房地產市場供給側結構性改革，邁出新的一步。

　　近日，住建部與國土部共同簽發的《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》發布。

　　《通知》從住宅用地供應、住房建設和上市節奏、住房保障力度和地方主體責任四個方面，針對全國各地住房供需的不同狀況，提出了不同調控的要求。

　　其中，首次提出針對各城市庫存去化周期長短，分類調整供地政策的調控手段，被認為是房地產市場供給側結構性改革的一種新思路。

　　分析人士認為，過去廣受各方呼吁的因城施策、增加供應和市場預期管理，在《通知》所涉及到的政策中均有所反映，其落地效果值得期待。

　　首提分類供應住宅用地

　　住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應規模，去庫存任務重的城市要減少以至暫停住宅用地供應。

　　具體而言，通知要求，各地要根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

　　照此標準，根據易居研究院發布的2017年2月70城住宅庫存數據，北京、上海、廣州、蘇州、南京為代表的大多數熱點城市，都應加大宅地供應力度，而廈門、貴陽、哈爾濱等城市需要減少宅地供應，深圳則可以維持現狀，70城中沒有城市需要停止供應。

　　專家認為，《通知》提出土地供應的分類調控目標，是近期土地政策的首創，和3月中旬開始對需求端的管控，是雙管齊下的“組合拳”。通過和各地的去庫存周期、房價等指標進行掛鉤，使得供地的計劃更具有合理性。

　　雖然分類調控住宅用地供應的思路受到認可，但如何落地成為關鍵。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，要實現土地供應的分類調控目標，有兩大困難需要克服。首先是北上廣深等一線城市和核心二線城市，其資源、政策等多方面限制導致的土地緊張問題如何解決。比如北京、上海，其規劃中的建設用地規模都將處于減少態勢。

　　其次，熱點城市增加土地供應后，一旦增加的供應量沒有達到引起質變的程度、或者沒有做好相應的政策儲備，在當前市場熱度下，高價地出現的可能性仍然存在。而高價地將熱度從土地市場傳導到商品住宅市場，對當前房地產調控形勢，可能會起到反作用。

　　對此，《通知》指出，近期住房及用地供應管理和調控，要求合理安排住宅用地供應，堅決防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況，嚴防高價地擾亂市場預期。

　　操作模式上，《通知》提出，各地要結合本地實際和出讓土地的具體情況，靈活確定競價方式，包括“限房價、競地價”，“限地價、競房價”、超過溢價率一定比例后現房銷售或競自持面積等。

　　此前，在3月29日召開的整頓規范房地產開發銷售中介行為電視電話會議上，住建部表示，北京的房地產調控經驗值得各地認真學習。

　　實際上，此前北京特有的“限地價、競自持”的模式已有效仿者出現。4月6日，天津首次采取“限地價、競自持”方式確認競得房企，榮盛以總價約17.92億元、自持住宅建筑面積2.7萬平方米競得編號為津靜（拍）2017-06號的團泊新城西區某地塊。

　　市場預期管理成亮點

　　改善供求關系之外，在穩定市場預期方面，《通知》也被認為有所突破。

　　《通知》提出，各省級國土資源主管部門要按照“五類”（顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停）調控目標，將地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣（縣級市）的計劃實施情況，每半年匯總一次報國土資源部。2017年6月底前，這些地區應編制完成住宅用地供應中期（2017-2021年）規劃和三年（2017-2019年）滾動計劃，并向社會公布。

　　中國人民大學公共管理學院教授、國土資源部科學技術委員會委員葉劍平認為，從調整土地規劃到最終實現住房上市，需要兩到三年的周期。因此，與加強住房及用地供應管理相比，《通知》對市場的影響，可能會更多體現在其所帶來的穩定市場預期的作用上。

　　21世紀經濟報道記者采訪的多位相關人士均表示，在調控地區供應短時間難以增長的前提下，去年9月份開始的兩輪調控，以投資需求為主要調控對象，試圖將房地產市場的供需平衡維持在較低水準，但市場預期放大了需求，是調控一再加碼的深層原因之一。

　　對于《通知》在穩定預期上的作用，新城控股集團副總裁歐陽捷表示，一方面，《通知》明確釋放了在熱點地區增加土地供應的信號，直接起到穩定市場預期作用；另一方面，《通知》在從土地供應到住房建設和上市，再到問責制度，在一整套調控政策上設定了較過去更為明確細致的方向，包括設立住宅用地供應“五類”調控目標、要求各地方限時完成中期供地計劃并向社會公布等，緩解了信息不對稱，也對預期造成影響。

　　歐陽捷認為，這種政策信息的明朗化，實際上是主管部門加強市場預期管理的嘗試，也是《通知》的一大亮點。同時，《通知》賦予了地方管理部門更多的房地產工作責任，也因此需要更明朗細致地劃定政策方向。

　　葉劍平也持相同觀點。他表示，由于房地產市場非常強烈的區域性，因此強化地方主體責任成為必然選擇，《通知》也在極力避免“一刀切”情況的出現。但在落實地方房地產工作責任制的前提下，還有一些別的去化周期類似的指標，可以用作地方政府制定政策的數據標準，比如設立地區最低人均居住面積標準、當地房價波動幅度限制等。同時，問責制度如何建立，同樣需要更加細化的政策出臺。