共有產權及租賃市場政策大事記

　　7月17日

　　廣州市印發《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》

　　7月18日

　　住建部、國家發改委、公安部等9部委發布《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》

　　9月22日

　　住建部出臺《關于支持北京市、上海市開展共有產權住房試點的意見》

　　9月30日

　　《北京市共有產權住房管理暫行辦法》實施

　　10月31日

　　北京市《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知》實施

　　未來，共有產權房及租賃房將在北京樓市中扮演更重要的角色。9月30日起《北京市共有產權住房管理暫行辦法》正式實施，北京市將通過推出大量共有產權房來解決部分群體的住房問題；10月31日起《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知》也將正式實施，在北京租賃房屋也將同購房一樣享受更多的權益。在業內人士看來，兩項政策的疊加意味著北京房地產長效機制已開始逐漸建立。

　　“不得轉商”帶來的信心

　　9月30日北京共有產權住房新政實施首日，位于朝陽區的錦都家園項目也進行了公開搖號，這也是新政實施后的第一個共有產權住房項目。

　　據了解，錦都家園共有房源427套房，其中二居室370套，三居室57套。銷售均價2.2萬/平方米。該項目也引來了16萬多戶家庭的最終確認申購，最終可以參與搖號的家庭就達到了12萬多戶。搖號分為兩組進行，第一組是朝陽區戶籍無房家庭以及在朝陽區工作的本市其他區戶籍無房家庭，共9.5萬多戶，面向該組家庭銷售的房源為299套，占總房源的70%；第二組為在朝陽區工作且符合北京市住房限購政策的非京籍無房家庭，共2.5萬戶，面向該組家庭銷售的房源為128套，占比30%。

　　“以2.2萬元的銷售均價計算，最大90平方米的房源僅需要198萬元的房款。這和周邊的房價相比起來，差距很大了。”王先生在北京已工作快十年，他對于共有產權房格外關注，在他看來共有產權房讓他離夢想越來越近。

　　北京市住建委稱曾表示，今后五年本市將完成25萬套共有產權住房供地，通過增加中小套型住房供應，合理制定價格，有效推動北京市住房價格平穩健康運行。“5年25萬套的供應量遠遠超過了過去幾年的自住型商品房的供應量，對于市場來說，加法供應的作用也更加明顯，能夠明顯降低市場對于房價上漲的預期。”中原地產首席分析師如是稱。

　　值得一提的是，北京市推出的共有產權住房再上市產權性質進行了收緊，以“封閉管理、循環使用”為原則，明確共有產權住房的“共有產權”性質再上市后也不能變更。在專家看來，“不得轉商”的政策規定讓購房者將永遠不能夠獲得安全意義上的投資價值，換句話說就是可流轉但投資屬性弱，從產權意義上保護了保障房人群的資產升值權，體系內流轉又可以做到避免過度福利化。未來共有產權房購房者退出后，再購房群體依然是共有產權房群體，減少了帶有投資屬性需求的進入共有產權市場，在王先生看來，沒有比“將投資需求驅逐出市場”更有意義的事兒了。

　　租賃新政詮釋“租售同權”

　　北京市住建委會同市發展改革委、市教委、市公安局等多部門聯合起草的《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知》（以下簡稱“《通知》”）定于2017年10月31日起實施。在很多業內人士看來，該租房新政的推出是體現“租售同權”的最好實踐。

　　所謂的租售同權，指的是租房與買房，居民享有同等的待遇。例如，新政中提到無房京籍家庭子女可在租房區上學。依據《通知》，北京市戶籍無房家庭，符合在同一區連續單獨承租并實際居住3年以上，且在住房租賃監管平臺登記備案、夫妻一方在該區合法穩定就業3年以上等條件的，其適齡子女可在該區接受義務教育。

　　《通知》在本市現有義務教育政策要求的本市戶籍家庭適齡子女須在戶口所在地接受義務教育基礎上，規定本市戶籍無房家庭適齡子女按照相關規定可以在租房所在區接受義務教育，在“為本市戶籍無房家庭承租人賦權”方面邁進了一步。

　　專家認為，新政從租賃交易、租賃權益等方面也作出了規范，對于市場來說，有幫助租戶提高權益，穩定租賃關系的作用。“租賃關系穩定是中低收入人群的迫切需求，也有利于房地產買賣市場的穩定，租賃調控是房地產調控的一個重要環節，會疊加北京供應的租賃房源，和其他房地產政策一起影響房地產市場。”專家進而指出：“北京對于租賃市場最大的影響應該是增加了20宗住宅70年產權出租房用地的供應，接近2萬套房源的增加對市場的影響一年后會逐漸顯現。”

　　在業內權威人士看來，新政穩固租賃關系有利于增加租賃人口的穩定性。“目前的租賃周期通常不足一年，其中有租房人口流動性強等客觀的市場原因，也有租客權益保護不夠等政策原因。《通知》中對于租賃期限的規定，將鼓勵住房租賃企業通過與租客簽訂長期租約獲取政策支持，增加租賃人口的穩定性。”

　　房地產長效機制逐漸建立

　　業內人士指出，從共有產權房源供應到租賃政策出臺，這意味著北京房地產市場的長效機制已經開始逐漸建立。“共有產權住房，是從住房供給的角度來建立長效機制的探索。”全國房地產商會聯盟主席顧云昌表示，從本質上看，共有產權住房是對已有保障房體系的規范和完善。

　　從供應量看，北京市將按照今后五年建設150萬套住房要求，推進25萬套共有產權住房和50萬套租賃住房落地，加快完善相關支持政策和管理機制，促進項目早落地、早開工、早入住。“北京市明確了共有產權房的長效調控機制，再加上2017年自住房土地供應面積超過了整體土地供應面積的30%，共有產權房將成為未來新建住宅市場最主要的供應形式。過去幾年自住房是除信貸外對北京房價影響最大的供應工具。從數據可以看到，2014-2015年自住房拉低了近10%的北京房價，因此未來在共有產權房的繼續推動下，市場的觀望情緒會繼續加強，特別是大量房源供應后，價格的穩定已經可以預期。”專家如是分析。

　　從政策保障上看，10月22日，十九大代表、住房與城鄉建設部部長王蒙徽參加中國共產黨第十九次全國代表大會第五場記者會時再次指出，12個大中城市正在進行住房租賃試點工作；會著力支持北京、上海市積極探索發展共有產權住房。房地產長效機制目前也在抓緊研究制定。同時，在抓緊推進住房租賃市場的立法工作。

　　行業人士進一步指出，共有產權和租賃政策疊加，從供應端開始影響樓市的結構，再加之立法工作的推進，這將對未來的樓市帶來長遠的影響。