2024年5月17日，在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)上，央行明確設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企收購已建成未出售商品房用作配售型或配租型保障性住房。6月20日，住建部召開全國視頻會(huì)議，明確要求推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。自此以后，各地存量房收儲(chǔ)推進(jìn)工作明顯加快。

　　據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年四季度以來，全國存量商品房收儲(chǔ)工作更是落地開始加速，多地的收儲(chǔ)工作初見成效。

　　收儲(chǔ)工作在加快推進(jìn)

　　總體來看，多地都在加快推進(jìn)存量商品房收儲(chǔ)工作。

　　12月22日，據(jù)中國人民銀行重慶市分行消息，重慶年內(nèi)運(yùn)用央行再貸款政策，支持重慶嘉寓房屋租賃有限責(zé)任公司簽約收購項(xiàng)目13個(gè)，已收購項(xiàng)目3個(gè)，其余10個(gè)項(xiàng)目正穩(wěn)步推進(jìn)，預(yù)計(jì)總投入35億元，融資需求27億元。

　　從人民銀行湖北省分行獲悉，截至12月19日，國家開發(fā)銀行、中國銀行湖北省分行、中國建設(shè)銀行湖北省分行等金融機(jī)構(gòu)分別為武漢市國有企業(yè)收購的多個(gè)項(xiàng)目提供貸款授信27.5億元，發(fā)放貸款3.4億元，預(yù)計(jì)可為武漢市提供配租型保障性住房2100余套。

　　12月10日，中國郵政儲(chǔ)蓄銀行湖南省分行為長(zhǎng)沙市政府選定的收購主體發(fā)放1億元住房租賃團(tuán)體購房貸款，期限30年，支持其收購436套存量商品房用作配租型保障性住房。

　　截至12月初，四川省已有12個(gè)城市選定了收購主體，其中4城已發(fā)布房源征集公告。國開行、農(nóng)發(fā)行、建設(shè)銀行四川省分行等金融機(jī)構(gòu)已向城市政府選定的收購主體授信76.9億元，投放貸款58.2億元，支持收購項(xiàng)目10個(gè)，涉及房源1.9萬套（間）。

　　12月2日，據(jù)中國人民銀行安徽省分行公布，目前安徽六安舒城縣萬達(dá)公寓項(xiàng)目、蒙城縣濮水莊園項(xiàng)目已獲得住房租賃團(tuán)體購房貸款授信，包括685套小戶型商住公寓和865套住宅被支持收購用作保障性租賃住房，累計(jì)獲批額度5.35億元，且已按進(jìn)度有序放款。

　　11月末，合肥城建公告，全資子公司新站置業(yè)、控股子公司濱湖琥珀、全資孫公司工科置業(yè)分別與合美租賃、賓享家租賃、承悅租賃簽訂了《商品房買賣合同》，由三家租賃公司收購合肥城建旗下企業(yè)2318套商品房，合同金額合計(jì)33.32億元。

　　此外，四季度以來，廣西、吉林、浙江金華、河北保定等地收購存量房工作均已取得一定進(jìn)展。

　　收儲(chǔ)模式逐漸清晰

　　據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，已有超過80個(gè)城市宣布支持國有平臺(tái)企業(yè)等收購存量商品房，相關(guān)城市既有核心一二線城市，也有三四線城市，更不乏縣級(jí)行政單位。其中，至少有36個(gè)城市已經(jīng)發(fā)布征集房源公告。

　　整體來看，存量商品房收儲(chǔ)目前以配租型保障性住房較為常見，配售型保障性住房由于落地操作相對(duì)復(fù)雜，目前取得規(guī)模性進(jìn)展的代表是鄭州，其在7月底和11月初，分別推出1999套和2325套配售型保障房房源。

　　從房源收購要求來看，大多城市要求為已建成未出售存量商品房，已取得竣工驗(yàn)收備案證明，可辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，滿足金融機(jī)構(gòu)貸款要求，權(quán)屬清晰可交易。房源處于交通便利、配套設(shè)施較為齊全的區(qū)位。不過，杭州市臨安區(qū)、江西省上饒市鄱陽縣可接受一年內(nèi)具備交付條件的新房；而湖北省黃石市陽新縣、安徽省合肥市廬江縣也同時(shí)支持收購二手商品住房。

　　房源面積方面，大部分地方要求收儲(chǔ)房源的單套建筑面積小于120平方米，且優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項(xiàng)目。其中，廣州要求收儲(chǔ)面積“小于90平方米”；深圳要求 “小于65平方米”，主要因?yàn)榇媪渴召徱獫M足當(dāng)?shù)貙?duì)保障性住房的最低面積標(biāo)準(zhǔn)。收購后用于配租的普遍要求在65至70平方米以下，收購后用于配售的相對(duì)更為寬泛，區(qū)間在50至120平方米。

　　收購價(jià)格方面，多地明確收購價(jià)格為土地劃撥成本+建安成本+不超過5%的利潤，基本上以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限。部分城市也有以同區(qū)位商品房5折左右進(jìn)行配售的情況，如西安和福州。不過，杭州市臨安區(qū)的收購價(jià)格則以不超過周邊房源、車位的評(píng)估價(jià)作為本次收購的最高限價(jià)。

　　落地進(jìn)程待加速

　　雖然存量商品房收儲(chǔ)用作保障房目前已獲初步成果，但在業(yè)內(nèi)人士看來，各地對(duì)存量用地及商品房的收購因面臨多重困難，相關(guān)落地工作并不容易，大部分城市“收儲(chǔ)”仍處于前期摸排需求階段，符合“收儲(chǔ)”要求的項(xiàng)目數(shù)量有限，總體上略顯進(jìn)展偏慢。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2024年9月末，央行推出的3000億保障性住房再貸款已使用額度約162億元，使用率僅約5.4%。從部分城市最新披露的信息來看，截至11月末，落地審批貸款金額約400-500億元，保障性住房再貸款的使用額度不足二成。

　　58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，由于“收儲(chǔ)”并不是純公益工作，地方至少需要達(dá)成項(xiàng)目的收支平衡。因此，地方既要考量保障所投資金足夠安全，還要察看項(xiàng)目是否符合相應(yīng)回報(bào)要求，同時(shí)還可能會(huì)評(píng)估資金所投項(xiàng)目在一定周期內(nèi)的周轉(zhuǎn)性如何。因此往往對(duì)房源的地理位置、戶型、面積、價(jià)格等多方面有嚴(yán)格要求，而符合收購條件的項(xiàng)目卻相對(duì)有限。

　　華泰證券研究所發(fā)布的研報(bào)稱，推進(jìn)偏慢主要在于實(shí)際“收儲(chǔ)”操作過程中，地方政府會(huì)對(duì)商品房庫存進(jìn)行“再配置”（即配租、配售）和“再定價(jià)”，使得實(shí)際效果與市場(chǎng)預(yù)期的“去庫存”有一定偏差，且考慮到部分約束或難以在短期內(nèi)解決，全國大范圍落地存量房收儲(chǔ)的進(jìn)度依然有待觀察。相對(duì)而言，地方政府優(yōu)先“收儲(chǔ)”如城投平臺(tái)等自身體系的存量房可能是其中阻力最小的一個(gè)方向。

　　但值得期待的是，存量房“收儲(chǔ)”仍是穩(wěn)住樓市的重要手段。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，2025年要盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。預(yù)計(jì)隨著政策的不斷完善和落地城市的增多，“收儲(chǔ)”工作將進(jìn)一步加速推進(jìn)。