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任志強稱取消限購不能完全解決庫存問題

2015-12-09

       上市房企年底大考之際,營銷人眼中的“主要看氣質”變成“主要看業績”。綜合來看,截至12月8日,20家房企公布了今年前11個月的銷售業績,合計為8795.7億元,其中,多家房企提前完成年度銷售任務。

  值得注意的是,《證券日報》記者注意到,在上述20家房企中,雖然多家開發商提前完成年度銷售任務,但今年前11個月銷售業績實現30%以上同比增長幅度的房企僅約三成,除了房企年初制定銷售目標較為謹慎外,庫存量大難以消化仍舊是房地產企業業績承壓的重要因素。

  “雖然各個城市不一樣,但我們的庫存迅速增長,2011年以來,增長幅度接近40%。”任志強近日在一次論壇上表示,大量庫存集中在三、四線城市。“是不是取消限購就能解決庫存問題,目前來看不能完全解決”。

  20家房企銷售額近8800億元

  《證券日報》記者注意到,在上述20家公布今年前11個月銷售業績的房企中,萬科以2282億元居首,剛剛上調業績目標的恒大地產以1723.9億元暫居第二,同樣千億元規模量級的碧桂園完成了1156.6億元。

  而在這三家千億元量級的上市房企中,只有恒大地產同比增長率超過了30%,萬科為20%,碧桂園為11.2%。

  “大部分已經完成或接近完成了2015年銷售目標,從同比數據來看,除了綠城、富力等少數企業外,基本上做到了同比10%以上增長。”中原地產首席分析師張大偉向記者表示,多家房企提前完成了年度銷售任務。

  其中,恒大近期將銷售目標由1500億元上調至1800億元之后,前11個月銷售額完成上調后目標的95.8%;旭輝控股發布11月業績公告稱,2015年集團總銷售額達253.5億元,已提前完成全年的250億元目標;中駿置業控股有限公司公布11月業績時稱,本年度前11個月累計銷售134.59億元人民幣,已基本完成全年135億元銷售目標。

  對此,張大偉認為,雖然金九成色不足,但10月份、11月份住宅市場成交明顯上漲,成交量整體回暖帶動全國房價呈現上漲走勢,樓市出現了暖冬,特別是一、二線城市樓市總體上行。

  鑒于此,重點房企今年銷售業績好于去年同期,但購地銷售比卻處于低位。張大偉預計,今年四季度重點城市新房成交量有望與去年同期持平,將比今年三季度有所增長。

  商業庫存仍難消化

  值得注意的是,消化庫存仍是難題,尤其商業項目的去化問題難以解決。

  數據顯示,多數城市的庫存面積微降,部分城市的消化周期已經小有回落,這些城市已經成功壓制住了該指標繼續增長的勢頭。按當前市場趨勢,重點城市銷售市場的活躍仍可維持。

  但業內人士表示,從全國房地產市場看,一、二線城市市場升溫,庫存降低,但很多三、四線城市的庫存積壓已經非常嚴重,局部三、四線市場即使在救市的情況下,依然醞釀崩盤風險,尤其商業地產庫存壓力依然非常大。

  事實上,2011年是中國房地產“供給側”的拐點。據國家統計局公布數據顯示,2011年末全國商品房待售面積2.7億平方米,全國商品房銷售面積10.99億平方米。而截至2015年11月底,全國商品房待售面積6.8億平方米,全國商品房銷售面積接近9.5億平方米。

  與2011年相比,庫存劇增,銷售面積增幅卻被遠遠被甩在庫存增幅后面。而截至11月底,我國商品房待售面積已升至約達6.9億平方米,再創歷史新高。

  任志強最近表示,中國現存6.8億平方米庫存,其中住宅面積約4.3億平方米,商業和寫字樓面積約2.5億平方米。“我們一年銷售住宅面積約為10億平方米,與庫存之比為1:0.4,但是商業和寫字樓一年只銷售2億平方米,與庫存之比為1:1.2。可見,至少從現在來看,商業和寫字樓的部分是存在一些問題的”。

  值得注意的是,2011年限購等過度緊縮政策出臺后,房地產市場出現了兩種轉變:2010年下半年至2011年,很多大中型開發商逃離被限購的一、二線城市,向三、四線城市進軍,導致這些城市供應量劇增;緊縮性政策連續出臺后,2011年下半年,全國樓市趨于降溫,其后三、四線城市吸納外來人口能力較弱,市場飽和,而之前拿地、動工的項目仍在源源不斷地制造大量房子。

  尤其一些三、四線城市的商業和寫字樓項目,消化速度非常緩慢。有消息人士曾向《證券日報》記者透露,某項目原本規劃為商業項目,開發商已經按此規劃建設,但非常難賣,相關部門甚至欲主動調整項目規劃變為住宅,以提高去庫存速度。

  或許,正如任志強直言,“是不是取消了限制措施就能解決庫存問題,目前來看,不能完全解決”。

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