英國諺語說，太陽底下無新鮮事，但是中國的房地產和國外模式比較，雖然最近大家和日本房地產模式相比的比較多，我們卻認為中國的房地產和日本模式存在較大的差異性。即使縱觀全球，我們中國的房地產正走上史無前例的模式，這是因為中國近30年的經濟發展太過迅速、這是因為中國的人口實在較多，還有就是中國的經濟具有自己獨特的模式：實體經濟較多，而虛擬經濟或者金融經濟較少。

　　2001年開始的中國房地產產業，即使到今天也才15年，但是其和其他國家相比卻具有相對復雜的因素。中國房地產主要復雜的地方表現為：（1）房地產依然是中國核心支柱產業；（2）三個因素疊加，即經濟紅利、貨幣紅利以及杠杠要素；（3）需求和供給側同時加杠桿；（4）供給側土地受政府管制，無法有效地實現供給，導致熱點城市的需求供給關系長期扭曲。

　　首先，中國房地產表現復雜的因素就是房地產依然是中國經濟的核心支柱產業。房地產目前雖然在GDP比重中下降，但是依然占據中國經濟的1/3強左右，這樣格局的房地產不僅僅是虛擬經濟問題，而是實體經濟和虛擬經濟的復合物；在中國目前面臨經濟衰退的時候，我們依然需要房地產產業對中國經濟的貢獻。因此，房地產及其生態鏈產業需要非常理智的政策模式，不能壓制太狠，但是也不能不進行管制，因此平衡模式很難拿捏。

　　其次，表現在房地產上較為復雜的是三個因素疊加：（1）目前中國房地產上漲不僅表現為經濟快速發展帶來的紅利，即中國經濟已經成為全球第二，從2001年開始中國經濟就進入快車道，經濟快速發展必然帶來經濟紅利，房地產價格必然上漲。因為人口涌入、工資上漲、資產價格上升等等。（2）其次比較關鍵的是2008年美國次貸危機以來，全球主流貨幣都在超量發行，包括中國，而超量發行的貨幣必然導致資產價格更加上漲，這是我們所說的貨幣紅利；（3）2015年以前，我們更多的是經濟紅利、貨幣紅利，但是2016年我們更多看到房地產的金融高杠桿因素，如眾籌、如首付貸，同時因為供給側改革需要的海量信貸也基本涌入虛擬經濟。

　　三個因素疊加，而且中國各地經濟情況不同、各地房地產上漲情況不同，就導致未來中國的房地產會出現更加復雜的區域性上漲或下跌。

　　再者，中國房地產還具有自己的特色，即土地供應模式。我們說目前的房地產不僅存在需求端問題，但是更大的問題應該是供給側問題，即土地供應模式。目前看重慶市政府做的不錯，但是我們反觀合肥、南京、杭州、蘇州等地，政府管控著土地供應，導致房地產土地供給不足，而在第三次房地產熱潮中必然導致房地產上漲，這就是我們經常說的：該去庫存的不去庫存，該補庫存的不補庫存。

　　我國地方政府為什么這么做呢？原因實際上相當簡單，這是因為：土地財政是地方政府極其重要的財政收入，而因為實體經濟進入衰退模式，財政收入越來越要依靠土地。因此，政府的核心任務是把土地賣出高價。

　　因此我們看到：應該增強庫存的地方，政府一般情況上都在有效的控制和把控土地的供給，從而導致很多熱點城市房地產依然上漲。而在房地產上漲的過程中，我們經常通過需求端的限購壓制需求，而不是從供給側提供方法，這必然導致熱點城市的需求供給長期扭曲，會帶來更大的報復性上漲。

　　最后，我們在2016年看到了需求端和供給側同時加杠桿的情況。2001-2015年，我們主要是需求端推動房地產上漲，主要變現為買房、炒房；但是2016年我們看到更多的房地產廠商進場，主要目的就是拿地，而且是高杠桿拿地。這樣的后果必然導致房地產市場更加復雜，如此之高的供給側土地杠桿要么帶來房地產更快速度上漲，要么可能導致房地產更快走向beng盤。

　　需求端的杠桿主要表現為：（1）中介金融因素介入；（2）首付貸出現；（3）眾籌金融方式的涌入；（3）更多P2P資金涌入。我們說，經濟紅利或貨幣紅利我們是可以把控的，但是如此之多的金融方式實際上危害更大，將導致我們可能走上2008年之前美國房地產的老路，即零首付。而供給側的杠杠主要表現為：（1）房地產企業的海量信貸，凈資產和資產負債率已經遠遠超過警戒線了；（2）土地采用更多的高杠杠方式；（3）政府以更高的杠桿抵押土地從銀行貸款。

　　綜上，我們應該能夠非常清楚的看到：中國的房地產不僅是虛擬經濟和實體經濟的復合物，而且目前經濟紅利、貨幣紅利以及杠杠因素交織在一起，在無法有效滿足土地供給的情況下，將導致中國的房地產進入史無前例的模式。因此我們說：中國的房地產是全世界所無法理解的，其不僅僅是房地產，而且是中國經濟的核心組成部分。

　　交織眾多因素、如此復雜的中國房地產模式，如何有效管理需要中國政府的大智慧。