中國房地產行業“動蕩”開始？

2015-12-30

如無意外，萬科與寶能系的戰火將一路燃到明年，這也為房地產行業的“動蕩之年”揭開了序幕。

2015年中國房地產市場并不平靜。無論是知名地產高管出走再創業、房地產企業選用各種“姿態”跨界轉型、頻發的企業間戰略合作，還是地產與金融的互相滲透……房地產行業的劇變已在眼前。動蕩不可避免地跟隨劇變而來。

全國工商聯房地產商會秘書長鐘彬29日在第六屆和訊地產金融創新峰會上將這種變化做了一個總結。他認為，只有經過了順境和逆境、牛市和熊市，經過了完整的經濟周期和行業周期，一個行業才可能成長與成熟。鐘彬認為，人們會看到房地產業從重視供應到重視消費，從重視開發到開始重視運營，從關注增量到關注存量，從實體市場到金融、資本市場，以及面對終端消費者體現出以人為本的初心。

這些種種變化發生的大背景是中國宏觀經濟轉型以及房地產行業進入新的發展階段。在這一階段，房地產行業向高增長告別，開發企業的毛利率和凈利率明顯下滑。這種變化表現在宏觀經濟指標上就是房地產開發投資增速節節下滑。從2013年開始，房地產開發投資增速以每年接近10個百分點的速度回落，今年可能會首次出現零增長或者微幅增長。

當前，轉型成為房企一道必過的坎兒。山水文園集團總裁張雪梅在29日的峰會上直言：“我們忘掉自己是房地產公司，而是打造生活社區，為人提供美好生活的真正的服務商?！彼J為，過往黃金十年，簡單、低端、可復制的房地產制造時代已過去，房地產企業的生存空間就在不斷產生的細分市場中。

萬科、萬達、恒大、綠地等知名的千億房企均不約而同地選擇跨界轉型。萬科的“八爪魚”戰略將住宅、購物中心、社區體驗、養老、產業辦公綜合體等涵蓋其中；又如萬達收縮其百貨和KTV的比重，將支柱產業定為商業、文化、金融、電商四個模塊。而恒大的跨界更為激進，將觸角延伸到礦泉水、體育、醫療、快消、糧油、保險等多個領域。房企五花八門的跨界讓旁觀者摸不著頭腦，恰恰描述了動蕩期企業的探索和試錯。

而在大房企探索跨界轉型的時候，大量中小房企可能會遭遇兼并、重組，甚至退出房地產市場，掀起一波破產倒閉潮。有業內人士預計，3-5年后，中國8萬多家房企會減少一半以上。

除了在風雨中找準自身方向，房企還需要應對越來越多來自資本市場的沖擊。今年以來，保險資金對房地產企業的舉牌屢見不鮮。即便戰爭仍未結束，但寶能系已成為萬科的第一大股東；在“萬寶大戰”中持關鍵一票的安邦保險還是金地集團和金融街的大股東，同時還在近期接連增持遠洋地產，成為其第一大股東；新華保險是中國金茂的第二大股東；中國平安則是碧桂園的第二大股東。

險資成為大股東可能會對房企的管理形成影響，推動企業甚至行業的動蕩和變化，但也有可能以其強勁的資金實力幫助房企在土地市場上競逐。金融與房地產越靠越近，也讓一些企業看到商機。匯聯金融執行董事兼COO郭馨孺當日介紹說，該企業構建了房地產全產業鏈的金融平臺，包括為一級開發、拿地、建設、預售、銷售等每一環節提供金融產品。