2015年為去庫存元年，包括中央經濟工作會議的去庫存指示、降準降息政策的出臺、購房層面刺激政策的出臺等，都利好去庫存的實現。而“寬松”會是2016年樓市的關鍵詞。“眼前是消化庫存為主，不是以抑制房價為主。”任志強在“樂居創新峰會”上透露，在如何消化庫存方面，他預計中央會采取一些措施。

  中國房地產業協會副會長苗樂如也在“2016金鳳凰全球華人地產峰會”上表示，“我們國家過去搞保障房、經濟適用房、限價房、北京現在的自住房，其實都是保障性的。抓住發展先機應該是2016年整個市場的基調。我們現在面臨去庫存的情況，需要開拓新的需求點。”

  那么，中國房地產的真實庫存是多少呢?

  據《21世紀經濟報道》報道，在任志強看來，當前房地產市場的庫存情況比2008年還要嚴重。“2008年，政策上進行刺激的時候，2009年房價迅速上升，2010年樓市開始回暖。那是因為2008年樓市沒有大量庫存。現在之所以說比2008年還差，是因為現在有大量庫存。”

  據任志強測算，當前庫存量已經接近7億平方米，該庫存指的是竣工而沒有銷售的房子。這里面包括住宅4億多平方米，寫字樓和公建2億多平方米，同時還包括了未銷售的竣工車庫配套等面積。

  任志強分析稱，當前最大的問題在于，有相當一部分庫存是無法消化的。“以全國房地產一年近13億平方米的銷售面積來看，接近7億平方米的庫存并不算多。但問題在于，這其中有大量庫存屬于很難消化的部分。換句話說，只能炸掉，不會因為任何政策而消化掉。”

  任志強的擔憂主要在于三四線城市。而從監測數據上看，經過近一年的樓市寬松刺激政策，絕大部分一二線城市的庫存情況整體已經開始好轉。

  易居房地產研究院監測數據顯示，截至2015年12月底，被監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26090萬平方米，環比減少1.0%，同比減少4.4%。2015年9月份，庫存規模在連續6個月出現環比下跌的基礎上，首次出現上升。第四季度則呈現逐月下滑態勢。同時，在庫存同比增幅保持連續53個月正增長后，8月份首次出現負增長。9-12月份延續這一趨勢。換而言之，目前已出現了連續5個月庫存規模同比負增長的態勢。

  2015年12月，35個城市新建商品住宅存銷比為11.8，這也意味著市場需要用11.8個月的時間才能消化完這些庫存，該數值相比11月份的12.3個月收窄了0.5個月的水平。目前存銷比為近28個月新低，大體相當于2013年8月份的水平。同時，這也是28個月以來存銷比數值首次低于12個月。

  從庫存角度分析，當前一二線城市房價已經出現上漲壓力。

  易居研究院研究員嚴躍進表示，2015年第四季度，35城去庫存周期總體處于低位水平，會進一步加劇此類城市房價上漲壓力。尤其對于一些重點城市而言，去庫存周期遠遠低于12個月的水平，后續房價看漲預期會繼續強化。一線城市12月份市場總體活躍，已經連續12個月存銷比數值低于12，這也是近期一線城市房價出現較明顯上漲的原因所在。

  比如，存銷比下降最快的北京近期就出現了房價上漲趨勢。陳志認為，北京市場分化還在加劇，2016年必然會出現市場細分，房價則必然上漲。但2016年整體成交的數量不會有特別向上的動力，反而會有下行壓力。所以成交量下降和房價上漲，這種背離關系將在2016年表現得很明顯。

  亞豪機構市場總監郭毅也認為，北京房價還是會上漲。北京的政策從年初就有了明確的方向，無論是貨幣政策、限貸政策還是調控政策都會比較寬松，因此“寬松”會是2016年樓市的關鍵詞。

  另據一財網報道，上海易居房地產研究院日前發布《2015-2016年度全國房地產市場報告》指出，目前經濟下行壓力仍大，需要房地產市場復蘇，貨幣政策和房地產政策仍將繼續放松，商品房成交繼續上行;中央明確化解房地產庫存，將陸續出臺針對三四線城市去庫存的政策，幫助農民工在城市購房，三四線城市成交量將有所反彈。

  報告認為，2015年商品房銷售面積同比由降轉增，當前正在復蘇的上升通道中，根據以往走勢，復蘇還將延續一段時間。預計2016年全國商品房銷售面積可能持續小幅增長，預計全年同比增幅為5%，成交量將創歷史新高。

  在成交量繼續上揚的同時，價格也受到影響。報告預計，2016年全國商品房成交均價繼續上升，全年增幅為7%左右。主要原因包括，隨著財稅、貨幣信貸和樓市政策環境的進一步寬松，商品房成交量穩步增長，多數城市庫存壓力減小，供求關系改善有利于房價上漲;二是價格變化滯后于成交量，2016年成交量增速放緩，價格漲幅將基本持平，將高于成交量增速等。

  不過，不同區域之間的分化仍會繼續。在一線城市和部分二線核心城市價格繼續堅挺向上的同時，廣大三四線城市在庫存壓力之下，需要適當調整價格以加快去庫存。