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住宅70年“大限”之后 到底怎么辦?

2016-01-16

        很多中國人都有一種擔心:商品住宅,70年產權,到期之后怎么辦?會被政府收走嗎?

  確實,這是一個很大的問題,但暫時還沒有標準答案。

  先從法律層面,解釋一下當前現狀吧。我國的房屋產權,包括兩部分:房屋所有權和土地使用權。其中,房屋所有權的期限為永久,而商品住宅的土使用權為70年(非住宅40年或50年)。

  關于土地所有權,又分為兩種情況:我國實行土地公有制,其中城鎮地區土地實行國有制,農村地區實行集體所有制。

  因此,全中國人民,只有土地使用權,而無所有權。

  農村居民的田地與宅基地的使用權,主要來自于生產隊集體或村集體的分配,而且以無償分配為主。

  而城鎮居民購房,房子的土地的使用權,來自于政府的有償出讓,也就是開發商向政府買地,然后建房,然后賣給居民。開發商買地款,如果買的是居住用地,主要就是70年的土地使用費。

  農村居民的田地和宅基地,只要集體不收回,則農民一直擁有使用權。而城市居民的住宅,70年土地使用權到期之后,怎么辦?

  且看法律吧。《憲法》明確保護私有財產權,包括房屋所有權屬。《物權法》也規定:私人對其合法的房屋不動享有所有權。

  2007年3月通過的《物權法》規定:“住宅建設用地使用權期限屆滿的,自動續期。”也就是說,只有住宅可以自動續期,非住宅則沒明確。但住宅怎么續期,續多長時間,如何補交土地使用費,卻沒有明確。

  2007年8月,《城市房地產管理法》也修改了,但關于土地使用權到期事宜,卻并無修改,仍沿用1994年立法時的規定:

  土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續使用土地的,應當于屆滿前一年申請續期,除根據社會公共利益需要收回該幅土地的,應當予以批準。經批準予以續期的,應當重新簽訂合同,并交付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的,土地使用權由國家無償收回。

  老楊認為,作為下位法的城市房地產管理法,沒有及時的遵從作為上位法的物權法,不能不說有點奇怪和遺撼。不做進一步具體解釋,至少也應該重申一下:住宅建設用地使用權期限屆滿的,自動續期。

  好吧,這涉及到嚴肅的法律,不作展開。咱們從具體國情與實踐層面做些探討。

  首先,我國住宅商品化、產權化,主要從1998年房改之后,才大規模、大范圍的開展,當前全國的商品住宅都還沒遇到70年大限。個別零星的個案(使用權非70年的),也不具參考價值。

  其次,實際生活中,近些年動拆遷一直是個老大難,不要說商品房,就是只有使用權的老公房拆遷,都會遇到釘子戶。拆遷隊如果逼得急了,還曾出現過住戶自焚等極端事件。因此,拆遷補償的金額,一般都會明顯高于房子的市場價。因此,專門有人投資將要拆遷的老房子。

  可以想象,未來即便70年產權到期,如果政府不給補償,不給讓居民滿意的補償金,這房子還是難拆呀。況且,即便是土地使權到期了,可房子建筑產權沒有期限,只要房子不倒塌或消失,政府要拆除,還是得被償業主的。

  再次,當年,作為大法的物權法,經過兩次公開征求意見,反復修改方才通過,其中對于民眾關注的住宅續期事宜,只是一筆帶過。

  當時,很多專家分析,這事對老百姓太重要了,很難決斷,而且時間還來得及,于是只能留給未來政府去解決了。多年之后,政府會否將70年使用權,無償延長二三十年,甚至像國外一樣實行永久產權,也不是沒可能呀。

  當然,最大的可能性,仍是補交一定的土地使用費,也即土地出讓金。只是,這個費用的水平,肯定會明顯低于同區域新出讓的土地價格(賣給開發商的),這屬于惠民政策,涉及九成以上城鎮居民(我國城鎮住宅私有率已達九成),肯定要有優惠。住宅涉及民生,是執政者最關注之事。

  最后,其實購房者,真的沒必要太擔心70年后的事情了。就按平均27歲購房,多少人能活到100歲?至于下一代,不宜靠遺產生活嘛,而要靠自己的能力和奮斗。再說,中國的住宅質量,能熬滿50年,就算不錯了。擔心那么多,做甚?

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