2017年即將過去，對于樓市來說，即便經歷了嚴厲的調控，但商品房銷售面積將在2016年歷史最高點（16.5億平方米）的基礎上，逆勢再創歷史新高。而且，相比此輪周期回升起點的2014年，今年的商品房銷售面積增長了40%。如果從商品房銷售面積累計同比由負轉正的2015年6月份算起，全國樓市已連續回升兩年半的時間。

　　不過，從近期調控政策和金融信貸政策導向看，2018年樓市或許將明顯回調。近期，政治局會議將金融“去杠桿”確立為明年“三大攻堅任務”的首位，五部委發布空前嚴厲的“資管新規”，政治局會議還首次提出控制貨幣總量。這些都意味著，2017年7月份金融工作會議確立的“去杠桿”的各項措施，將在2018年全面“落地”。

　　房地產“去杠桿”是重心。截至今年三季度末，考慮到公積金貸款、消費貸款，我國居民總負債達到44萬億元，比2014年翻了一倍，居民部門債務率達到55%，債務占居民可支配收入的比重（90%）接近發達國家。不過，由于社保覆蓋率不足、“老齡化”和高房價（引致高成本）導致剛性支付增加，我國居民負債率呈觸頂之勢。從2016年四季度開始，房地產“去杠桿”已開始。首先，央行啟動房貸規模控制，要求各地新增按揭控制在新增貸款的30%以內。筆者所在的深圳，每月新增按揭控制在80億元以內。同時，針對居民借助消費貸“加杠桿”，近期三部委發文，嚴控任何形式的場外“加杠桿”。

　　十九大后，盡管長效機制和住房制度改革從研究走向“落地”，但羅馬城不是一天建成的，樓市調控繼續堅持“冒頭即打”的做法，且“預警函”式的房價嚴控觸發機制，成為2018年調控新做法，意在壓住預期、圍堵資金。唯有此，租購才能真正并舉。

　　由此，調控疊加“去杠桿”，2018年的樓市或許會經歷大幅度的回調。當然，樓市交投連續2年多快速回升后，慣性回落是必然的。今年以來，商品房銷售、新開工、開發投資等指標增速全面回落：商品房銷售面積和金額增速以每月2個百分點左右的降幅回落；10月份的新開工面積增速（5.6%）相比年初下降了一半；開發投資盡管保持平穩，但隨著土地溢價率回落，2018年也將明顯走低。目前，從各大機構年終總結會透露的信息看，由于低基準利率（當前4.90%的5年期及以上基準利率甚至低于2009年）、低庫存，加上經濟下行的拐點已顯現，明年房貸和調控繼續緊縮的空間不大，2018年商品房銷售量價盡管會回落，但降幅在10%左右。

　　由此有人樂觀估計，2018年樓市仍是歷史第二或第三好年份。對此，筆者有不同觀點。首先，從十九大重新定位社會主要矛盾，以及當前經濟運行存在的癥結（實體空心、系統性風險、債務風險、轉型不彰、內需乏力、消費基礎不扎實、貧富差距擴大等）來看，“一手托幾方”的房地產預期最攸關，具有“牽一發動全身”之地位。當前，地方執行中央調控決策上“打折扣”、租賃“搞面子工程”，消費貸“加杠桿”普遍存在。由此，房價上漲預期很頑固、地方行為模式未改，改革已形成倒逼，基于決策層“房住不炒”的新定位，房產稅和集體土地入市等長效機制、“購租并舉”住房制度從“研究”走向“落地”看，不降低杠桿水平、不打掉房價上漲預期，改革無從落實。

　　若將房地產“去杠桿”置于經濟工作總框架看，2018年將是繼2015年“降成本”、2016年“去產能”、2016年至2017年“去庫存”，供給側結構性改革的新重點。也就是，2015年確定的“三去一降一補”供給側結構性改革總構架中，2018年工作重點是“去杠桿”。而且，除改革已形成倒逼外，外需回暖疊加“新經濟”火熱（盡管這兩大動力有多大、持續多長還存疑）也創造了推進“去杠桿”的寶貴“窗口期”，并夯實了經濟增長的中樞。外部環境也在倒逼，如美聯儲減稅加息，全球央行開啟緊縮周期，或助推資本外流、信用被動緊縮。因此，此時主動去杠桿，無疑將在控制風險預期的同時，通過釋放漸進“擠泡沫”的信號，壓縮風險觸發空間。

　　經濟增速下行，這是業內預測2018年下半年或2019年年初，樓市政策會松綁的原因。但筆者認為，盡管調控加壓和去杠桿背景下樓市下滑的慣性加大，但供給側結構性改革的另一項任務——“補短板”，此前一直著力于大型基建，未來政策將大力助推人民實現美好生活訴求，2018年將在民生生活和服務設施上獲得實質性進展。