年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控前景，各個(gè)城市差異化調(diào)控的政策依據(jù)是什么？將是每個(gè)購(gòu)房者和普通家庭都關(guān)注的焦點(diǎn)話題。

　　房地產(chǎn)調(diào)控的政策取向

　　要討論2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)前景，必然需要關(guān)注中央最新的政策動(dòng)向。

　　首先，十九大精神是房地產(chǎn)市場(chǎng)制度的長(zhǎng)期之“綱”。黨的十九大報(bào)告關(guān)于我國(guó)住房制度的表述這樣的，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。

　　這一表述至少明確了兩大方向：一是此前十余年以投機(jī)性、賺取買賣差價(jià)為主要目的之一的房地產(chǎn)交易行為將受到明顯抑制。換言之，長(zhǎng)期來(lái)看，限購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅將重點(diǎn)針對(duì)多套住房的群體，而居民的自住需求仍將得到不同程度的支持和鼓勵(lì)；二是市場(chǎng)化、機(jī)構(gòu)化的長(zhǎng)期租賃住房，將得到前所未有的政策支持，多元化的住房供應(yīng)體系將是大勢(shì)所趨。

　　其次，從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議看2018年房地產(chǎn)調(diào)控之“策”。會(huì)議強(qiáng)調(diào)了“完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。”在此可作兩點(diǎn)解讀：一是當(dāng)前調(diào)控政策的整體方向不會(huì)改變，從而保證政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性；二是中央將改變當(dāng)前接近一刀切的嚴(yán)厲調(diào)控政策，地方政府和各城市將進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼呶⒄{(diào)，差異化調(diào)控政策主張將得到落地。

　　最后，從全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議看2018年房地產(chǎn)調(diào)控具體之“措”。除了中央一貫強(qiáng)調(diào)的精神外，住建部特別指出“針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。庫(kù)存仍然較多的部分三線、四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫(kù)存工作。”同時(shí)，“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，提高精準(zhǔn)調(diào)控的能力和水平，進(jìn)一步強(qiáng)化地方政府主體責(zé)任。”

　　由此可見，此次蘭州、合肥等城市微調(diào)限購(gòu)政策是地方政府承擔(dān)房地產(chǎn)穩(wěn)定的主體責(zé)任、差異化調(diào)控政策的具體落地。

　　哪些城市會(huì)跟進(jìn)優(yōu)化調(diào)控手段

　　如何“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，提高精準(zhǔn)調(diào)控的能力與水平”，實(shí)現(xiàn)差異化的調(diào)控目標(biāo)，決策依據(jù)將會(huì)是什么？又有哪些城市可能會(huì)優(yōu)化調(diào)控或放松限購(gòu)政策，不同城市的購(gòu)房者可以重點(diǎn)關(guān)注以下三方面指標(biāo)。

　　首先是前期房?jī)r(jià)上漲過快的核心城市，其周邊三線城市房?jī)r(jià)調(diào)控放松后。一般而言，不同等級(jí)城市之間房?jī)r(jià)的差距會(huì)有一定的歷史均值。2010年6月份至2016年11月份，全國(guó)100個(gè)城市中，一線城市與二線城市住宅價(jià)格之比由2.4倍上升到3.5倍，一線城市與三線城市房?jī)r(jià)之比由3.3倍上升到5.5倍，而二線城市與三線城市房?jī)r(jià)之比則由1.35倍上升到1.59倍。

　　而在房地產(chǎn)高度市場(chǎng)化的國(guó)家中，不同等級(jí)城市的房?jī)r(jià)波動(dòng)大體是同步的，各城市的房?jī)r(jià)之比也有一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的歷史均值。然而，當(dāng)前我國(guó)一線、二線、三線城市房?jī)r(jià)之比，明顯偏離了2010年-2013年間的歷史均值。特別是部分二線城市，房?jī)r(jià)漲幅過快的問題尤為突出。相反，核心城市周邊的三線城市，如果與核心城市的房?jī)r(jià)差距過大，一旦優(yōu)化調(diào)控的政策落地，其價(jià)值洼地的特征也將更為突出。

　　其次，存銷比高企、庫(kù)存絕對(duì)規(guī)模較高的二線城市，將是優(yōu)化調(diào)控的重點(diǎn)。存銷比是反映住房供需狀況的一個(gè)重要指標(biāo)。2017年4月份，住建部80號(hào)文要求，各地要根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的城市應(yīng)停止供地，36個(gè)月-18個(gè)月的城市要減少供地，12個(gè)月-6個(gè)月的城市要增加供地，6個(gè)月以下的城市不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

　　根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，截止2017年11月末，全國(guó)42個(gè)城市中存銷比最高的為北京24.2個(gè)月，北京存銷比高企有其獨(dú)特性，史上最嚴(yán)的限購(gòu)、限貸政策加上雄安新區(qū)的分流，使得北京住房需求陷入歷史低谷。

　　從全國(guó)其他城市的存銷比數(shù)據(jù)看，此次放松調(diào)控政策城市合肥、蘭州的存銷比分別為20.6個(gè)月和12.3個(gè)月，屬于存銷比偏高的城市，同樣，庫(kù)存絕對(duì)規(guī)模較大、存銷比較高的城市如大連、沈陽(yáng)、濟(jì)南、西安甚至天津等二線城市，后期跟進(jìn)、優(yōu)化調(diào)控的可能性也較大。

　　最后，購(gòu)房者可積極介入租金上漲潛力大、對(duì)高端人才吸引力較大的二線城市。根據(jù)云房數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前住房租金回報(bào)率超過4%的城市僅有烏魯木齊和哈爾濱，其他租金回報(bào)率較高的城市也都集中在東北、西南等地區(qū)。相反，一線城市、東部發(fā)達(dá)地區(qū)二線、三線城市，租金回報(bào)率普遍都在2%以下。

　　隨著“房住不炒”政策陸續(xù)落地和租購(gòu)并舉住房制度的推進(jìn)，住房租金回報(bào)率逐漸恢復(fù)到3%-4%的合理水平，將是各個(gè)城市的大趨勢(shì)。

　　對(duì)于大多數(shù)城市而言，租金回報(bào)率的上升，要么是房?jī)r(jià)的回落，要么是租金的提高。租金的上漲，必然要求人口的源源不斷的流入。因此，東北、西北、西南地區(qū)人口流出較為嚴(yán)重的地區(qū)，顯然不具備房租持續(xù)上漲的人口基礎(chǔ)。相反，武漢、鄭州、長(zhǎng)沙、西安、成都等已經(jīng)采取吸引人才政策、在周邊具有較大人口基數(shù)的二線城市，且租金回報(bào)率處于2%-3%的相對(duì)合理水平，同時(shí)租金上漲的潛力較大，這些城市可能是后期優(yōu)化調(diào)控的城市。