11月20日，國務院法制辦公布了《住房公積金管理條例(修訂送審稿)》(以下簡稱“送審稿”)，并公開征求意見。其中，擴大公積金的繳存范圍及提取條件，促進公積金資金的保值增值等條款引發了社會各界熱議。那么，此次公積金政策調整的目的是什么呢?

  公積金貸款證券化

  據經濟參考報報道，《住房公積金管理條例(修訂送審稿)》公開征求意見，明確放寬公積金提取條件，并指出可發行住房公積金個人住房貸款支持證券，或者通過貼息等方式進行融資，以增強資金流動性。值得注意的是，這是住房公積金管理條例發布13年后，首次確認允許公積金資產證券化。

  住房公積金提取條件放寬，送審稿顯示購買、建造、大修、裝修、償還貸款本息、無房職工支付自住住房租金，職工支付自住住房物業費，均可以提取個人或配偶的住房公積金。

  此外，在增強資金流動性方面，送審稿指出，住房公積金管理中心經住房公積金管理委員會批準，可以按國家有關規定申請發行住房公積金個人住房貸款支持證券，或者通過貼息等方式進行融資。

  對此，中國社科院經濟所研究員汪麗娜表示，允許公積金資產證券化主要是因為隨著近年來房價的大幅上漲，購房人群提取數量和額度均大幅增加，造成了部分地方的流動性不足。

  今年以來，住房公積金呈現出繳存額穩步上升、提取額大幅攀升、個貸額顯著提升、結余資金持續下降這“三升一降”的勢頭。數據顯示，今年前三個季度，新發放 住房公積金個人住房貸款7585億元，比去年全年發放額還多991億元;個貸率從68.9%提高到76.1%;結余資金從1.1萬億元減少到9600億 元。

  據了解，公積金信貸資產證券化，就是把原本不流通的住房公積金信貸資產以證券化的形式在資本市場出售，置換成流動性后再放款。目前住房公積金存在比較高的余額，經過資產證券化，可以激活住房公積金信貸資產的存量。

  “但公積金的資產證券化并不能完全解決資金流動性問題。”汪麗娜指出，目前我國公積金歸集渠道單一，并采取屬地化管理，這就造成了不能跨市融通，貸款需求 旺盛的城市資金短缺，貸款需求不足城市資金閑置，難以充分發揮作用。另外，在公積金貸款利率低、資金運營成本高的背景下，是否符合投資者債券投資需求也是 未知數。

  另據杭州在線報道，《修訂送審稿》第三十條中，對公積金的保值增值做了界定：住房公積金管理中心經住房公積金管理委員會批準，可以按國家有關規定申請發行住房公積金個人住房貸款支持證券，或通過貼息等方式進行融資，融資成本從住房公積金增值收益中列支。

  另外，也可以將住房公積金用于購買國債、大額存單;以及用于購買地方政府債券、政策性金融債、住房公積金個人住房貸款支持證券等高信用等級固定收益類產品。

  對于此舉，業內的普遍觀點認為，這是打通了住房公積金與資本市場之間的通道，使得住房公積金管理中心可以從資本市場源源不斷發行債券等獲得資金，公積金管理中心可以把募集來的資金再貸款給符合公積金貸款的個人購買住房，也可以用來購買地方政府債券、政策性金融債等實現資產的保值增值。

  不過，也有人提出，這一條的增加，就使得中國的住房公積金管理中心變成了類似美國的房地美和房利美。以后甚至中國的住房公積金管理中心可以單獨成立公司，上市發行股票等等。

  在經歷過2008年，由美國兩房危機引發的金融危機使得到現在人們還是對房利美、房地美“談虎色變”，因此，對于公積金管理中心是否會變成中國的房利美、房地美可格外警惕。

  房利美，即聯邦國民抵押貸款協會，成立于1938年，是最大的“美國政府贊助企業”，從事金融業務，用以擴大資金在二級房屋消費市場上流動的資金的專門機構。

  房地美是美國政府贊助企業中第二大的一家，商業規模僅次于房利美。1970年由國會成立，作為旨在開拓美國第二抵押市場，增加家庭貸款所有權與房屋貸款租金收入。

  房利美與房地美賺錢的主要方式是對已證券化為MBS債券的貸款收取擔保費。與其他政府發起設立的企業一樣，房利美與房地美通過在二級市場買入抵押貸款，做成貸款包，并將它們證券化，然后將這些證券化的“抵押支持證券”(MBS)在公開市場上轉賣給投資者，從而為抵押放貸者提供資金，為新房購買者提供資金。每月本金和利息支付由房利美或房地美擔保，而不由美國政府擔保。

  MBS的投資者或購買者樂于讓房利美或房地美以此收費來代為承擔信用風險，也就是說，如果借款人違約時，房利美或房地美將對基礎貸款的本金和利息的擔保將給予賠付。

  可以看出，美國兩房業務和中國公積金制度有著巨大的不同，其中房利美、房地美雖然有政府贊助，但背景歸根結底仍是一家企業，有著天然的商業屬性。而公積金的管理和發放方為住房和城鄉建設部下屬的機構，屬于政府單位。對公積金的安全性以及申請人群的民生保障更為看重。

  住建部公積金監管司司長張其光日前撰文指出，目前我國公積金管理鏈條過長，管理中心為事業單位，不具有金融職能，金融業務要委托銀行辦理，導致管理成本高，服務效率低，存在風險隱患。“正因為如此，送審稿增加了運用貼息以融資的模式。”汪麗娜說。

  收益提升有限 側面刺激樓市

  據北京商報報道，“《住房公積金管理條例》這個幾乎見證了我國經濟迅猛發展十多年的政策，在我國經濟環境和房地產市場日新月異的大背景下，修改之機已經成熟。”亞太城市研究會房地產分會會長陳寶存直言，本次條例的修訂，尤其是公積金投資范圍調整，不僅是為資本市場帶來一股新活力，同時對于房地產市場也會形成新一波的側面刺激，可謂“一石二鳥”的改革。

  實際上，作為我國的一項職工購房福利政策，住房公積金制度自施行以來，對籌集、融通住房資金、提高職工的商品房購買能力大有助益。但是，隨著我國經濟環境的變化和房地產市場的迅速發展，住房公積金制度流動性差、受益者覆蓋面低的問題也逐漸凸顯。

  買不起房或暫未買房的人原本就屬于相對弱勢群體，但因為未有住房消費而無法提取公積金，導致長期承擔繳存義務卻享受不到公積金的實惠。

  不僅如此，這部分“動也動不得”的公積金存款還在縮水。根據現行規定，職工個人公積金賬戶按活期和3個月定期存款利率計息，過去10年，公積金加權平均存款利率僅約為2.15%，低于同期年均CPI增幅。這種“強制住房存款”反而意味著百姓個人資產每天都在縮水。

  而本次送審稿正是針對上述問題，有的放矢進行調整。

  首先，公積金繳存范圍及提取條件擴大。送審稿明確，可以“將租房、物業費等納入公積金的提取條件”，“允許各類靈活就業人員個人繳存住房公積金，并享有提取、貸款等權益”。此舉可謂對癥下藥，回應了長久以來消費者擴大公積金的繳存范圍及提取條件的呼聲，讓更廣泛的群體得以共享公積金政策的紅利。

  其次，公積金價值擴大化。不僅百姓個人賬戶上的公積金不能“睡覺”，政府管理的公積金也不會甘于沉寂。在將公積金實惠放之于民的同時，送審稿還提出要促進公積金資金的保值增值，明確“可以按國家有關規定申請發行住房公積金個人住房貸款支持證券”、“可以將住房公積金用于購買國債、大額存單、地方政府債券、政策性金融債、住房公積金個人住房貸款支持證券等高信用等級固定收益類產品”。

  可想而知，在加強風險管控的前提下，此舉不僅可以促使公積金實現保值增值，更有助于改善公積金城市之間資金無法融通、資金保值增值渠道偏窄、管理效率和服務水平不高等問題。

  根據6月12日住房城鄉建設部、財政部、中國人民銀行聯合發布的《全國住房公積金2014年年度報告》，各地住房公積金個人住房貸款業務發展并不平衡。其中，個貸率最高的重慶達到了93.44%，而最低的山西僅為23.9%。之所以形成上述不均衡格局，公積金貸款手續復雜、額度較低等問題是部分因素，而各地房地產市場情況不同、公積金管理分散的體制也是誘因之一。

  此次送審稿則有望喚醒山西等地的“沉睡”公積金。一方面，這部分資金可通過購買地方債發揮更大活力，支持地方建設;另一方面，還可購買經濟發達省市公積金機構發行的“住房公積金個人住房貸款支持證券”，支持東部省份房地產發展，自身也獲得收益，實現雙贏。

  無論是公積金的使用范圍擴大化，還是其自身價值擴大化，新政影響的不僅是公積金制度本身，其溢出效應更將影響樓市走向。

  不得不提及的是，此次送審稿正是在上周房地產“去庫存”引發熱議的大背景下出爐的。根據國家統計局11月11日公布的數據，截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，再創歷史新高。

  這一形勢已經引發中央高層密切關注。上周，中央高層已經連續就樓市問題密集發聲。這意味著，“去庫存”已經成為下一階段樓市政策的主要導向。而高效、穩定、合理的公積金制度在助力剛需購房者入市方面的作用有目共睹。

  在中原地產首席分析師張大偉看來，上述政策修訂一定程度上有利于更充分地發揮公積金對地方房地產市場的促進作用。有業內人士坦言，雖然目前全國住房公積金池子中的結余較充裕，但部分地區，尤其是購房需求旺盛的重點城市，當地公積金支出壓力已經非常大了，因此，這些城市的公積金貸款政策近幾年很難出現明顯放松。

  上述人士認為，一線城市新房市場漸趨豪宅化，未來房價提升潛力較大，但公積金貸款額度卻始終保持一定的水平，難以匹配當地的房價，限制了大量潛在的購房需求無法釋放。“通過收益更高的方式確保公積金保值增值能在一定程度上緩解地方的支出瓶頸，令公積金貸款買房更順暢，并進一步促進地方購房消費。”

  中信建投首席債券分析師黃文濤表示，過去，住房公積金一直處于“沉睡”狀態，而這一次的改革，則將通過拓寬投資渠道，鼓勵運用收益高一點的資產，提升住房公積金的整體收益水平。

  不過，黃文濤也表示，改革后具體收益水平能提升多少，還需要看各個投資品種的投資比例。“從收益率來看，地方政府債比國債要高一點，而政策性金融債又比地方政府債高一點，3個新增投資品種中，住房公積金個人住房貸款支持證券收益更高。估計剩下的1萬億元不可能全部用于金融工具，會有一個合理的組合比例。” 中國國際經濟交流中心經濟研究部部長徐洪才稱。

  恒豐銀行研究院執行院長董希淼表示，之前公積金的投資渠道確實比較狹窄，住房公積金的收益很低，流動性很差，現在拓寬投資渠道，也通過一些手段增加了流動性，有一定的針對性和意義，但這些新增品種收益比較穩健，公積金整體收益的提升空間比較有限。但在分析人士看來，即使如此，公積金投資渠道未來可能仍將以穩健為原則。董希淼表示，因為住房公積金不太可能用于高風險的投資。