得益于優(yōu)質(zhì)地塊推動(dòng)以及房企的補(bǔ)儲(chǔ)需求，近期部分重點(diǎn)城市土拍市場(chǎng)出現(xiàn)升溫。

　　12月2日，經(jīng)過(guò)295輪競(jìng)價(jià)，華潤(rùn)中海聯(lián)合體拿下深圳南山區(qū)粵海街道T107-0107地塊。成交金額達(dá)185.12億元，樓面價(jià)70388元/平方米，溢價(jià)率為46.3%。如果不出意外，該宗地塊有可能成為今年的全國(guó)總價(jià)地王。

　　信號(hào)一：重點(diǎn)城市土拍市場(chǎng)現(xiàn)升溫跡象

　　而就在幾天前，11月29日，北京單筆土地出讓金的紀(jì)錄也被刷新。位于朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋、十八里店和小紅門的組團(tuán)捆綁地塊最終由中海以153.32億元獲得，溢價(jià)率為0.21%，成為北京新的“總價(jià)地王”。

　　此外，11月5日，北京還成交了3宗宅地。其中，海淀區(qū)功德寺001、002“雙子星”地塊均達(dá)上限價(jià)格，溢價(jià)率為15%。再加上通州區(qū)土橋中路地塊，三宗地塊累計(jì)收金127.535億元。

　　事實(shí)上，除北京和深圳外，近期其他重點(diǎn)城市也是高總價(jià)或高溢價(jià)地塊頻出。

　　11月28日，上海七批次土拍收官，10宗地塊合計(jì)收金307.08億元，平均溢價(jià)率達(dá)到14.71%。

　　11月20日，杭州出讓的三宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積154353.5平方米，總起拍價(jià)39.57億元，最終三宗地均溢價(jià)成交，綜合溢價(jià)率達(dá)29.8%。

　　11月15日，成都出讓的錦江區(qū)地塊溢價(jià)44.44%成交，樓面價(jià)為26000元/平方米，成為成都樓面價(jià)第三高的宅地。

　　從公開信息來(lái)看，最近一段時(shí)間以來(lái)，這些重點(diǎn)城市在不斷推出優(yōu)質(zhì)地塊的同時(shí)，相繼優(yōu)化土拍規(guī)則，以吸引更多房地產(chǎn)企業(yè)參與，目前看來(lái)似乎初有成效。

　　如前述的深圳總價(jià)地王地塊，就取消了多項(xiàng)限制條件。以“價(jià)高者得”為原則確定競(jìng)得人和成交價(jià)，不限制建成后的商品房銷售價(jià)格，也不受“90/70”政策限制。

　　北京在10月底也推出了3年多以來(lái)首個(gè)未設(shè)置地價(jià)上限和商品住房銷售指導(dǎo)價(jià)的地塊。這宗位于豐臺(tái)區(qū)萬(wàn)泉寺村棚戶區(qū)改造項(xiàng)目地塊，用地規(guī)模約6.37公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約17.83萬(wàn)平方米，起始價(jià)達(dá)110.54億元。這也是北京今年推出的第三宗百億級(jí)別用地。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前各地土地投資呈現(xiàn)了集中在核心城市核心城區(qū)和核心房企，這也有助于更好預(yù)判2025年的開發(fā)投資、新開工和房屋供應(yīng)等情況。此類地塊的開發(fā)，既是各地復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)的重要體現(xiàn)，也有助于高端物業(yè)的加快供應(yīng)。

　　信號(hào)二：民營(yíng)房企拿地積極性有所提高

　　另外還有一個(gè)現(xiàn)象值得注意，盡管央國(guó)企仍是目前土地市場(chǎng)上拿地的絕對(duì)主力，但在一些高溢價(jià)成交的地塊中，出現(xiàn)了一些民營(yíng)房企的身影。

　　根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，30個(gè)重點(diǎn)城市在新政出臺(tái)后的（9-11月）土地成交中，民企高溢價(jià)拿地（溢價(jià)率超過(guò)20%）的情況主要發(fā)生在成都、杭州等城市。

　　例如11月15日的杭州土拍，民企濱江集團(tuán)以溢價(jià)率35.3%拿下城東新城單元SC080201-50地塊，成交樓面價(jià)為40479元/平方米。

　　成都方面，其11月6日成交的高新區(qū)大源板塊宅地，由金昊投資以20.7億元總價(jià)、46.11%溢價(jià)率競(jìng)得，刷新了高新區(qū)樓板價(jià)紀(jì)錄，而成都的前一宗熱點(diǎn)地塊則是9月份由貝好家競(jìng)得的錦江區(qū)地塊，總價(jià)10.8億元，溢價(jià)率42.19%。

　　此外，包括西安、寧波、合肥和南寧等城市，近期也有民企高溢價(jià)拿地的情況出現(xiàn)。這也意味著，民營(yíng)房企的投資積極性正在修復(fù)。

　　年末土地市場(chǎng)有望繼續(xù)保持升溫

　　從全國(guó)土地市場(chǎng)整體情況來(lái)看，在上海、北京、成都等熱點(diǎn)城市帶動(dòng)下，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)點(diǎn)狀回暖態(tài)勢(shì)。

　　據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，截止11月28日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交1.4億平方米，環(huán)比上升24%，單月溢價(jià)率達(dá)到6.1%，較上月增加2.8個(gè)百分點(diǎn)，并創(chuàng)下年內(nèi)新高。

　　克而瑞研究中心指出，近期確實(shí)在部分城市出現(xiàn)了民企高溢價(jià)拿地的情況，在民企整體投資低迷的環(huán)境中成為亮點(diǎn)，但在大趨勢(shì)中民企的投資占比并沒有明顯回升，與幾年前民企曾經(jīng)是投資主力的情況更是依然相去甚遠(yuǎn)。

　　但民企對(duì)于市場(chǎng)而言都是不可或缺的支柱，近期亮點(diǎn)地塊也給市場(chǎng)帶來(lái)新的希望，未來(lái)核心城市如果能夠提供更多優(yōu)質(zhì)的小體量地塊，可能對(duì)鼓勵(lì)民企拿地有更積極的效果。

　　機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，隨著熱點(diǎn)城市土拍環(huán)節(jié)限制性措施的逐漸解除，開發(fā)企業(yè)特別是民營(yíng)開發(fā)企業(yè)的興趣將會(huì)逐漸增加。隨著市場(chǎng)整體預(yù)期的不斷修復(fù)，年末土地市場(chǎng)有望繼續(xù)保持升溫。