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房地產去庫存應供需兩端發力

2015-12-24

     “房地產”在時隔三年后再次以較大篇幅在中央經濟工作會議上出現,成為2016中國經濟工作的重點之一。中央經濟工作會議提出的“擴大有效需求,打通供需通道,消化庫存”抓住了解決房地產市場的牛鼻子。而實現去庫存需要多管齊下,供需兩側同時施力。

  當前,因庫存高企帶來的房地產市場投資下滑已十分明顯。房地產開發投資增速在去年勉強“保十”后,今年一季度開始一直徘徊在個位數,甚至在9月至11月連續出現負增長,且有逐月下降趨勢。國家統計局數據顯示,2015年前11個月,全國房地產投資開發增速降至1.3%,僅為去年同期水平的十分之一。其中,住宅投資增長0.7%,幾近停滯狀態。

  受房地產業績下滑的影響,其上下游產業鏈包括鋼鐵、水泥、平板玻璃等因產能過剩陷入巨幅虧損。另外,銀行不良貸款率大幅提升,預計今年年底整個銀行體系的不良率接近2%,個別銀行將高達到3%,面臨較大金融風險。有機構測算,目前我國房地產企業自籌資金中50%來自銀行貸款,訂金和預收款中,來自銀行貸款的比例也有15%之多。

  因此,化解房地產庫存,是解決促投資、降低風險等問題的“絕對藥方”。同時,這方面應多管齊下,從供需兩端同時發力。

  首先,要擴大有效需求,加大對農業轉移人口在中小城市、城鎮首次購買住房政策的支持力度,例如給予財政補貼、稅收減免、利息補貼等支持政策。同時擴大公積金繳存基本面,以低貸款利率更大程度支持該群體購房。

  其次,改變增量為主調控方式。在當前形勢下,采用增量供應為主的調控方式已不適合市場化需求,在一定增量供給的前提下利用二手房市場和租賃市場存量去庫存,可以有效防止總量供給過剩。比如,成都萬科11月就率先試水“租售并舉”,對成功申請西九萬科驛的租客,如購買萬科西九二期住宅,可享受與所租房屋2年租金等額的房款總價優惠。

  再次,建立以需求為導向的房地產供給結構。例如可以購租并舉,發展住房租賃市場,鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房,成為租賃市場的房源提供者,鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。

  最后,在保障類住房的提供上,大幅增加貨幣補貼的比例,由新建轉為收購,以最大程度盤活存量待售新房、二手房等存量住房。另外可取消普通住宅與非普通住宅的劃分,降低改善性人群的購房成本。

  當然,必須認識到,在未來一段時間內去庫存的趨勢不會改變,也就意味著政策仍將保持持續寬松。而在結構失衡下,一線城市與部分人口凈流入明顯的二線城市住房仍存短缺,因此,也應警惕政策寬松引發的該類城市房價大幅上揚。

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