11月11日，發改委出臺《關于企業債券審核落實房地產調控政策的意見》（下稱“意見”），要求對房企企業債融資進行從嚴審核，該《意見》將商業性房地產和保障性住房項目嚴格區分，對前者進行限制。

　　《意見》規定，嚴格限制房地產開發企業發行企業債券融資，用于商業性房地產項目，用于保障性住房、棚戶區改造、安置性住房項目除外。對于各類企業發行企業債用于保障性住房和棚戶區改造項目則地方政府或住建部門應出具文件，對項目相關情況進行說明，而對于省級保障房項目，發行人應提供省級保障性住房建設目標任務責任書。

　　與此同時，《意見》規定地方政府或住建部門應出具文件，說明安置性住房項目建設的必要性、政策性，以及與普通商品房的差異。對于以下情況之一，不允許發行企業債券用于安置性住房建設：

　　1、高庫存城市。由投資司提供高庫存城市名單，高庫存城市所屬企業不允許發行企業債券用于安置性住房建設。

　　2、高資產負債率（高于65%）或資產規模較小（小于60億元）的企業。

　　3、回遷安置房比例較少的項目。回遷安置房投資比例占項目總投資低于60%的項目。

　　4、未繳納土地出讓金、未取得土地權證的項目。

　　無獨有偶，在一周之前，交易所發布的《關于實施房地產、產能過剩行業公司債券分類監管的函》，規范房企分類監管標準，同時明確公司債募集資金將不能用于購置土地。此外，監管函還明確規定，存在以下三類情形的房地產企業不得發行公司債券：一是報告期內違反“國辦發【2013】17號”規定的重大違規違法行為，或經國土資源部門查處且尚未按規定整改；二是上述房地產調控期間哄抬地價等行為；三是前次公司債券募集資金尚未使用完畢或者報告期內存在違規使用募集資金問題。

　　而在發改委出具《意見》之后，各部委已然對房企融資形成圍剿之勢。除發改委和交易所以外，近日銀監會也下發通知，對房價上漲過快的16個熱點城市銀行業金融機構進行專項檢查。

　　記者從多家信托公司了解到，雖然信托渠道尚無相關文件下發，但各公司對于房地產融資項目已趨于謹慎，此前，有信托公司人士向經濟觀察報表示，公司層面要求，不能給非百強的房地產企業融資。

　　針對《意見》的發布，興業證券研究員池光勝和唐躍解讀認為，本輪調控開啟了房地產市場從“去庫存”轉向“去產能”的序幕。2015年下半年以來的地產牛市較好地推動了三四線城市去庫存，國慶期間22個城市的樓市調控政策和近期出臺的對房企融資的限制性規定都在很大程度上約束了開發商的拿地沖動，當前房企拿地動能已經顯著減弱。在三四線庫存較高但一二線優質土地儲備相對不足的背景下，房地產投資存在較大的下行壓力，房地產市場已經開啟“去產能”模式。