城中村改造工作已經(jīng)上升到更重要的位置。

　　住建部和財政部近日聯(lián)合印發(fā)通知，部署各地加快落實(shí)增量政策措施要求，進(jìn)一步做好城中村改造工作，推動符合條件的項(xiàng)目盡快啟動實(shí)施。

　　早在10月17日，住建部部長倪虹在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，曾提出“四個取消、四個降低、兩個增加”的政策“組合拳”。

　　而其中一個增量政策，便是通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造。隨著此次通知的印發(fā)，該項(xiàng)政策將加快落地，從需求和供給兩端為促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)提供助力。

　　政策支持范圍擴(kuò)至近300城

　　根據(jù)通知，地級城市資金能平衡、征收補(bǔ)償方案成熟的項(xiàng)目，均可納入政策支持范圍。按照通知要求，城中村改造政策支持范圍從最初的35個超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，進(jìn)一步擴(kuò)大到了近300個地級及以上城市。

　　國海證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家夏磊表示，從35個大中城市擴(kuò)大到297個地級市，可以讓更多城市享受到城中村改造帶來的城市發(fā)展紅利，充分釋放新型城鎮(zhèn)化的巨大潛力。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這說明當(dāng)前城中村改造工作的重視程度很高，成為后續(xù)一項(xiàng)非常重要的政策工具內(nèi)容。也要求各地要格外重視城中村改造的工作，尤其是要在當(dāng)前房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的大環(huán)境下，重新理順推進(jìn)邏輯和支持，更好發(fā)揮城中村的綜合效應(yīng)。

　　通知還明確落實(shí)了相關(guān)支持政策。對于上述城市中符合條件的城中村改造項(xiàng)目均可以獲得政策支持：納入地方政府專項(xiàng)債券支持范圍，開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)提供城中村改造專項(xiàng)借款，適用有關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠政策，鼓勵商業(yè)銀行按照市場化、法治化原則提供城中村改造貸款等，確保項(xiàng)目順利推進(jìn)。

　　實(shí)際上，目前開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)提供的城中村改造專項(xiàng)借款等資金支持正在落地。

　　根據(jù)公開消息顯示，11月4日，農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行廣東省分行向廣州市黃埔區(qū)“五村七片”城中村改造項(xiàng)目發(fā)放專項(xiàng)借款1071萬元，用于收購存量商品房用作村民安置房。近期，廣東省佛山市南海區(qū)黃岐東秀城中村改造項(xiàng)目簽訂安置房回購協(xié)議，預(yù)計(jì)將獲得11.9億元專項(xiàng)借款，用于收購存量商品房作為村民安置房。

　　積極推進(jìn)貨幣化安置

　　通知強(qiáng)調(diào)，各地要結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢，統(tǒng)籌考慮商品房的存量和增量，從實(shí)際出發(fā)，穩(wěn)妥推進(jìn)城中村改造貨幣化安置，城市危舊房改造可參照執(zhí)行。

　　上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任、國際與公共事務(wù)學(xué)院教授陳杰表示，通過貨幣化安置方式推進(jìn)城中村改造，可與當(dāng)?shù)厣唐贩繋齑嫒セぷ饔袡C(jī)結(jié)合起來。一方面，增加了改造居民的安置住房選擇面，給予居民更多選擇自主權(quán)，更容易實(shí)現(xiàn)安置需求精準(zhǔn)匹配；另一方面，縮短安置中的過渡周期，讓群眾可以盡快住進(jìn)新房，改善居住條件；最后，大大縮短了項(xiàng)目改造周期，有助于減少改造項(xiàng)目的不確定性。

　　根據(jù)華泰證券此前發(fā)布的一份研報顯示，從廣州的5個典型城中村項(xiàng)目來看，在不考慮綜合地價、青苗補(bǔ)償費(fèi)和附著物補(bǔ)償費(fèi)及其他補(bǔ)助的情況下，樣本項(xiàng)目的套均房屋補(bǔ)償金額均值為352萬元，補(bǔ)償金額區(qū)間為139-556萬元，而房屋補(bǔ)償金額則取決于該城中村項(xiàng)目的區(qū)位價值。

　　華泰證券研究所認(rèn)為，在重啟貨幣化安置的基礎(chǔ)上將城中村改造政策支持范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，有利于加快消化存量商品房庫存，加速行業(yè)基本面筑底回穩(wěn)，穩(wěn)定市場預(yù)期。

　　落實(shí)好各項(xiàng)支持政策

　　此外，通知要求各地要落實(shí)好城中村改造財稅、土地、金融等支持政策，嚴(yán)格落實(shí)“一項(xiàng)目兩方案”，即每個項(xiàng)目都要制定完備的征收補(bǔ)償方案、資金平衡方案等，這樣既能避免新增地方政府債務(wù)風(fēng)險，又能確保征收工作順利推進(jìn)、切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益，推動各項(xiàng)支持政策盡快落地見效。

　　浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬認(rèn)為，實(shí)施城中村改造，一個重要的原則是要先謀后動、動則必快、動則必成。這次通知要求各地要嚴(yán)格落實(shí)“一項(xiàng)目兩方案”，確保條件成熟的項(xiàng)目才啟動實(shí)施，這能夠有效避免項(xiàng)目和債務(wù)風(fēng)險，切實(shí)維護(hù)城中村居民的合法權(quán)益。

　　在嚴(yán)躍進(jìn)看來，此次政策將城中村改造的地位明顯拔高，即這將充分釋放我國新型城鎮(zhèn)化的巨大潛力，形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

　　另外值得注意的是，包括北京、上海、廣州、青島和東莞等城市已經(jīng)采取行動，積極推進(jìn)城中村改造工作。此外，貴州和新疆等省份也于近期分別召開了城中村改造工作推進(jìn)會。根據(jù)科學(xué)編制改造規(guī)劃計(jì)劃，多渠道籌集改造資金，加快推進(jìn)城中村改造。