“松綁”已成為近期房地產政策的主基調，也是中國宏觀經濟領域的一個亮點。

　　2月19日，財政部、國稅總局、住建部聯合發文，調低個人購買住房的契稅稅率，尤其側重對90平方米以下個人住房的調整。同時，文件還將個人購房營業稅的免征年限下調至兩年。與信貸杠桿一樣，稅費政策也基本回到2009年以前的寬松水平。

　　這是近18天里，監管層發布的第三項實質性房地產刺激政策。春節前，央行下調非限購城市首付比例；節后，上調公積金存款利率。

　　但與“降首付”類似，稅費政策在制定中同樣繞開了一線城市，這被認為是“區域分化”所致。業內人士指出，在當前貨幣環境寬松、流動性充裕的背景下，房地產正在迎來政策利好期，但區域市場的表現會有明顯不同。

　　新政主要調整了契稅和營業稅兩方面。契稅方面，首套房的稅率上限由此前的3%下調至1.5%。其中，90平方米以下房屋交易，契稅稅率仍為1%；90平方米以上的房屋交易，契稅稅率統一按照1.5%征收。

　　二套房契稅的稅率調整幅度更大。90平方米以內的二套房交易，契稅稅率僅為1%；90平方米以上的二套房交易，稅率為2%。此前則統一按照3%征收。

　　對于上述二套房的認定標準，文件規定“家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。”也即“認房不認貸”。

　　營業稅方面，“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。”與以往相比，不再區分普通和非普通住房，也即對大戶型、高價、別墅等物業，不再征收差額營業稅。

　　中金公司認為，這種調整將助力改善性需求釋放，有助于解決非普通住宅去化周期偏長的問題。中原地產則指出，政策對二手房影響大于新房，因為二手房實時交稅；新房大部分是期房，基本要到收房才存在契稅繳納。

　　不過契稅新政中關于二套房的規定，不包括北上廣深一線城市。分析認為，這是由于我國房地產市場的區域分化日漸嚴重。

　　北京市房地產協會秘書長陳志向21世紀經濟報道記者表示，該項政策對二線城市的利好作用較為明顯，尤其是東部區域中心城市。對于三四線城市，契稅的調整作用幾乎沒有。原因不在于政策，而在于當地的購買意愿和支付能力都較為缺乏。

　　對于一線城市而言，陳志指出，其更多利好首次置業的購房者。同時，在一線城市和經濟相對發達、需求相對旺盛的城市，契稅優惠的效果可能會被上漲的房價所抵消。

　　在“去庫存”宗旨下房地產政策已經進入密集發布期

　　中金公司指出，春節前后三次政策放松的頻率、時點均超出預期，也體現了中央政府維穩經濟、努力實現地產去庫存的決心。

　　這期間，地方政府也密集發文和表態。北京解除“限外令”，江西啟動針對“去庫存”的問責制度，都被認為是較有看點的舉措。

　　業內表示，去年12月召開的中央經濟工作會議中，將“化解房地產庫存”確定為2016年結構性改革的五大任務之一。無論中央還是地方層面，未來還可能繼續有政策出臺。

　　多數機構的報告認為，在當前低利率和信貸放量的環境下，房地產市場已迎來近幾年最好的政策環境。去年四季度出現的成交放量現象，可能在今年上半年得以延續。

　　但不同市場的表現也不盡相同。中原地產認為，此前一直作為樓市“避風港”的一線城市，如今面臨著一定風險。主要體現在“地王”頻出、房價上漲明顯，一旦信貸大量流向這些市場，有可能吹高泡沫。中金公司甚至認為，未來不排除一線城市收緊政策的可能。

　　中金公司指出，對于庫存攀高的三四線城市，政策放松趨勢不會改變，未來將更多偏向于用導入人口、釋放合理住房需求的“治本”之策來解決中長期問題，“去庫存”戰役也會持續較長時間。