產業周期一般在20年左右，而用地功能劃定最少也是40年，根據產業變遷適時調整土地用途有必然性。目前，大城市人口吸附能力強的服務業對經濟貢獻普遍超過50%，互聯網、積聚和共享經濟更加節約空間需求，傳統制造業、工業用地、商辦用地應向住宅功能轉變。

　　4月7日，北京發布《北京市2017~ 2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計劃》。根據計劃，未來5年，北京市計劃供應住宅用地6000公頃，其中國有建設用地5000公頃，集體建設用地1000公頃，以保障150萬套住房建設需求。

　　也就是說，未來5年北京年均住宅用地（含自住房、保障房用地）計劃供應量為1200公頃，這相當于2014年的實際供地水平（1195公頃）。如果該計劃能足額完成，北京2017年住宅用地供應規模較2015年和2016年的實際供地規模，將會有大幅提升。

　　近日，住建部和國土部聯合發文，要求2017年6月底前，各大城市要編制宅地供應中期規劃和三年滾動計劃，并向社會公布。各地要根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36~18個月的，要減少供地；12~6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。同時，房價上漲壓力大的城市，建立項目行政審批快速通道，對拖延上市，捂盤惜售的要嚴處。

　　這是2月份以來新一輪樓市調控升級后，第一次出臺的針對全國樓市調控的統領性文件。近期，40多個城市高效率地啟動調控，且調控力度、政策工具落子也超過歷史，但無一例外地，調控沒有脫離抑制需求端的范疇。問題是，樓市再度火熱，倒逼時隔半年再次祭出強力調控，根源就在于供應不足，20個熱點城市2016年以來庫存周期一直在6~10個月，有的甚至僅2個月。

　　近年來，管理層最看重的調控措施就是增加土地供應。但種種跡象顯示，熱點城市土地供應在減少。

　　2016年，熱點城市房價暴漲，但宅地供應卻明顯減少，廈門、上海、廣州和北京實際供地同比分別減少50%、48%、42%、31%。事實上，2013年以來，一線城市年度宅地供應計劃完成率多數在50%左右。2013~2016年，北京住宅供地分別為1357公頃、900公頃、1002公頃和219公頃，下降趨勢明顯。2012~2016年，北京商品住宅供地計劃完成率平均為55.7%。

　　除2013年外，北京沒有一年完成住宅用地供應計劃，2016完成率僅為12.1%。近期，即便嚴厲調控，但北京樓市全面回暖，二手房價暴漲。根據中房協的中國房價行情系統，3月份北京二手房均價為63716元，比去年3月上漲了48%，西城區學位房價格甚至翻了近一倍。

　　不僅是北京，盡管去年10月啟動調控以來，通過預售管控，熱點城市新房量價得到控制，但需求開始轉向二手房市場。2017年2月，70城二手住房價格上漲0.4%，一線城市二手房價漲幅連續三個月擴大，北京、廈門等城市領漲全國，指數環比漲幅均在1個百分點以上。

　　二手房價格暴漲，一個重要的原因就是近年來供地連續下降，導致樓市回暖時需求一窩蜂地沖向二手房市場。由于二手房市場供應分散，從掛牌到出售的周期較長，需求集中釋放容易加劇供求緊張和房價上漲趨勢。而存量建設用地的減少，又無疑推升了未來供求緊張預期、房價上漲預期。

　　現行經濟金融環境下，大規模增加供地，或許才是平抑房價的唯一手段。細數近年來房價穩定的城市，無不是供地量大的城市，如重慶、成都和廣州。

　　近日，因樓市10多年保持穩定，重慶屢屢被贊譽。事實上，突破供地瓶頸是重慶樓市最大“穩定器”。2011~2015年，重慶人均供地面積16.12平方米，在10大城市中排第一，達到南京、杭州和天津平均規模的2倍、北上廣深的5倍。重慶宅地供應之所以能夠“放量”，大規模新地投放和“地票制”是兩大引擎。

　　事實上，廣州也很類似。盡管貴為一線城市，但當前廣州的房價不僅低于廈門、杭州和南京，也低于省內的珠海。供地放量是廣州穩定樓市的利器，一方面，廣州城市骨架大，遠郊（增城、從化、花都、南沙）供地和住宅成交分別占70%和60%，引致全市樓面地價比京滬深低70%，房價在每平方米2萬元左右。另一方面，類似于“地票制”，通過廣佛一體化，廣州也探索出突破建設用地限制，擴大供地和樓市半徑的路子。目前，廣佛間開通了5條地鐵線，2016年，佛山商品房銷售1947萬平方米，超過廣州、深圳，居省內第一，其中60%為廣州居民購房，房價僅為廣州的一半。

　　此次住建部、國土部聯合發文，不僅要求各地明確中期供地計劃，且以庫存消化周期作為督導供地的量化指標。意圖很明顯，熱點城市一味在需求端抑制，解決不了中長期供求緊張問題。突破瓶頸，大規模增加供地，才能從根本上疏導需求和緩解房價上漲預期。

　　此次北京“供地”新政中，一條突破性的政策，就是明確將集體建設用地納入供地計劃，數量達1000公頃，占總計劃供地量的六分之一。此前，雖然北京從2012開始，試點集體建設用地建設公租房，但多年來僅有唐家嶺、北七家零星試點，并未能擴大。可見，未來大城市突破供地瓶頸或成政策重點。

　　但是，越是熱點城市，空間擴展越快，新增供地的彈性就越低，充其量多投放幾宗宅地，但這是杯水車薪，無法突破供地瓶頸。近日，針對房價快速上漲，杭州、南京等熱點城市集中出讓土地，甚至一次性投放幾宗，但無法避免“地王”或高地價。近期，北京大興區出讓的幾宗地，也達到地價上限。盡管北京今年供地比2016年大幅增加，但也僅相當于過去幾年的平均值，沒有實現大規模供地。

　　因此，筆者認為，北京供地增加是好事，關鍵還要加強督導，讓供地計劃落實，避免出現批而未供。同時，更要探索如何突破供地瓶頸，實現大規模供地。

　　一方面，通過市場化的手段，探索收益共享模式，及時調整用地和區域規劃，補足公共配套，將轄區范圍內集體建設用地更多地推入市場。

　　另一方面，通過建設用地“增減掛鉤”、耕地“占補平衡”，釋放出建設用地指標，調減大城市的耕地，并以市場化的方式平衡。

　　最后是盤活城市閑置和低效存量土地。產業周期一般在20年左右，而用地功能劃定最少也是40年，根據產業變遷適時調整土地用途有必然性。目前，大城市人口吸附能力強的服務業對經濟貢獻普遍超過50%，互聯網、積聚和共享經濟更加節約空間需求，傳統制造業、工業用地、商辦用地應向住宅功能轉變。

　　眼下，京滬深等大城市各區域都規劃了很多大型商辦綜合體、CBD辦公區、總部基地等，但除中心區商業和辦公空間利用充分外，外圍存量商辦空間大量空置。因此，要加快推進存量低效閑置工商業用地（房）盤活為住宅用途。當然，政府也要同步加快公共服務設施建設和供應。