日前，中金公司地產小組發布了《白銀時代危與機》系列報告的第一篇，地產小組基于全國253個城市市場存量、市場發展、人口流動、土地儲備及購買力五大指標體系，梳理出房地產市場仍具有較大潛力的12個城市分別是深圳、北京、上海、廣州、東莞、石家莊、廈門、南京、珠海等。

　　中金公司地產小組的這份報告匯總了全國253個地級以上城市的房地產/人口/經濟數據(占到全國地級市的89%)發現，3線城市存量已經達到戶均一套房，庫存集中在2.5線和3線城市，人口則去往一二線，未來市場潛在需求集中在一線和4/5線城市。

　　這份報告認為，各線城市人均年購房面積(非農人口口徑)由目前的2.5平方米以上滑落至1.5平方米以下(2010~2014年一線城市平均水平)是大概率事件。

　　報告中指出，253個地級及以上城市中，從2007年到2014年間，一線城市人均累計購房面積為11.2平方米，2線城市為23.1平方米，2.5線城市人均累計購房面積達到了24.7平方米，3線城市為18.4平方米，四、五線城市人均累計購房面積則達到了15.6平方米。

　　其中，各個城市人均購房面積中，一線城市在2005年達到了人均購買高點，其他城市均在2013年達到人均購買高點位置，并在2014年后出現下滑。

　　根據基于市場存量、市場發展、人口流動、土地儲備及購買力五大指標的城市排名體系結果，中金公司地產小組看好一線城市、部分核心和具備度假休閑屬性的沿海城市，比如深圳、北京、上海、廣州、東莞、石家莊、廈門、南京、珠海等。

　　在城市去化周期上，一線城市平均去化周期只有9.7個月，2-2.5線城市平均去化周期則達到了11.7個月，將近一年時間，三線城市平均去化周期達到了32.4個月，四、五線城市平均去化周期則達到了22.8個月。

　　中金公司地產小組以常住人口減去戶籍人口后與常住人口的比例來測量人口流向，結果發現，這一比例最高的是一線城市，達到了47%，2線城市和2.5線城市分別達到了17%和11%，三線城市為-1%，四、五線城市為-9%。

　　人口流向在地區分布上，華北、華東和華南均為人口凈流入，華中、西北和西南均為人口凈流出，東北地區則基本持平。

　　潛在需求方面，根據中金公司的研究，2014年全區域24-33歲常住人口未購房比例中，一線城市為85%，2線城市和2.5線城市分別為69%和68%，三線城市為79%，四、五線城市為81%。在地區分布上，東北地區為66%，華北地區為80%，華東地區為74%，華南地區為83%，華中和西北地區均為79%，西南地區則為68%。

　　中金公司對此給出的結論是，分等級城市看，一線城市各項指標明顯優于其他城市，而二線城市過往人口導入多，帶來較大住房需求，但2.5線和3線城市房地產市場發展相對超前，已經透支未來需求潛力。

　　中金公司地產小組為此編制了一份百城城市綜合排名，排名靠前的城市當地房地產市場被認為仍具有較大潛力，而在這些城市擁有較大土地儲備的房地產公司或許更有機會。

　　萬科企業和招商地產在排名前20城市的土地儲備比例達到了30%，保利地產達到了33%，金地集團在排名前20城市的土地儲備比例達到了37%，金融街和首開分別為41%和40%，北京城建達到了72%，世茂股份則只有16%。

　　中金公司也進一步預測了到2020年的住宅需求，自下而上估計，2020年中國住宅需求約7~8億平米。

　　地產小組在報告中指出，樂觀/中性/悲觀情形下，預計未來5年253城市住宅總需求量分別為44/41/38億平米，對應全國商品住宅銷售量50/46/43億平米。遠期到2020年，在樂觀/中性/悲觀情形下，預計全國商品住宅銷售量將在8.6/7.6/6.7億平米，較2015年水平分別下降24%/33%/41%。