過去20年，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策不少，爭(zhēng)議也不少。房地產(chǎn)在帶來積極影響的同時(shí)，也暴露出其發(fā)展不充分、不平衡的問題，帶來了部分一線、準(zhǔn)一線城市房?jī)r(jià)高企的壓力，甚至一度令人對(duì)房屋庫存和房地產(chǎn)金融的穩(wěn)健性產(chǎn)生憂慮。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新時(shí)代，房地產(chǎn)領(lǐng)域也面臨轉(zhuǎn)型之痛與機(jī)遇。

　　自1998年啟動(dòng)房改以來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)20年的高速發(fā)展。在1999年-2014年間，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資增速甚至以超過20%的年均增速發(fā)展。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，1-10月份，商品房銷售面積已經(jīng)高達(dá)130254萬平方米，同比增長(zhǎng)8.2%。商品房銷售額高達(dá)102990億元，增長(zhǎng)12.6%。

　　11月15日，北京師范大學(xué)金融研究中心教授鐘偉發(fā)表題為《新時(shí)代的中國(guó)房地產(chǎn)向何處去？》的文章。鐘偉表示，在過去20年，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策不少，爭(zhēng)議也不少。房地產(chǎn)在帶來積極影響的同時(shí)，也暴露出其發(fā)展不充分、不平衡的問題，帶來了部分一線、準(zhǔn)一線城市房?jī)r(jià)高企的壓力，甚至一度令人對(duì)房屋庫存和房地產(chǎn)金融的穩(wěn)健性產(chǎn)生憂慮。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新時(shí)代，房地產(chǎn)領(lǐng)域也面臨轉(zhuǎn)型之痛與機(jī)遇。

　　那么，在轉(zhuǎn)型之痛之下，房地產(chǎn)行業(yè)究竟是“明日黃花”還是“另有出路”？開發(fā)商的機(jī)遇又在哪里？

　　孫宏斌：房子不再搶手、好賣

　　持續(xù)一年以來的調(diào)控仍未結(jié)束。11月開始，包括山東等省份全省三四線城市全面加碼調(diào)控，全國(guó)多城市繼續(xù)落地租賃政策與限售政策。調(diào)控力度向三四線繼續(xù)深入。

　　調(diào)控頻次與花樣也超過以往任何一輪調(diào)控周期。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，1-10月，全國(guó)發(fā)布各類房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)超過210次。出臺(tái)的政策整體表現(xiàn)多樣化一城多策，與往年相比，鼓勵(lì)租賃與限售成最大的特征。此外，調(diào)控內(nèi)容還涉及到限購、限貸、限價(jià)、限售、限商等等各個(gè)方面。

　　融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司董事長(zhǎng)、創(chuàng)始人孫宏斌就注意到，“最近這一兩個(gè)月市場(chǎng)其實(shí)已經(jīng)跟上半年有很大變化，有些房子不像上半年那么搶手、好賣。過去都是一小時(shí)賣完了，現(xiàn)在可能只賣了70%、80%，市場(chǎng)已經(jīng)在發(fā)生變化。這是什么邏輯呢？非常簡(jiǎn)單，就是很多城市在過去兩年間已經(jīng)漲了很多。再漲，不會(huì)。政府限價(jià)也會(huì)極大地影響購買預(yù)期，買房子就是購買預(yù)期。如果老百姓認(rèn)為一年房?jī)r(jià)不會(huì)漲肯定不買，認(rèn)為兩年都不漲肯定更不會(huì)買，不著急。當(dāng)然每個(gè)城市不一樣，現(xiàn)在中央都是按照去年10月份的價(jià)格在控制，有的城市可能去年10月份之前已經(jīng)漲挺多，控制起來比較容易，有的城市可能去年10月份之前沒漲，可能還會(huì)補(bǔ)漲，但也是按著（限價(jià)）。”

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)也顯示房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢(shì)。需求方面，商品房銷售面積、銷售額同比增幅持續(xù)回落。供應(yīng)方面，商品房投資增速小幅收窄，房屋新開工連續(xù)4個(gè)月同比下降。資金來源方面，到位資金同比增幅持續(xù)收窄，自籌資金同比結(jié)束連續(xù)8個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，首次轉(zhuǎn)正。

　　數(shù)據(jù)顯示，2017年1-10月，全國(guó)商品房銷售面積為130254萬平方米，增幅較1-9月收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)；銷售額為102990億元，較1-9月收窄2個(gè)百分點(diǎn)。2017年1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為90544億元，增速較1-9月收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)房屋新開工面積為145127萬平方米，增幅較1-9月收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)房屋施工面積達(dá)752334萬平方米，增速較1-9月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)房屋竣工面積為65612萬平方米，增幅較1-9月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　地產(chǎn)商美好生活的投資邏輯

　　嚴(yán)峻而態(tài)度堅(jiān)決的調(diào)控為房地產(chǎn)行業(yè)帶來增速趨緩的同時(shí)，也對(duì)行業(yè)走向產(chǎn)生巨大影響。對(duì)于本輪調(diào)控，孫宏斌曾表示，“本輪調(diào)控力度之大，對(duì)行業(yè)影響之深超乎行業(yè)想象。”

　　孫宏斌于11月15日表示，這些年，他對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)一直比較悲觀。“這個(gè)行業(yè)不太可能暴漲，但是往下走可能性也不太大，會(huì)在一個(gè)很窄的通道里，這個(gè)行業(yè)其實(shí)已經(jīng)很難了。”

　　中國(guó)指數(shù)研究院近期總結(jié)稱，展望未來，十九大再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”主基調(diào)，短期內(nèi)調(diào)控政策不會(huì)放松，投資需求的減弱促使住房回歸居住屬性，商品房銷售面積明顯回落；一二線城市成交量持續(xù)處于低位，三四線城市后勁不足，累計(jì)同比逐月回落，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)作用減弱。長(zhǎng)期來看，長(zhǎng)效機(jī)制加快建設(shè)，租賃政策先后落地，市場(chǎng)將逐步回歸理性，預(yù)計(jì)未來市場(chǎng)量?jī)r(jià)將保持穩(wěn)定。

　　鐘偉認(rèn)為，房子是用來住的，不是用來炒的。這一耳熟能詳?shù)恼摂嗤怀鰪?qiáng)調(diào)了住房的功能性，但并沒有否定住房的商品屬性，回顧1945年以來的美國(guó)，道瓊斯指數(shù)、黃金以及房?jī)r(jià)的年均復(fù)合收益率分別約為7%、5%以及3.1%，除了少部分大城市之外，從長(zhǎng)周期看，美國(guó)房?jī)r(jià)的漲幅只是略高于長(zhǎng)期通脹而已。在中國(guó)，炒房風(fēng)是快速城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制不足所致。這樣的定調(diào)，決定了“房?jī)r(jià)暴漲論”、“炒房潮”難以卷土重來。

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家姚景源也認(rèn)為，“房子是用來住的，不是用來炒的”，一方面說明房地產(chǎn)有近二十年的輝煌成就，但確實(shí)也存在問題。姚認(rèn)為“房子是用來住的，不是炒的”，不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)較大幅度的滑坡、下跌，而是提出了一個(gè)新的增長(zhǎng)空間。新的增長(zhǎng)空間是什么？姚景源贊同孫宏斌投資美好生活的邏輯。“我們現(xiàn)在要追求美好生活，美好生活必然要包括人們的居住。”

　　房地產(chǎn)的下半場(chǎng)在哪兒？孫宏斌認(rèn)為，五年以后、十年以后，等到這個(gè)行業(yè)就剩20家、50家、100家的時(shí)候，基本上就是下半場(chǎng)了。下半場(chǎng)到來之前就是“三招”：周轉(zhuǎn)要快、產(chǎn)品要好、合并別人的市場(chǎng)份額。那么，房地產(chǎn)下半場(chǎng)干什么呢？就是投資消費(fèi)升級(jí)、投資美好生活。融創(chuàng)投資樂視和萬達(dá)，也在于此。

　　美好生活是什么？消費(fèi)升級(jí)是什么？第一，就是文化、娛樂、旅游、休閑、體育等等；第二是教育、健康、養(yǎng)老，這兩個(gè)不一樣，教育、健康、養(yǎng)老，你沒錢的時(shí)候也需要，但是現(xiàn)在市場(chǎng)需要的是更好的教育、更好的健康、更好的養(yǎng)老；第三就是智慧社區(qū)、智能家居，人們有了房子，就會(huì)想怎么更安全一點(diǎn)，更舒服一點(diǎn)。

　　浙江新湖集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)林俊波認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提高之后，可能只剩下大的在里面玩，小的不可能再進(jìn)來，新的大佬也很難再進(jìn)去，進(jìn)來也得玩大的項(xiàng)目才可能拿到地。建設(shè)美好生活也罷，醫(yī)療也好，健康也好，旅游也罷，酒店也罷，甚至產(chǎn)業(yè)也罷，都是做配套，實(shí)際上接下來是個(gè)配套的時(shí)代，只有這樣才能有機(jī)會(huì)在這里面繼續(xù)玩。