為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心《中國住房發(fā)展報告》項目組在2017年3-4月大數(shù)據(jù)房價指數(shù)（BHPI）的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目組對住房市場的長期跟蹤研究，完成了2017年3-4月《住房市場發(fā)展月度分析報告》。

　　大數(shù)據(jù)房價指數(shù)（BHPI）由中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組根據(jù)采自互聯(lián)網(wǎng)的數(shù)百萬條存量住房實際成交價數(shù)據(jù)，利用最新互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)分析技術(shù)和國際通行的重復(fù)交易指數(shù)模型計算。通過新技術(shù)的應(yīng)用，BHPI盡可能規(guī)避了房價指數(shù)編制常見的陰陽合同價、非理性報價、網(wǎng)簽時間滯后、加總失真等技術(shù)難題，以求更為貼近居民家庭對房價漲跌的真實感受。BHPI為月度存量房價格指數(shù)，指數(shù)樣本目前覆蓋了三十個主要城市和數(shù)十個重點城市的主要城區(qū)。根據(jù)重復(fù)交易指數(shù)模型的技術(shù)特性，BHPI僅監(jiān)測存量住房價格變動，新建商品住房價格變動不計入BHPI。BHPI為大數(shù)據(jù)挖掘研究前沿成果而非統(tǒng)計數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)僅作為市場研究參考，住房市場評價以政府統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

　　住房大數(shù)據(jù)監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，2017年3月主要城市出現(xiàn)房價上漲小高峰，部分熱點城市房價突然迅猛上漲。經(jīng)過政府果斷密集的政策調(diào)控，2017年4月主要城市房價漲速整體回落（詳見報告全文）。但4月成渝、中部、及珠三角板塊部分熱點城市房價仍出現(xiàn)較高的漲幅。

　　主要城市大數(shù)據(jù)房價指數(shù)環(huán)比顯示，2017年3月，樣本城市的平均環(huán)比漲幅為2.66%。其中北京、廣州、成都、佛山、青島分別以6.38%、6.27%、5.84%、5.5%、5.41%的環(huán)比漲幅，居樣本城市前五位；同時也有太原、煙臺、合肥、南昌、無錫、惠州等城市，房價環(huán)比穩(wěn)定或下跌。到2017年4月，樣本城市的平均環(huán)比漲幅降為1.75%，比上月下降0.91個百分點。其中成都、重慶、廣州、武漢、青島分別以5.49%、4.17%、3.39%、2.78%、2.65%的環(huán)比漲幅，居樣本城市前五位；同時鄭州、大連、東莞、蘇州、惠州、太原、合肥等城市，房價環(huán)比穩(wěn)定或下跌。2017年4月，一二線城市中，重慶、南京、深圳樓市繼續(xù)升溫，房價環(huán)比漲速比上月有所加快，其余城市房價漲速有所回落。其中深圳近一年的房價漲幅為6.41%，重慶的房價水平相對較低（4月房價中位數(shù)為8736元/平方米），均具有一定的補(bǔ)漲性質(zhì)（詳見報告全文）。

　　主要城市大數(shù)據(jù)房價指數(shù)同比顯示，2017年3月，樣本城市平均同比漲幅為38.16%。其中天津、廊坊、石家莊、廈門、北京分別以81.13%、80.29%、77.7%、68.11%、62.93%的同比漲幅居前五位；深圳、沈陽、大連、蘇州、西安分別以0.02%、5.96%、6.28%、11.88%、13.76%同比漲幅居后五位。到2017年4月，樣本城市平均同比漲幅略升為39.76%，其中石家莊、天津、廊坊、廈門、北京分別以79.6%、75.57%、72.97%、64.78%、60.88%的同比漲幅居前五位；大連、深圳、蘇州、沈陽、西安分別以6.18%、6.41%、7.35%、7.68%、14.96%同比漲幅居后五位。

　　主要城市大數(shù)據(jù)房價中位數(shù)顯示，明星城市進(jìn)入6萬元時代。北京房價水平穩(wěn)居全國第一，二三線城市中只有廈門房價接近一線城市。樣本城市中，2017年4月北京房價中位數(shù)為63647元/平方米，上海為53653元/平方米，深圳為50704元/平方米，廈門為40688元/平方米，分別居全國前四位。

　　主要城區(qū)大數(shù)據(jù)房價指數(shù)顯示，2017年3月，北京門頭溝區(qū)、房山區(qū)同比分別上漲94.88%、92.35%居全市前茅，海淀區(qū)同比上漲52.96%居全市末位；從環(huán)比看，門頭溝區(qū)環(huán)比上漲11.97%居首，亦莊開發(fā)區(qū)環(huán)比上漲4.51%居末。2017年4月，北京房山區(qū)同比上漲92.83%居全市第一位，海淀區(qū)同比上漲53.38%居全市末位；從環(huán)比看，亦莊開發(fā)區(qū)環(huán)比上漲6.81%居全市首位，另有通州區(qū)環(huán)比下跌0.77%，門頭溝區(qū)環(huán)比下跌0.82%。北京市通州區(qū)房價的微跌和房山區(qū)的短期突出上漲，可能與雄安新區(qū)成立對房價預(yù)期的短期影響有關(guān)。

　　分析認(rèn)為，2016年以來的本輪熱點城市房價上漲，既有金融貨幣寬松的因素，也有大城市住房庫存偏低且未來供給能力不足的實際因素。2016年以來為了配合住房去庫存，住房信貸條件顯著寬松，房貸利率也降至歷史最低點，這從客觀上為房價的上漲創(chuàng)造了有利條件。另一方面，隨著銷售的增長，大城市住房庫存普遍不足去化周期過短，短期供求矛盾的尖銳化則是造成熱點房價過快上漲的基本面原因。由于我國大城市人口規(guī)模均接近或超出宜居極限，只要人口的聚集化動力不發(fā)生改變，未來長期住房實際供給能力仍將不足。

　　據(jù)此預(yù)計，隨著資金面的收緊，以及“限購、限貸、限售、限價”四限調(diào)控政策的推進(jìn)，多數(shù)城市房價短期漲勢將得到抑制，但房價全面下跌的可能性極低。個別庫存極低的城市房價仍將繼續(xù)快速上漲。以2017年北京“3.17”調(diào)控為標(biāo)志，各熱點城市陸續(xù)大幅加碼了住房調(diào)控政策。“認(rèn)房又認(rèn)貸”及外地戶籍家庭社保年限要求等較嚴(yán)厲的政策手段幾乎成了熱點城市房價調(diào)控的標(biāo)配。

　　“余額寶”等無風(fēng)險貨幣基金年化利率突破4%，標(biāo)志著貨幣供應(yīng)持續(xù)收緊。由于商品住房表現(xiàn)為基于土地法權(quán)的金融產(chǎn)品，購房政策及貨幣環(huán)境的全面收緊，將對短期市場構(gòu)成顯著的利空。但另一方面，大城市住房長短期供給都存在不足，房價很難因政策或貨幣因素利空出現(xiàn)大跌，短期走勢可能以穩(wěn)中有升為主。

　　為此建議，為進(jìn)一步穩(wěn)定房價，短期熱點城市應(yīng)緊持“限購、限貸、限售、限價”四限調(diào)控政策。長期應(yīng)通過雄安新區(qū)等城市新路徑探索，為人口稠密區(qū)域從根本上解決住房供求矛盾提供新途徑。