12月18日-20日召開的中央經濟工作會議定調了來年房地產市場發(fā)展方向。

　　會議提出，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。

　　分析人士指出，經過多年的發(fā)展，房地產市場的主要矛盾已經從解決住房資源短缺問題轉變?yōu)榱颂嵘》渴袌鲑|量問題，但相應的住房制度建設并未匹配。在新一輪住房制度改革中，如何完善促進已有雛形的房地產長效機制，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，將成為工作重點。

　　長效機制：從理論到實踐

　　對比2018年和2017年的經濟工作會議公報，對長效機制表述發(fā)生根本性變化：從“研究建立”轉變?yōu)椤巴晟拼龠M”。

　　這被認為代表著房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，開始從“理論”走向“實踐”。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，今年以來中央多次強調要建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，在具體執(zhí)行當中需要通過“不動產統(tǒng)一登記、戶籍制度改革、土地制度改革、財稅制度改革、住房金融改革以及新型城鎮(zhèn)化”這六項工作完成推動房地產長效調控機制五個載體的建設。

　　而這五個主要載體，張宏偉概括，分別是完善住房法律體系，建立健全長期穩(wěn)定的住房信貸金融政策，推動居住導向、人地掛鉤和大都市圈戰(zhàn)略，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的集體建設用地市場、逐步推動土地財政向房產稅的轉型。

　　其中，建立租購并舉的住房制度被認為是房地產市場供給側結構性改革的最重要組成部分之一。會議提出，要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展。

　　業(yè)內認為，會議強調支持機構化租賃企業(yè)發(fā)展，而土地市場上，部分新出讓租賃土地也是國企為主進行開發(fā)經營，這主要是為了促進租賃住房市場的穩(wěn)定供應， 鼓勵長期租賃。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷則表示，長期租賃目前的障礙主要在于地價過高。對民營企業(yè)而言，目前長租公寓或租賃住宅的投資回報率為1%-2%，即便未來租金上漲，地價不降則稅費無法下降，過低的投資回報率導致其難以進入長期租賃的市場。要推動租賃住房的發(fā)展，就必須要吸引大量的社會機構，包括民營企業(yè)、社會化專業(yè)機構加入。這需要政府適當降低地價，推動“租購并舉”格局的真正實現。

　　差別化調控：分清央地事權

　　分析人士指出，從此次經濟工作會議透露的信息來看，2018年調控仍將持續(xù)。

　　業(yè)內認為，會議提出要保持房地產市場調控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，這實際上是對7月召開的中央政治局會議，以及11月住建部、國土部和人民銀行三部委房地產工作座談會上相關表述的重申，可以預測，調控政策在2018年將不會有明顯的放松。

　　此外，會議在談到實行差別化調控時，首次強調要分清中央和地方事權。歐陽捷分析，所謂“地方事權”，實際是延續(xù)了過去落實地方政府穩(wěn)房價的責任，但將其內涵進行了擴大化。第一，熱點城市和一二線城市供應不足，導致了房價上漲的預期比較強烈；第二，熱點城市房價控制的責任已經落實到地方政府，屬于地方政府的事權范圍，必須抑制地方的資產泡沫；第三，要解決低收入人群的住房保障問題，要實現“住有所居”。

　　所謂“中央事權”，一方面是指中央政府需控制貨幣發(fā)行，只有控制住金融才能夠控制房地產金融泡沫的風險；另一方面，房地產的長效機制建設、住房制度建設屬于中央部門的職能；此外，房地產稅及相關稅收改革也屬于中央政府的事權內。

　　同時，不僅是房地產市場本身的調控，住房金融市場的調控也受到中央高度重視。會議強調，要促進形成金融和實體經濟、金融和房地產、金融體系內部的良性循環(huán)。

　　實際上，對于這一狀況，業(yè)內已有預估。在全聯(lián)房地產商會年會上，全聯(lián)房地產商會名譽會長聶梅生指出，時隔20年以后重啟房改，“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”成為房地產行業(yè)新的定位。要從防范金融風險、經濟體制改革、產業(yè)結構調整、土地供給制度改變的宏觀視角看待房地產行業(yè)的新轉變，房地產行業(yè)要習慣從國民經濟中，支柱型產業(yè)的“重點”向體制改革的“痛點”轉變的位置轉變。

　　“房地產的金融高杠桿時代已經結束，房地產業(yè)內不會再繼續(xù)金融寬松”，聶梅生說。