和其他領域改革一樣，房地產“四梁八柱”的深化改革，翻過一山又一山，快馬加鞭未下鞍。

　　12月8日，中共中央政治局會議分析研究2018年經濟工作，提出加快住房制度改革和長效機制建設，是2018年要著力抓好的一項重點工作，并強調要“力爭取得明顯成效”。

　　很多人都說改革好，但往往忽視改革的艱難與波折。住房制度改革的首次提出是在1998年。彼時的房改23號文件指出，“停止住房實物分配，逐步實行住房分配的貨幣化，建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系，對不同收入家庭實行不同的住房供應政策，最低收入家庭由政府或者單位提供廉租住房，中低收入家庭，購買經濟適用住房，其他收入家庭購買、租賃市場價格的商品住房”。

　　十九大提出的“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居，”幾乎是1998年房改方案的延續。

　　作為1998年房地產制度改革起草小組的主要成員，住建部住房政策專家委員會副主任委員顧云昌在接受中國房地產報記者采訪時回憶道，20年前（我們）就在研究住房制度改革，并出臺了住房制度改革方案，也就是現在推行的住房制度改革方案。但1998年房改主要是破除了舊體制，即原來的福利分配制被徹底取消，但并沒有真正地建立起住房新體制，之后政府很少再提住房制度改革，取而代之的是房地產市場調控。

　　20年后的今天，中央再次提出加快住房制度改革。顧云昌解讀道，目的就是建立新制度，歸納為“兩多一并”，即多途徑、多渠道住房保障和租購并舉。這是新住房制度的框架。在新的一年要加快推進住房制度改革，最終還要通過改制和立法，即建立和完善新制度，頒布《住房法》，將住房制度改革成果寫入《住房法》。

　　住房制度改革重獲重視

　　1996年,全國住房制度改革進入到關鍵階段,當時的國務院副總理朱镕基在多個場合表示,要把住房建設作為新的國民經濟增長點和新的消費熱點。

　　顧云昌回憶道，1998年住房制度改革是4個輪子同時啟動，一是分配制度改革，取消福利分配，實行貨幣分配；取消福利制實行市場化；二是建立對不同收入家庭采取不同住房政策的供應體制；三是發展二手房市場及房地產中介，活躍房地產交易；四是發展房地產金融，主要是發展個人住房抵押貸款。

　　正是1998年住房制度改革成就了中國房地產市場的輝煌20年，帶來了中國城市面貌翻天覆地的變化，以及中國經濟的快速增長。

　　但破舊的同時，新的住房制度并未真正建立起來，20年過去了，住房制度改革再次迎來制度建設和完善的新時代。也有人認為，這可以算是中國的二次房改。

　　2017年中央政治局會議提出“加快住房制度改革和長效機制建設”列為2018年要著力抓好的重點工作之一，并強調要“力爭取得明顯成效”。這意味著明年我國在落實“住有所居”目標上將邁出實質性步伐。

　　中央政治局會議是對2018年經濟工作的總部署，與十九大精神是一致的。十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

　　顧云昌表示，十九大報告實際上已經為此后一段時間內的住房制度改革定下方向，就是要以實現全體人民住有所居為最終目標，以加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度為工作任務，而此次政治局會議定下的基本框架，將在此后的經濟工作會議上得到更充分的討論、完善和部署。

　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示，住房制度的建立是深化住房制度改革的主要內容，應著重落實“怎么住”的問題;加快長效機制建設，則可以更好地維護市場穩定、防范風險。

　　2018年機制建設提速

　　相較2016年中央政治局會議關于“加快研究建立房地產平穩健康發展長效機制”的說法，2017年的中央政治局會議明確提出“加快住房制度改革和長效機制建設”，政策口吻變化預示未來住房長效機制建設將進一步落實和提速。

　　從今年年初提出的差異化供地政策，到租賃住房、共有產權住房等公共住房建設的持續推進，再到十九大重申“房住不炒”和“租購并舉”，中央立足供給側的施政方向已逐漸明晰，政策正趨于理性。

　　“2018年有望成為房地產基礎性制度和長效機制的建設年。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛建議，應堅持調控不動搖、不放松、不歇腳、不松懈，從金融、土地、財稅等方面采取切實措施，推動房地產長效機制建設邁出實質性步伐。

　　顧云昌認為，長效機制可以歸納為1+3，1指的是住房制度本身的長效機制；3指的是財稅制度、房地產金融制度以及土地制度，三方面都要發力才是真正構成長效機制的全部內容。僅建立住房制度，不足以讓房地產市場真正建立發展。長效機制建設的落腳點要落在全體人民住有所居，同時促進樓市穩定健康發展。

　　因為房地產市場是否健康發展直接關系到金融風險問題。歷史證明，近期世界上發生的金融問題，如美國次貸危機、1997年亞洲金融危機、1991年日本樓市泡沫破裂，都和房地產市場不健康發展有著直接關系。只要房地產市場平穩健康發展了，才能化解這些金融風險。

　　目前，圍繞“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，建設房地產長效機制的政策面、資金面、市場面均已開啟。隨著國內首單租賃住房REITs的成功落地，住房租賃市場開展資產證券化將加快步伐。不動產統一登記、土地登記信息全國聯網等基礎信息系統建設也已基本完成，今后基于不動產登記的相關制度體系建設也將不斷推進，特別是房地產相關財稅改革、農村土地改革等一系列制度建設也將有新的進展。

　　但中國住房長效機制建設不是一蹴而就的，什么時候能完成？5年、10年？抑或更長時間？顧云昌預計，最晚2035年前應該能全部建立起來，爭取更快一些如5~10年時間。

　　從現在到2020年，是全面建成小康社會決勝期。從2020年到2035年,在全面建成小康社會的基礎上,基本實現社會主義現代化。這個目標決定了必須具備現代化經濟體系。而現代化經濟體系離不開住房保障體系、金融體系、住房供應體系等房地產住房市場體系的完善。

　　2018年最有可能取得實質性進展的建設，顧云昌認為，主要是發展住房租賃市場、完善共有產權住房制度。“共有產權在許多城市都是有必要的。要讓保障房市場更加規范，而不是像過去那樣產權不清晰，申請人群收入界定不清晰。”

　　華遠地產原董事長說：“我們很希望建立一個長效機制，最好把戶籍制度和土地制度都改了，讓中國的政策改得更合理，這樣長效機制就可以穩定增長。”