領導在會議報告中指出，中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。從房地產領域觀察，我國房地產市場面臨的主要矛盾也已發生重大變化，需要根據發展階段的變化適時調整發展目標，進一步完善住房供給制度。

　　房地產市場發展的主要矛盾已發生重大變化

　　自1998年城鎮住房制度改革以來，我國城鎮住房制度體系不斷完善，城鎮住房市場快速發展，居民居住條件得到極大改善。到“十二五”末，中國城鎮居民戶均住房套數已超過1.0套，保障性住房覆蓋面達到20%。隨著住宅新開工面積、銷售面積和竣工面積的持續較快增長，城鎮居民住房條件明顯改善。1998年，城鎮人均住宅建筑面積只有18.66平方米。“十一五”期間，城鎮人均住宅建筑面積從27.8平方米提高到31.6平方米，到2016年進一步增加到36.6平方米。戶均住房超過1.0套以及人均建筑面積的大幅提高表明我國房地產市場總體上已解決了總量不足的矛盾，開始進入新的發展階段。

　　但同時，也要清醒地看到，我國城鎮住房的品質還有很大改進空間，主要表現為住房成套率還有待提高，許多新建和存量住房，特別是老舊小區的質量、環境、便利性等還不能滿足居民對住房品質的要求。“十二五”期間，受經濟增速回落、區域經濟結構調整和住房市場供求關系變化等因素影響，住房市場的區域差異日益明顯。由于新建商品住房供給不足、經濟結構轉型升級較為順利、人口持續較快流入、對金融政策調整反應迅速，北京、深圳等一線城市住房價格持續上漲，且同比漲幅要遠遠高于其他城市，居民住房支付能力不足的矛盾十分突出。而受前期新開工規模過大、原有主導產業衰退、人口流入緩慢甚至出現凈流出等影響，也有一些城市庫存規模過高，去庫存壓力較大。總體判斷，我國房地產總量不足的矛盾已基本解決，但結構性、區域性矛盾仍很突出，居住品質離人民對美好生活日益增長的需要仍有較大差距。

　　根據房地產市場發展階段變化適時調整發展目標

　　基于我國房地產市場已從總量供不應求轉向總量供求基本平衡，結構性、區域性矛盾突出和居住品質還需要持續提升的新階段，需要適時調整房地產市場發展目標。

　　一是在確保廣大居民“住有所居”的基礎上，全面改善居住條件，提升居住品質。在以人為本、保護環境、節約資源、優化生態的基礎上，提供功能更加合理、建筑質量更加優良、人居環境更加舒適的住房產品。加快房地產開發建設模式向節約型、環保型、生態友好型實質性轉變。二是全面提高防范房地產市場系統性風險的能力和水平。隨著房地產市場供求關系進入新的發展階段，需要更加重視防范和化解房地產市場面臨的各種風險。要準確把握房地產市場風險的主要類型和成因，調整完善金融、土地等政策工具，防范可能出現的各類系統性風險，保持房地產市場供求總量和結構基本平衡，逐步緩解結構性、區域性矛盾。三是實現經濟、社會和房地產市場協調發展。從經濟社會長期發展目標出發，處理好房地產市場發展與國民經濟、人口結構、城市規劃以及產業布局之間的關系，形成房地產政策與短期宏觀調控政策、中長期國民經濟發展規劃、區域城市群發展、城市內部空間布局與功能升級相協調，實現經濟、社會和房地產市場協調發展。

　　進一步完善住房制度

　　會議報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

　　“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”關鍵是要建立有利于房地產市場持續健康發展的政策體系，抑制投機炒作。要實現這一定位，需要完善綜合調控體系，特別是要更加重視建立房地產金融宏觀審慎管理體系、完善土地供應方式、建立評價預警機制。從全球范圍看，低利率、低首付是美國等國家房地產市場出現泡沫風險的首要原因，低利率、低首付也為投機炒作提供了土壤。德國房地產市場相對穩定，其根源在于物價比較穩定帶來利率的穩定以及首付相對較高和對住房貸款的審慎管理。因此，在我國經濟發展進入新階段、住房貸款利率水平處于歷史低位的新形勢下，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，需要進一步完善房地產金融制度，建立起房地產金融宏觀審慎管理體系。可以考慮建立首付和貸款利率的反向調節機制，在利率水平較低時適當提高首付比例，以防范房地產泡沫風險和抑制投機炒作。短期的供求失衡、特別是出現短期明顯的供不應求會加劇炒作預期，因此要重視完善土地供應制度，特別是重視根據當地住房總體供求情況和階段性的供求形勢變化，合理確定土地供應規模，防止出現明顯的供求失衡情況。要防止供求失衡，還需要建立評價預警機制，實現對住房供求情況的動態監測、科學研判，在此基礎上提高市場調控的針對性和前瞻性。同時，要進一步加強市場監管，推動企業誠實守信、合法經營，創造良好的市場環境。

　　“建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”意味著住房供給制度將進行適當轉型。從國際比較看，絕大多數市場經濟國家的住房自有率都不超過65%。很多發達國家曾試圖提高住房自有率，但是通過住房金融政策等方面鼓勵低收入人群購買住房的結果并不理想。美國、日本等國在金融政策的支持下住房自有率一度有所提高，但利率政策調整后，特別是住房貸款利率持續快速提高后，住房自有率很快回落到65%以下，并造成房地產市場的危機和金融市場的動蕩。

　　上世紀五六十年代，發達國家還曾建設了大量的公共住房，但大規模投入不僅使政府背上沉重負擔，而且低收入人群聚居還帶來很多社會問題。上世紀七十年代后，發達國家的公共住房政策也開始進行調整，在政府承擔住房保障責任的同時，開始更加重視發揮市場機制的作用。

　　因此，在新的發展階段，在完善住房制度方面要更加重視理順政府和市場的關系，一方面要根據住房市場主要矛盾的變化，政府宜進一步提高和完善住房建設等方面的最低標準，并以此引導和要求市場主體持續提高住房質量和居住品質。另一方面宜推進統一的房地產市場體系建設，引導包括房地產開發企業、規模化的租賃企業、各類機構投資者和個人住房擁有者在內的各類市場主體能夠提供更多高品質、可負擔的住房，并在堅持住房保障目標不變的前提下適時推進住房保障方式的轉型，更好地發揮市場機制的作用，真正形成多主體供應、多渠道保障和租購并舉的新格局。