作為已經(jīng)脫離居住屬性的金融產(chǎn)品，中國(guó)樓市對(duì)資金的依賴度沒(méi)有最高，只有更高，二者已經(jīng)變成了魚(yú)和水的關(guān)系。房?jī)r(jià)需要資金推動(dòng)，資金需要在房產(chǎn)中尋找收益，二者一拍即合。

　　在寬松的貨幣政策和財(cái)政政策下，源源不斷增量資金的持續(xù)流出，成為樓市上漲的根本驅(qū)動(dòng)力。一旦資金出了問(wèn)題，不能持續(xù)流入，房?jī)r(jià)也就失去了繼續(xù)上漲的動(dòng)力。

　　風(fēng)起青萍之末，在去杠桿緩和金融監(jiān)管的大旗下，2017年末，中國(guó)樓市正在面臨后續(xù)增量資金枯竭的問(wèn)題，十多年來(lái)支撐樓市瘋長(zhǎng)的水龍頭，正在被擰上。

　　一、貨幣寬松時(shí)代結(jié)束

　　中國(guó)央行發(fā)行貨幣主要有三種方式：外匯占款、商業(yè)銀行貸款和購(gòu)買國(guó)債等。目前外匯占款是人民幣發(fā)行的主要渠道，約在65%以上，而在高峰時(shí)這一數(shù)值接近80%。從這種意義上來(lái)說(shuō)，美聯(lián)儲(chǔ)是中國(guó)央行的央行，人民幣的發(fā)行是建立在美元這個(gè)錨上，美元是人民幣幣值的信用支撐。理所當(dāng)然，美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策的一舉一動(dòng)，必然對(duì)中國(guó)的貨幣政策產(chǎn)生不可忽視的影響。

　　北京時(shí)間12月14日凌晨3點(diǎn)，美聯(lián)儲(chǔ)宣布將基準(zhǔn)利率區(qū)間調(diào)升25個(gè)基點(diǎn)。這是美國(guó)央行自2015年底啟動(dòng)的加息周期的第5次加息，也是今年內(nèi)的第3次加息。市場(chǎng)預(yù)計(jì)2018年美聯(lián)儲(chǔ)還將加息3-4次，2019年還將加息2次。美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)后還宣布，在縮減資產(chǎn)負(fù)債表方面，美聯(lián)儲(chǔ)將按計(jì)劃于明年1月將月度縮減規(guī)模增加到200億美元。

　　美元的加息帶縮表，是從價(jià)和量?jī)蓚€(gè)方面從全球抽離美元資本，在2017年10月份縮表、12月份減稅和12月份加息三個(gè)大招后，全球流動(dòng)性將會(huì)進(jìn)一步收緊。特別是那些以美元為錨發(fā)行貨幣的經(jīng)濟(jì)體，那些在次貸危機(jī)中成為美元資本避風(fēng)港的新興經(jīng)濟(jì)體，都是首當(dāng)其沖的對(duì)象。

　　利差的存在是吸引資金全球流動(dòng)的指揮棒。本次美聯(lián)儲(chǔ)加息，中美之間利差會(huì)進(jìn)一步縮小。2008年之后開(kāi)始沉淀在中國(guó)樓市中的外資必然會(huì)跟隨美國(guó)加息的腳步，撤離泡沫極大的中國(guó)樓市，樓市債務(wù)鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)也在加大。

　　這還不算完，本月美國(guó)通過(guò)的減稅方案，將公司稅從35%減到21%，罕見(jiàn)下降14個(gè)百分點(diǎn)后，將在全球形成稅收洼地，吸引美國(guó)海外企業(yè)以及全球產(chǎn)業(yè)資本和金融資本回歸本土，對(duì)其他國(guó)家形成資本抽選效應(yīng)，中國(guó)成為最大的沖擊目標(biāo)。

　　二、樓市瘋牛的克星

　　美聯(lián)儲(chǔ)的加息一直都是世界金融界的頭等大事。本次美元加息后，中國(guó)的反應(yīng)算是最快的。就在美聯(lián)儲(chǔ)宣布加息后，中國(guó)香港立即宣布加息。緊接著，中國(guó)央行12月14日上調(diào)公開(kāi)市場(chǎng)逆回購(gòu)操作中標(biāo)利率和MLF操作利率，但調(diào)整幅度較小，均為上行5個(gè)基點(diǎn)。

　　公開(kāi)市場(chǎng)利率一直都是利率市場(chǎng)化的重要指標(biāo)，本次央媽緊急上調(diào)公開(kāi)市場(chǎng)利率，無(wú)疑是對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)加息的一個(gè)應(yīng)急反應(yīng)，相當(dāng)于間接加息。更重要的是，這一跟進(jìn)行動(dòng)，給市場(chǎng)傳達(dá)出了資金緊縮的預(yù)期：大手花錢、大口吃肉的寬松日子已經(jīng)結(jié)束，勒緊褲帶的緊日子才剛剛開(kāi)始。

　　攝于種種顧慮，目前中國(guó)央行還沒(méi)有做好加息的準(zhǔn)備，但是市場(chǎng)上的實(shí)際利率已經(jīng)是水漲船高，武力逼宮。美元加息靴子落地后，上海銀行間拆借利率SHIBOR全線暴漲，目前的點(diǎn)位大大高出存貸款基準(zhǔn)利率水平，代表了市場(chǎng)利率的最新定位。

　　在美元加息預(yù)期的作用下，作為基準(zhǔn)存貸利率的基礎(chǔ)，十年期國(guó)債收益率從2016年底開(kāi)始一路上行，目前接近4%。一年的時(shí)間，比最低時(shí)候的2.7%已經(jīng)上漲了一半，如果按0.25%的加息幅度計(jì)算，相當(dāng)于央行也加了5次息。

　　國(guó)債利率的連續(xù)上行，將為2018年的加息提供依據(jù)，而加息無(wú)疑是調(diào)控房?jī)r(jià)的終極核武器，歷史上的所有房產(chǎn)泡沫，基本上都是被加息引爆的。

　　今年還剩下兩個(gè)星期的時(shí)間，央媽跟進(jìn)加息的概率不大。但是明年3月份，不僅是美聯(lián)儲(chǔ)加息的時(shí)間窗口，也很可能是人民幣的加息時(shí)間窗口。在國(guó)家降杠桿和金融監(jiān)管不斷發(fā)力的大背景下，未來(lái)得資金成本會(huì)越來(lái)越高，錢荒會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重，中小房企的企業(yè)債、居民房貸將會(huì)成為未來(lái)容易被率先引爆的兩大債務(wù)，必須警惕。

　　三、壓垮樓市的最后稻草

　　“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融。”這是剛剛出任恒大集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家的任澤平對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法。

　　比起限價(jià)、限購(gòu)、限貸限售等措施而言，通過(guò)提高房貸利率，提高購(gòu)房者的資金成本，對(duì)于打擊投機(jī)，控制房?jī)r(jià)具有更大的殺傷力。

　　這幾年樓市火爆，居民個(gè)人杠桿率從2008年的18%，上升到2017年二季度的47.4%。在金融去杠桿的政策要求之下，當(dāng)前各地都在提高房貸利率，抑制樓市的杠桿投機(jī)，很多地方銀行的房貸利率已經(jīng)從去年的8、9折上漲到如今的上浮20%、30%。有人算了一筆賬，北京一年中房?jī)r(jià)下跌，一套80平米的房子一平米下跌1322元，但因?yàn)榉抠J利率上浮20%，和房貸利率打9折相比，總購(gòu)房款多了76萬(wàn)多。這無(wú)形提高了購(gòu)房門(mén)檻，打擊了投機(jī)行為。

　　這也意味著買房的動(dòng)力資金源基本已經(jīng)枯竭。由首付貸、消費(fèi)貸和房貸組成的購(gòu)房資金，無(wú)疑會(huì)將銀行和個(gè)人推上風(fēng)口浪尖，極可能重蹈美國(guó)次貸危機(jī)覆轍。

　　相對(duì)于貸款利率上行，目前部分一二線城市已經(jīng)出現(xiàn)了多家銀行停止房貸的現(xiàn)象。比如全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)，截至11月末深圳已有浦發(fā)、中信、平安等8家銀行停貸，舉國(guó)嘩然。而就在11月，全國(guó)有56家銀行分(支)行因額度等原因暫停受理首套房貸業(yè)務(wù)，市場(chǎng)震驚。

　　不僅停貸銀行在增加，目前能夠提供貸款的大中銀行，放貸時(shí)間也在拉長(zhǎng)。銀行無(wú)錢可貸、購(gòu)房者貸不到款成為新問(wèn)題，銀行對(duì)樓市已經(jīng)收緊了錢袋子。

　　“問(wèn)渠那得清如許，為有源頭活水來(lái)”。對(duì)于狂飆的樓市來(lái)說(shuō)，由貨幣寬松和信貸推動(dòng)的持續(xù)資金流入，無(wú)疑是唯一的源頭活水。只是伴隨著美聯(lián)儲(chǔ)的減稅、加息和縮表三大殺手锏，全球貨幣寬松的時(shí)代已經(jīng)徹底結(jié)束，沉淀在樓市中的外資熱錢將會(huì)持續(xù)流出，對(duì)脆弱的樓市形成抽血效應(yīng)，市場(chǎng)很可能會(huì)大量拋盤(pán)。

　　中國(guó)的實(shí)際市場(chǎng)利率也在飆升，2018年上半年加息是大概率事件。狂飆十多年的樓市，2018年注定在飄搖中度過(guò)！