樓市“去庫存”是近期熱詞。先是11月10日，習近平在中央財經小組會上強調要“化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”，隨后國務院常務會議提出“以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費”，再然后，《住房公積金管理條例（修訂送審稿）》于前幾天公布，公積金信貸資產證券化提上議事日程。

　　必須說，樓市去庫存，應該是數年前就可預見，并在去年初就已開始的行動，到現在它依然是一個熱詞，只表明這本身就是一場持久戰，房地產軟著陸需要數年時間。盡管去庫存形勢嚴峻，但從中央去年以來的政策看，完全是從容不迫、盡在掌控的節奏，大招一個一個放，逐漸加碼，毫無火急火燎慌不擇路的亂象，說明這事離失控還很遙遠。

　　觀察中國房地產，有這么基本的幾條，是我們必須要明白的：

　　1、整體雖有泡沫，但存在結構性偏緊，一線城市和部分人口流入較多的二線城市房價仍在上漲；

　　2、房地產雖是消費品，但有很強的金融屬性，跟經濟周期貨幣周期關系密切；

　　3、房地產又是一種需求彈性很大的消費品，不像食品，你吃得少半餓著有損健康，吃多了營養富裕同樣有損健康，房子不一樣，你三口之家住80平也行，住18平也行，住800平也行，到底住多大，取決于你的收入，取決于你的富裕程度。

　　綜合以上三點，我們基本可以判斷：當前房地產去庫存，與經濟形勢呈一種互相扶持或互相拆臺的關系。

　　如果經濟形勢好，居民收入增長，房地產去庫存相對較容易，比如，你在一線城市住著100平的公寓，但何妨在老家小鎮再添一套小樓，逢年過節回去小住？而房地產的去庫存本身，又倒過來促進經濟良性發展。如果經濟形勢不好，陷入債務通縮，大家爭相賣房還債，那么，連當前一線城市房價穩中有升的形勢都會喪失，房地產硬著陸也必將重創中國經濟。

　　這就是為什么當前保持宏觀經濟穩定非常必要！而中央也有能力有財力有大把政策工具為經濟托底。隨著人民幣加入SDR，股市轉暖，經濟托底力度加碼，明年可能在財政政策上會更加積極，在這樣良好環境下，佐以充分有效的政策工具，樓市去庫存，房地產軟著陸，

　　那么，特別管用的樓市政策工具，都有哪些呢？主要有這么幾條：

　　一是降息。人民幣利率正處在一個長期下降的通道之中，這是樓市去庫存最有利的大背景。

　　二是貨幣化棚改。政府在市場上把房子買下來，提供給那些有需要的人。農民進城還有最后一站，戶籍改革還能釋放出一部分房地產需求。政府理應“購”得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。別忘了我們是社會主義國家，別忘了我們還有“共同富裕”的理念。

　　三是住房抵押資產證券化。大家不要一提這個，就想到美國兩房，就想到美國金融危機，兩碼事。美國房地產危機與零首付高度相關，也與他們的經濟戰略有關，有機會我會把這個掰開來細說。而中國從來沒有零首付這回事，我們的首付一直堅守20%－30%的底線，要不銀行怎么會把個人房貸視為最優質的業務呢。

　　住房抵押資產證券化可以盤活存量資金，也能緩解“資產荒”，是中國遲早要動用的大招。其它如取消限購，降低首付比例等等，可騰挪的政策空間還有很多，就不一一列舉了。

　　必須明白，目前這個階段加碼樓市去庫存，是當前“供給側改革”的一部分。把沉淀在樓市庫存的資金解放出來，給坐困愁城的中小房企一條活路，讓更多的資源訣別舊經濟，投身新經濟，投身新供給和新消費，既有利于促進經濟轉型，也有利于給虛胖的房地產業瘦身，房地產業將因此而更健康。

　　去年房地產投資還呈兩位數的增長，到現在，房地產的投資增速已下降到5%以下了，雖然因此給中國經濟帶來巨大困難，但這也是難免的一痛，必須經受。到明年，如果房地產投資增速回落到2%－3%，房地產對整體經濟的拖累將會越來越趨向緩和。只要房地產見底，中國經濟就必然見底。

　　如此，反應在資本市場上，我們還有沒有必要對整個房地產板塊如此悲觀？不錯，房地產最輝煌的時期已經過去，但房地產業本身永遠不會過去，美國房地產不是也復蘇了么？大浪淘沙，剩者為王，一番洗牌之后，活下來的房地產龍頭企業將出現轉機。可以預見，到明年某個時候，房地產板塊必有一波行情，并以此帶動金融板塊重心提升。打開萬科走勢圖瞧瞧，大股災人家跌了嗎？沒跌，一直橫著，還有比大股災更恐怖的事嗎？股災都沒跌，還有什么更恐怖的事能讓萬科跌一把請問？答案不言自明。

　　金融地產的上升，當然就意味著股市本身的重心提升。作為對實體經濟的提前反應，股指永遠是要在相對的高位，眺望經濟見底。