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繼降息降準(zhǔn)、松綁公積金后 樓市去庫存力度再“加碼”

2015-12-19

  12月14日,中共中央政治局召開會議,提出要化解房地產(chǎn)庫存,通過加快農(nóng)民工市民化,推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革,擴(kuò)大有效需求,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。很顯然,國家把“加快農(nóng)民工市民化”作為了房地產(chǎn)去庫存的著力點(diǎn)。記者了解到,目前濟(jì)南銷售市場上商品房賣給農(nóng)村戶籍人口的比例并不高。

  如何鼓勵農(nóng)民工進(jìn)城買房?是通過戶籍制度改革,讓農(nóng)民工進(jìn)城落戶更容易,還是通過改革公積金制度,把農(nóng)民工、個體戶納入其中,或者通過財(cái)政補(bǔ)貼、退稅或者稅收減免方式,幫助農(nóng)民工在城市里購房?還需靜觀其變。更多的人認(rèn)為,這一政策實(shí)施的重點(diǎn)在三四五線城市,而不是在一、二線城市。對于一、二線城市,最有效的去庫存方式,還是降首付和“房貸利息抵扣個稅”。

  總結(jié)2015全年,上半年國家政策所表現(xiàn)出來的更多的是“支持”、“促進(jìn)”等字眼,而2015年的下半年,推出很多救市政策。公積金政策也是前所未有的放寬,住建部出臺《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》等多個政策性文件,要求各地切實(shí)提高住房公積金資金的使用效率。降低公積金貸款門檻,在一定程度上能夠減輕購房者壓力。此外,各地也出臺一系列寬松政策,以公積金政策調(diào)整為主,包括財(cái)政補(bǔ)貼和稅費(fèi)減免等,意在刺激改善性需求釋放。

  而數(shù)據(jù)顯示,今年11月末全國商品房待售面積69637萬平方米,比10月末增加1004萬平方米。其中,住宅待售面積增加439萬平方米,再創(chuàng)新高。庫存持續(xù)走高對房地產(chǎn)投資也產(chǎn)生了直接的負(fù)面影響。數(shù)據(jù)顯示,今年前11個月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資87702億元,同比名義增長1.3%,增速比前10個月回落0.7個百分點(diǎn)。很顯然,從11月份的房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來看,形勢繼續(xù)不容樂觀,未來仍需刺激政策落地。

  2015年樓市有關(guān)政策

  中央層面相關(guān)政策

  2015年3月,全國兩會召開,確立了今年政府工作的10項(xiàng)主要任務(wù),焦點(diǎn)仍聚焦在全面深化改革,并且明確提出要保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展,穩(wěn)定住房消費(fèi)成為房地產(chǎn)業(yè)的重要任務(wù)。

  2015年4月30日,中央政治局召開會議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作,會議在今年首次提出要盤活存量,建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。

  2015年5月18日,國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知》,把握導(dǎo)向使改革更好的服務(wù)于穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)。

  央行再三降息降準(zhǔn)

  2月5日,金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)0.5個百分點(diǎn);

  3月1日,金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)至5.35%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)至2.5%;

  4月20日,金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個百分點(diǎn);

  5月11日,金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)至5.1%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)至2.25%;

  6月28日,金融機(jī)構(gòu)一年貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)至4.85%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)至2%;其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

  8月26日,金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)至4.6%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)至1.75%;其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

  9月6日,金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)0.5個百分點(diǎn);

  10月24日,金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)至4.35%。人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)0.5個百分點(diǎn)。對符合標(biāo)準(zhǔn)的金融機(jī)構(gòu)額外降低存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。

  公積金政策“一松再松”

  1月1日,國管公積金中心發(fā)布關(guān)于提高貸款最高額度的通知,貸款最高額度上調(diào)至120萬元,首付降兩成;以及二套房貸款最高額度80萬元,首付三成。

  6月1日,國管公積金中心又發(fā)布除此前的政策繼續(xù)實(shí)施外,即使此前有過公積金貸款記錄的,也不必在等5年之后再使用國管公積金貸款購買政策房。

  8月31日,為進(jìn)一步完善住房公積金個人住房貸款政策,支持繳存職工合理住房需求,對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的居民家庭,為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買住房的,最低首付款比例由30%降低至20%。

  10月8日,公積金異地貸款業(yè)務(wù)正式全面推行。繳存職工在繳存地以外地區(qū)購房,可按購房地的住房公積金貸款政策,向購房地住房公積金管理中心申請貸款。

  11月下旬,國務(wù)院法制辦公室公布《住房公積金管理?xiàng)l例(修訂送審稿)》,公開征求意見,這是該條例時隔13年后的首次修改。

  其他政策

  42城市松綁限購令

  自2014年以來,不少城市全面取消了限購令。2015年,加入取消限購大軍的城市越來越多,甚至有些省份計(jì)劃執(zhí)行購房首付2.5成的新規(guī)。在46個限購城市中,目前僅剩北京、上海、廣州、深圳四個一線城市在堅(jiān)守。“限外令”松綁

  “限外令”自2006年頒布以來,首次在全國范圍內(nèi)松綁。8月27日,六部委聯(lián)合發(fā)文宣布調(diào)整房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理政策。通知明確了有資格的境外機(jī)構(gòu)和個人可在中國境內(nèi)購房。免征營業(yè)稅

  3月27日,財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布通知,提出個人購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅,免征期限由5年下調(diào)為2年,進(jìn)一步加快二手房流通速度,活躍市場。

  二孩政策全面放開

  10月29日,中共十八屆五中全會宣布,堅(jiān)持計(jì)劃生育的基本國策,完善人口發(fā)展戰(zhàn)略,全面實(shí)施一對夫婦可生育兩個孩子政策,積極開展應(yīng)對人口老齡化行動。使得不少年輕父母考慮要不要二孩時,同時也開始關(guān)注起了房子面積、學(xué)區(qū)房、住宅改善等問題。

  2016年樓市政策“大猜想”

  猜測一:降首套首付:預(yù)計(jì)首套房首付比例將從現(xiàn)行的25%,下調(diào)至20%左右。同時,首套房貸利率優(yōu)惠或政府財(cái)政直接給予首套房貸支持。

  猜測二:降準(zhǔn)降息:預(yù)計(jì)2016年仍有1-2次降息,降息幅度在0.5個點(diǎn)左右,降準(zhǔn)也有機(jī)會,大約在1個點(diǎn)左右。

  猜測三:樓市稅費(fèi)補(bǔ)貼類政策會進(jìn)一步落地,對于特定產(chǎn)品類型樓盤給予契稅優(yōu)惠或減免。

  猜測四:加強(qiáng)貨幣補(bǔ)貼:進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造的力度,補(bǔ)償政策傾向于給予被拆遷居民貨幣補(bǔ)貼,而非實(shí)物補(bǔ)貼。

  猜測五:調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

  猜測六:鼓勵人才購房政策。

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