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誰能刺破樓市泡沫?有一種城市永遠在漲

2016-08-01

  近日,政治局會議第一次提出抑制資產泡沫,引發市場大嘩。

  資產泡沫的形成原因必須有兩個條件,一個是貨幣太多,一個是需求太旺,兩者相加瘋狂炒作,就形成資產泡沫。那么中國有沒有資產泡沫,最明顯的當然是房地產泡沫。

  先來看看中國的樓市行情,這個泡沫到底有多大?

  截至今年6月底,深圳新房均價領跑全國,進入5萬時代,與深圳并肩領漲的上海、北京市場上總價低于300萬元的房子已近乎絕跡。連北京附近的燕郊都猛漲到2萬多一平米,只是因為挨著北京,占了點地段優勢的便宜,就漲成這樣了。

  一切都似曾相識,2009年4萬億時代,也是“地王”頻出、房價暴漲,資產泡沫的風險和苗頭隱現。不過與7年前的泡沫不同的是,2009年上證指數上漲了近80%,而今年上證指數卻下跌了15%;2009年全年GDP增速達到9.2%,今年上半年只有6.7%。

  分析稱,今年的樓市泡沫,大量商業銀行釋放出來的資金,本來應該流入到實體經濟中,但企業家大多數在抱怨實體經濟利潤微薄,閑置資金就一窩蜂涌到了樓市上了。所以出現了與2009年不同的情況,同樣是房價高漲,卻很難拉動經濟的增長。

  既然大家都認為樓市有泡沫,那這泡沫會不會破裂呢?

  資產泡沫為什么會破,因為貨幣發的太多了,某些資產的需求太旺盛了,卻沒有未來的收益作為資產價格的支撐,在未來的某個時候就會破裂。

  許多人看到政治局的表態,都以為要刺破房地產泡沫了,這個看法不一定準確。

  樓市的泡沫很大,但是當下房地產是中國經濟的支撐力量。每當房地產處于低迷,經濟就下行,財政收入就銳減,而且房地產經濟還關系到鋼鐵、水泥等基建行業的生死存亡,房地產泡沫要是破了,后果不堪設想。

  所以,高層抑制資產泡沫,房地產泡沫肯定是要擠一擠的,但是突出刺破房地產泡沫,可能性不大的。其實從去年開始對房地產的各項稅收優惠,金融放開,直至今年對個別房地產價格上漲過快地區的打壓政策的再次出臺,都說明了政府確實在調控樓市,并且根據不同城市的庫存在調整樓市:有的放開政策,加速去庫存;有的收緊政策,加強樓市限購。

  那么政府在刺破資產泡沫時,可以在哪些方面有高招呢?

  從種種跡象看,刺破或者抑制金融泡沫的行動已經開始了。最近,證券系統要壓縮在資產管理行業廣泛存在的通道業務;而銀監會在限制銀行理財資金通過各種加杠桿手段進入股市、債市等市場的套利行為。

  樓市泡沫越來越大,中國未來房產走勢猜測?

  一個城市的常住人口在下降,而當地政府又不能創造足夠崗位,年輕人往外跑,房價一定會跌。以南方沿海城市為例吧:南方一些城市外貿行業不景氣,出現了農民工招工難。隨著人口的流失,未來房價是難以上漲的,甚至是5到10年都漲不上去。

  中國只有一種城市,未來房價會上漲。

  這些城市有兩個特征:

  第一個特征服務業占GDP比重與其他城市相比相對較高。那么這個城市創造崗位就多,帶動剛需就多,這個城市房價會上漲。

  第二,創新強度,科技研發投入占GDP比重,因為這個比重高的城市,往往是新一輪產業結構當中處于優勢。高科技上市公司多,隨著這些公司的上市,人才都會在這些城市集中,會帶來財富集中。于是大家就會產生安家落戶的購房需求,房價就很難降下去了。

  北京人講北京房價不是靠北京人漲起來,是靠全國富人抬起來的,而山西煤老板帶錢來北京買房的時代過去了,未來是通過資本市場向科技創新強的城市集中的。

  以北京為例,這一輪北京房價上漲最快的區域是什么地方?是海淀區、中關村。可以看出,中國未來房價上漲的城市會越來越少,會上漲的地段也會越來越少,北京金融街是金融產業集齊聚,北京CBD是商貿業集聚區,海淀區是教育、學府的集聚區,這些地方是房價上漲最快區域。

  這些熱門城市房雖然價泡沫多,但住房需求也旺盛,一時半會很難降下來,甚至可能緩慢上漲。要刺破房價泡沫,先破的應該是房價虛高的城市。要整個中國的房價泡沫一起刺破,有點不太可能。

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