高層傳達的信號表明：房地產調控還有狠招。而在繼李迅雷、姜超攜手警示房地產風險之后，任澤平也提出預計這一輪房價上漲接近尾聲。

　　3月份以來，舉國上下樓市調控加碼，而今防范房地產泡沫監管風暴或將再度升級。

　　近日，中央政治局會議指出，要加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機制；發改委副主任寧吉喆隨后稱，一二線城市房價過快上漲的壓力依然存在，一旦放松調控還會反彈。高層傳達的一系列信號表明：房地產調控還有狠招。

　　方正證券首席經濟學家任澤平指出，熱點城市限購限貸加碼升級，銀監會要求嚴禁房貸違規流入房地產領域，預計這一輪房價上漲接近尾聲，可能調整到2018年上半年。而此前，中泰證券首席經濟學家李迅雷與海通證券首席經濟學家姜超也不約而同地警示房地產風險。

　　高層傳達信號：房地產調控還有狠招

　　4月25日，中共中央政治局召開會議，會議指出，要加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機制，這已是高層會議在兩個月內第二次提及長效機制問題。

　　值得關注的是，關于房地產調控機制，在去年底召開的中央經濟工作會議上就提出，要加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。

　　而今年的政府工作報告則提出，加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。

　　業內人士指出，中央的措辭已經有了很大的改變，從“加快研究建立”，到“加快建立和完善”，再到本次的“加快形成”，這或許能體現出中央對房地產市場穩定發展的長效機制態度出現微妙變化。

　　首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池表示，長效機制的建立對穩定房地產市場、實現“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位至關重要。長效機制既要符合國情，也要適應市場規律，其內容應包括：供求雙向調節，實現供求平衡；根據不同住房需求采取不同政策，有保有壓，在滿足基本住房需求的同時，抑制投機投資性需求；大力發展租賃市場，建立購租并舉的住房制度；為城鎮化提供符合需要、適銷對路的多元化土地及房產；落實地方政府責任，因城施策制定房地產調控政策。

　　隨后，在4月26日，“人民日報中央廚房·麻辣財經工作室”的記者，又采訪到了國家發改委副主任兼國家統計局局長寧吉喆。

　　關于記者提出的，經濟運行還有哪些不確定性因素問題，寧吉喆回應道，既要看到供給側結構性改革取得的成效，也應該清醒地意識到，結構性矛盾是長期積累形成的，不太可能在短期內一蹴而就解決了。例如，房地產市場總體調控取得了明顯成績，但是房地產市場的結構性矛盾并沒有解決，一二線城市房價過快上漲的壓力依然存在，三四線城市去庫存的壓力也不小，一旦放松調控還會反彈。金融風險總體可控，但是宏觀杠桿率較前幾年還是略有上升，不排除某些風險點依然存在。

　　業內人士點評稱，目前一二線城市的房價，完全靠行政手段控制。事實上，未來的長效機制也不可能擺脫行政手段，而只能長期依賴。中心城市房價上漲壓力大，主要還是因為中國城鎮化走了“大城市化”的路徑，國家無力均衡分配公共資源、發展機遇。雖然提出了“建設10個北京”，加快了國家中心城市建設，但也只能是增加多個中心。而多個中心對全國中小城市的資源分流，將變得更加厲害。而公共資源優厚的中心城市，為了限制人口增長，前些年一直控制住宅用地供應。雖然現在部分城市在供地上有所增加，但又違背市場規律，強行限制新房價格，讓新房跟舊房出現倒掛，引發了新房搶購潮，加劇了市場的恐慌感（比如近期的南京）。

　　銀監會：信托控制房產提供融資

　　在剛召開的中央政治局會議上，除了要求加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機制外，同時也強調確保不發生系統性金融風險，要求高度重視防控金融風險，加強監管協調。

　　從要求“抑制資產泡沫”到提出“在保持流動性合理充裕的同時，注重抑制資產泡沫和防范經濟金融風險”，再到強調“加強監管協調”，對于防范金融風險，去年7月以來的中共中央政治局會議已4次表態。

　　在這樣的背景下，銀監會近期要求信托公司控制向房地產行業提供融資的行為，監管要求重點針對房地產行業以及其他產能過剩行業。

　　在本月初召開的信托監管工作會上，銀監會信托監督管理部就指出，房地產信托的信用風險呈上升趨勢。據該監管部門的數據顯示，截至去年末，房地產信托余額1.64萬億元，同比增長18.29%。但監管層認為，考慮到部分資金繞道投放至房地產領域，房地產信托的實際規模可能更大。

　　部分城市家庭杠桿率超100%

　　業內人士認為，史上最嚴樓市調控，劍指去杠桿和去泡沫。那么，樓市杠桿率究竟如何？

　　4月21日，原財政部長、現社會保障基金理事會理事長樓繼偉在舉行的在財政學年會上表示，中國家庭的杠桿率已經升至接近50%。

　　家庭杠桿率50%是個什么概念呢？高還是低？

　　我們先來看一組數據。2004-2008年我國家庭杠桿率穩定在17%-19%，2009年4萬億后，隨著房價的上漲，家庭杠桿率也持續走高。

　　家庭杠桿率是怎么算的？也就是住戶貸款與名義GDP的比值。

　　今年3月末，我國住戶貸款的余額是35.23萬億，除以去年GDP74.4萬億，就是47.3%。

　　美國、日本、英國、加拿大等發達國家居民杠桿普遍在60%以上，澳大利亞居民杠桿在2014年更是達到113%。

　　再看一組發展中國家的數據。俄羅斯：16%；印度：9%；巴西：25%；墨西哥：10%；阿根廷：8%。中國相對來說，高了一些。

　　樓繼偉指出，中國國家債務有高儲蓄率做支撐，儲蓄率一直保持在50%左右，明顯高于其他國家，而中國的債務主要是內債，外債比例很低，非金融企業外債余額大概占比只有4%左右，從國際經驗看，外債更容易引發債務危機。

　　不過一組數據表明，雖然全國的儲蓄率仍有50%，但仍有些城市的住戶負債率比例還是太高了，完全是入不敷出，比如說廈門已經達到163.10%。

　　業內人士指出，這些城市的居民為什么鋌而走險高負債，實際上就是建立在房價看漲的前提下。一旦這個前提崩塌了，而沒有及時套現，那就很危險。

　　券商：本輪房價上漲接近尾聲

　　關于房地產的未來走勢，過去總是各方看法不一，但是近日卻有多家知名券商罕見集體發聲，稱本輪房價或短期見頂。方正證券任澤平稱，預計這一輪房價上漲接近尾聲。而此前，中泰證券李迅雷和海通證券姜超攜手警示房地產風險。

　　任澤平在最新研報中指出，熱點城市限購限貸加碼升級，銀監會要求嚴禁房貸違規流入房地產領域，預計這一輪房價上漲接近尾聲，可能調整到2018年上半年。房地產周期長期看人口、中期看土地、短期看金融，長期人口向大都市圈流入趨勢不變，中期大都市圈土地供給不理想，短期金融收緊，因此未來房地產調整主要是短周期調整。

　　李迅雷指出，中國樓市的火熱已持續了十多年，現在依舊是各路資金的寵兒。然而，美國次貸、日本樓市等前車之鑒告訴我們，沒有只漲不跌的市場。

　　1993年起這輪美國房地產牛市中，房地產開發投資增速的高點發生在2000年，但房價下跌則發生在2006年，說明房價滯后投資增速的拐點六年才開始下跌。中國房地產開發投資增速的高點出現在2010年，達到33%，如今已經回落到個位數，說明房地產作為周期性行業，一定會經歷從繁榮到衰退的過程，只是很難預測衰退的具體時間。

　　他稱，房價上漲從本質而言就是人口現象。根據人社部對500個村的農村勞動力轉移就業監測數據，今年一季度在外務工的人數為27.9萬人，同比減少2.1%。這應該是中國自80年代改革以來首次出現外出農民工的負增長，而中國流動人口的減少則發生在2015年。

　　人口老齡化和人口流動負增長雖然等對房價存在抑制作用的因素未能充分顯示作用，但這是一個時滯現象，這些都印證了房價不會繼續上漲。

　　李迅雷指出，經過種種分析，除了貨幣擴張因素之外，其他如改善性需求等解釋力度不大。

　　姜超在最新研報中表示，過去兩年，國內房價暴漲，出現明顯的資產泡沫，重要原因在于貨幣超發。

　　央行每年制定了12%左右的廣義貨幣M2增速，是按照7%左右GDP增速和3%左右CPI增速來制定，但實際的貨幣增速高達16%，原因在于商業銀行為了盈利的需要，發展出了巨大的影子銀行，導致了貨幣嚴重超發，而超發的貨幣則滋生了各種資產泡沫，尤其是地產泡沫。

　　由于持續的貨幣超發房價上漲，中國的房產總市值在2014年超過了美國，但中國的經濟總量畢竟只有美國的一半左右，從而帶來了極大的匯率貶值壓力。由此可見，穩定匯率和房價上漲不可兼得。

　　2016年的政策以穩增長為主，加杠桿放貨幣，推動房價上漲，但也導致了匯率貶值。而2017年受到去全球化的約束，以及防范金融風險的考慮，去杠桿收貨幣，房價必然會下跌，同時也有助于匯率穩定。