9月，房地產(chǎn)市場仍處在低位調(diào)整階段。

　　克而瑞研究中心近日發(fā)布的報告顯示，9月份TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額2517.2億元，環(huán)比微增0.2%；同比降低37.7%，同比降幅較8月進(jìn)一步擴大11個百分點。累計業(yè)績來看，1-9月百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額26338.2億元，同比降低36.6%，降幅較8月基本持平。

　　銷售延續(xù)低迷的同時，企業(yè)投資整體也保持謹(jǐn)慎態(tài)勢。截止2024年三季度末，銷售百強投資金額約4400億元，同比下降45%，其中有近五成房企今年投資處于暫停態(tài)勢。

　　9月百強房企業(yè)績表現(xiàn)不及往年同期

　　作為傳統(tǒng)旺季的9月，房企業(yè)績表現(xiàn)不及往年同期。同時，分季度看，前三季度百強房企業(yè)績規(guī)模也均保持在歷史低位。

　　從銷售門檻值變化看，9月百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期進(jìn)一步降低，且門檻值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低49.7%至640億元。TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低41.1%和43.3%至178.3億元和106.3億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則降低39%至49.9億元。

　　近五成房企2024年以來投資暫停

　　根據(jù)報告，9月房企投資仍趨緊，拿地金額TOP100中有近七成企業(yè)9月未有新增土儲入賬。盡管9月受到一線城市上海、廣州等土拍帶動，重點監(jiān)測30家房企單月投資金額達(dá)到423億元，環(huán)比提升139%，但同比降幅依舊較大，為47%。

　　此外，從前三季度拿地表現(xiàn)來看，銷售百強（全口徑）投資金額約4400億元，同比下降45%，其中有近五成房企2024年以來投資處于暫停態(tài)勢。

　　而前九月已拿地的企業(yè)中，有近53%的企業(yè)投資額同比下降，降幅超過50%的企業(yè)占到36%，以頭部央企、國企為主，如華潤、中海、招商等，民企中仍在拿地的龍湖、濱江投資額同比分別下降69%和50%。

　　不過，中建壹品、城建發(fā)展、國貿(mào)地產(chǎn)等企業(yè)投資額較去年大幅提升，一方面是2023年基數(shù)較低所致，另一方面這些企業(yè)投資布局主要集中在上海、北京、廣州、廈門等總價較高的核心城市。

　　截止9月末，新增土儲貨值百強門檻值為37.7億元，同比下降29%，降幅收窄4個百分點，新增總價百強門檻值為16.4億元，同比下降24%，降幅收窄10個百分點。值得一提的是，新增建面百強門檻值為32.3萬平方米，反超去年同期2%。

　　總量方面，1-9月新增貨值、總價和建面百強的總額分別為13484億元、6263億元和6590萬平方米，同比分別下降41%、42%和28%，降幅與上月末基本持平。

　　拿地意愿方面，截止至9月末，百強房企拿地銷售比仍為0.15，連續(xù)三個月維持一致。各梯隊的拿地銷售比也幾乎保持一致，仍以TOP1-10、21-30強房企拿地銷售比最高。后50強房企的拿地銷售比從8月末的0.13提升至0.16，主要由于中建玖合、中建信和等企業(yè)拿地帶動。

　　集中度同樣保持高位，市場格局愈發(fā)穩(wěn)定。十強房企占據(jù)56%的新增貨值，11-20強貨值占比8%，21-30強貨值占比12%，前30強房企合計占據(jù)新增貨值七成以上。

　　10月整體成交或止跌企穩(wěn)，企業(yè)投資更應(yīng)“優(yōu)中選優(yōu)”

　　預(yù)判10月，克而瑞認(rèn)為，因9月末中央到地方利好頻頻，先是924國新會推出多項重磅政策，包括降準(zhǔn)、政策利率下調(diào)、存量房貸降息、降二套首付比例、提高再貸款中央資金支持比例、續(xù)期“金融16條”等，再是政治局會議定調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，而后上廣深等核心一線跟進(jìn)，“四限”政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，基于政策利好預(yù)期，10月整體成交或?qū)⒅沟蠓€(wěn)，而一線作為新政利好直接受益者，新房成交仍有放量空間。

　　與此同時，樓市政策持續(xù)寬松、以及核心城市如廣州、蘇州的優(yōu)質(zhì)宅地高價成交，對提振市場預(yù)期有一定作用。待樓市政策效果顯現(xiàn)，銷售業(yè)績提升、樓市熱度傳導(dǎo)到土地市場中，企業(yè)投資拿地的意愿或?qū)⒂兴厣?/p>

　　不過，克而瑞強調(diào)，當(dāng)市場增量時代成為歷史，過去積極擴張拿地并獲得土地升值收益的現(xiàn)象難以重現(xiàn)。雖然有資金實力的頭部房企、國央企持續(xù)在低位補充優(yōu)質(zhì)土地資源，但這些房企在拿地時更加強調(diào)“優(yōu)中選優(yōu)”，投資研判中也更加關(guān)注利潤指標(biāo)而非規(guī)模指標(biāo)，目前低密度、小體量地塊更受到房企青睞。

　　未來整體投資意愿回升時，房企投資也需要找到自身的優(yōu)勢項目類型，進(jìn)行更加精準(zhǔn)的投資。