過去幾年，房企采取的普遍策略是重金布局一二線城市，而庫存規模過大、利潤空間狹小的三四線城市一直被列為“禁區”。2017年，這個區域戰略可能需要重新錨定了。

　　在一二線城市限購升級后，受溢出效應影響，三四線城市對一線城市及熱點二線城市溢出效應的承接作用明顯。

　　中原地產研究中心4月24日發布的數據顯示，截至目前，50個重點城市2017年的“賣地”收入為7645.3億元，同比上漲53.3%。但在一系列約束性政策下，高溢價、高單價地塊出現數量有所減少。

　　4月以來，江蘇啟東，江蘇蘇州下轄的吳江市，浙江嘉興、衢州等地連續拍出高價地，啟東最高地價跨過7000元/平方米“關口”，并出現80家房企爭搶一塊宅地的局面。

　　不只是長三角。今年2月，恒大的8個投資部曾在報紙刊登整版廣告求購珠三角土地，目標城市包括廣州、深圳之外的東莞、佛山、中山、珠海、惠州等地。

　　另外，碧桂園、華夏幸福、綠城等千億房企也在通過產業地產、特色小鎮等模式打入三四線城市甚至縣鄉區域。

　　土地是房企規模的主要支撐，拿地動態則是其對后市判斷的反映。歷史經驗告訴我們，對于區域選擇和戰略路線的準確判斷可以成就一家房企，如2009年以后，主要業務在三四線城市的恒大轉向一二線“攻城略地”，最終在2016年實現了銷售規模的登頂；同時，對于區域的不當選擇遇上樓市危機期也可能置一家房企于風雨飄搖之中。

　　眼下，房企再入三四線“禁地”，會是一個歷史的選擇嗎？

　　三四線的機會

　　“今年新房銷售的真正機會在三四線城市。”3月底，世聯行董事長陳勁松對經濟觀察報表示。陳勁松的判斷依據是，一二線城市是本輪調控的重災區，成交量價均不樂觀。

　　正如當代置業執行董事兼總裁張鵬所說：“一二線城市既限房價又限地價，利潤是固定的，而通過國內發債與國外發債，開發商手頭還有不少資金，沒有地方投，利息支出、成本都在那擺著，肯定要向價值洼地的三四線城市流入一部分。”

　　今年一季度的房價數據佐證了以上觀點。中國指數研究院的數據顯示，2017年第一季度，一線城市新房成交量同比下降16.3%，三線城市則同比增長了35.84%。

　　北京“317”新政出臺一個月后，房價出現18個月來的首次環比下跌；而多個三四線城市新建住宅價格卻環比大漲，如廣東清遠3月房價環比上漲了18.28%，位列環比漲幅榜第一，福建漳州房價也環比上漲了15.76%。

　　中金公司預測，三四線城市2017年上半年仍將表現強勁，銷售均價有望同比增長5%-10%，銷售面積同比增長10%-15%。

　　興業證券房地產首席分析師閻常銘表示，此輪三四線樓市行情是由加杠桿而來的，過去幾年三四線城市杠桿率在50%-70%，今年到了80%。因此，“杠桿跑到三四線城市去了”。

　　某研究院專家也發現，目前包括湘潭、濰坊、大連、資陽等城市，去庫存的態度還是很明確的，和主流調控不一樣，部分城市在公積金貸款方面仍有較寬松的政策。

　　有券商做過三四線城市調研，顯示“用按揭支付去庫存”是一個普遍現象，很多按揭利率優惠幅度比數據統計還要大。

　　土地供應上，同策咨詢研究中心總監張宏偉指出，早在兩三年前，部分三四線城市已經開始著手暫停供地或放緩供地，如江西南昌去年商品房土地供應量下降兩成，為近4年新低。在去庫存的思路下，未來1-2年部分三四線城市的供求關系可能得到改善。

　　來自同策咨詢一份長三角區域三四線城市的研究報告顯示，未來3-5年，長三角區域部分三四線城市（含部分縣級市），可作為開發房企未來進入的備選城市。對于去化周期小于15個月或區域中心城市周邊的三四線城市，可以考慮機會性布局，實施快進快出的策略，短期內為公司規模做貢獻。

　　聚焦城市圈

　　事實上，在今年3月的年報或業績會上，不少主流房企已流露出對三四線城市的關注。

　　旭輝在其年報中闡述：強三線城市依靠產業和人口導入的優勢，加上受惠于與相鄰大型城市融合的“都會化”趨勢，在2017年的市場調整期是最值得關注的城市板塊之一。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷表示，除熱點城市外，新城控股也在關注環大城市周邊的中小城鎮，“比如廣州周邊的東莞、惠州等地，北京周邊包括固安、香河、永清，是未來市場的機會點”。

　　花樣年董事會主席潘軍則認為要在五六線城市中尋找機會。潘軍在對經濟觀察報的專訪中說，五六線存在行業整合的機會，這對“身形”比較小、管理靈活的中小型房企來說是個優勢。

　　可以看出，并不是所有三四線城市都受到熱捧。一位央企地產公司投資部的人士向經濟觀察報表示，房企內部劃分的“一二線”與“三四線”往往與外界定義不同，會根據經濟發展水平、人口流動趨勢、樓市供需形勢等因素將城市進行劃分。

　　上述人士稱，房企目前關注的“三四線城市”有兩個特征，一是位于京津冀、長三角、珠三角的城市圈中，二是位于一線城市周邊，受到產業、人口、房價等外溢影響的城鎮。

　　在千億房企中，碧桂園是依靠三四線城市走出規模擴張之路的典型。2016年，碧桂園新增土地儲備規劃面積中，一二線城市占比為22%，三四線城市占比為78%。2017年6163億元可售貨值中，約43%的目標市場為三四線城市。最新數據顯示，碧桂園一季度銷售額已達到1506.6億元，同比大增251.4%。

　　碧桂園的一位區域總表示，碧桂園在選擇城市和拿地時會做基礎調研和綜合判斷，把市場去化率和價格預判進行量化。從財務指標上看，內部收益率、土地獲利倍數能不能達到要求，是決策的主要依據。

　　碧桂園拿地的“紀律”，一是不拿面粉比面包貴（樓面價高于房價）的土地；第二，如果預測未來房價要漲10%-15%才能有足夠贏利，一般就不拿了。

　　“一般位于都市圈中的強三線城市都能達到這個要求。”上述區域總說，碧桂園今年的計劃是在深圳周邊的東莞和惠州建10個科技小鎮。對于房企而言，通過小鎮的開發運營可以獲取更加低廉的土地，并在后續運營中可以繼續獲取穩定的現金回報。

　　利潤率難題

　　過去幾年，對大多數全國化布局的房企來說，一二線城市是銷售額和利潤貢獻的主要來源：在恒大2016年銷售額中，一二線城市的貢獻占比67.4%；萬科去年新增了173個項目，有88.3%位于一二線城市；即便新增土地儲備以三四線為主，碧桂園2016年銷售額中仍有59%的比例來自一二線城市。

　　業內普遍認為，三四線城市蛋糕小，沒有規模發展的空間。同時，在一二線城市做一個項目，獲得的銷售額和盈利規模相當于在三四線城市做三到五個項目，但付出的成本小得多。

　　同時，隨著城市圈和城際交通的發展，三四線城市的基礎設施建設、人口和產業的發展已日漸分化。因此仍有不少房企急于從三四線樓市中拔出腳來。

　　4月21日，深圳國資房企深圳控股就加快了對三四線城市土地的處置工作，掛牌出售5家間接全資附屬公司的全部股權，上述公司分別于江蘇泰州、廣東佛山擁有未開發土地合約100.47萬平方米。

　　據深圳控股年報，2016年，其深圳項目平均毛利率約為49.9%，其他一線城市平均毛利率約為36.1%，二線城市平均毛利率約為31.8%，而三線城市平均毛利率僅為11%。

　　萬科則在年報中對煙臺、烏魯木齊、唐山、溫州、蕪湖、大連、南充、南通等12個三四線城市進行了計提存貨跌價準備，總金額為13.8億元，較2015年的存貨跌價準備金額增長82.3%。

　　深職院房地產研究所所長鄧志旺指出，和深圳控股一樣，很多開發商剝離三四線城市項目，主要是基于管理和利潤上的考量。如果市場規模不夠大，企業只能操作一到兩個項目，這很難形成品牌效應，也無法通過溢價帶來利潤的提升，這種規模增長“毫無意義”。

　　對于三四線的回暖，深圳控股董事長呂華認為主要是受政策驅動，從人口、財富和其他經濟發展因素來看，這種回暖或者增長很難持續。未來政策因素淡化后，房地產的趨勢必然會向一二線城市，特別是重點的一二線城市回歸。

　　中信建投指出，根據歷史經驗，一二線城市出現向上的拐點后，三線城市往往表現會滯后；一旦向下的拐點出現，三線城市也會同步下跌。目前整體流動性依舊寬松，但寬松邊際已經開始收窄。