若今年下半年出現投資攀升銷售卻轉淡的背離情況，則預示著接下來庫存量的上升和下一波市場平靜期的到來。

　　盡管5月當月上海、蘇州等熱門城市集中“拍地”，但仍未能改變全國房地產投資增速下降的態勢，這也是今年以來該項數據的首次下降。

　　國家統計局數據顯示，1-5月全國房地產開發投資增長7%，比1-4月下降0.2個百分點。其中，中部地區該項數據在5月下降0.7個百分點成為主要原因，這也是今年以來中部地區該項數據首次調頭向下。

　　21世紀經濟研究院比照數據發現，僅開發投資數據的月度波動并不足見房地產市場的冷熱狀況，因為這受不同地區的供地節奏影響較大。比如在5月，一些中部熱點城市的土地供應明顯減少，造成了投資失速的狀況。

　　不過，從前端的銷售數據來看，不管是東部地區還是中部地區，5月一二三線城市都降溫明顯，尤其是東部地區5月房產銷售面積比1-4月下降了將近7個百分點。依此看，在一系列調控政策和信貸收緊預期下，下半年房產銷售降溫將成大概率事件。

　　而根據房地產行業投資數據一般比銷售數據滯后6到7個月的規律，若下半年銷售降溫，則投資的收縮將會在2017年開始顯現。

　　但考慮到上海等熱門城市目前的土地供應只完成了全年的很少一部分，且央企、金融資本等對于一線城市優質地塊興趣不減，東部地區仍將是下半年土地市場的大贏家，屆時投資與銷售脫鉤的現象或將出現。

　　一、中部房地產開發投資拐點為什么在5月出現？

　　今年以來，在火爆的銷售業績和寬松信貸政策雙重加持下，房企到位資金增速逐月攀升，從1-2月的-1.0%躍升為3月的14.7%。這直接推升了房企的拿地熱情。

　　從3月份開始，一線城市高企的地價讓房企將拿地眼光聚集到二線城市，合肥、蘇州、南京、杭州等地地王頻出，房地產市場開始出現“強二線”概念。

　　而也就是在3月和4月，上述“強二線”和中部地區的鄭州、武漢等熱門城市供地放量，直接推升了東部和中部地區的房地產開發投資增速。其中東部地區從1-2月的3.7%上升到5.4%和5.8%，中部地區更是實現從4.3%到9.5%和12.3%的跳躍。

　　不過，整個4月，作為一線城市的北京和上海竟無一幅地塊出讓，而到了5月，北京、上海、蘇州、南京、杭州開始集中供地，僅這5個城市當月的土地出讓金就高達1101億元。作為中部城市的合肥、武漢、鄭州等地卻放慢了供地節奏，這成為導致中部地區房地產開發投資增速在5月首次調頭向下的主因。

　　二、南京、蘇州、杭州前5月“賣地”收入已接近或超過2015年全年

　　但全國房地產開發投資增速和中部地區該項數據在5月出現下滑，仍然是值得注意的。

　　東部的南京、蘇州、杭州等地，將年度供地計劃的重頭放在了上半年，南京1-3月土地出讓333億元，4月為148億元，5月為253億元，僅前5個月的土地出讓金收入就已經接近2015年全年879億元的水平，也成為前5個月全國土地出讓金收入最高的城市。

　　蘇州則更是創造了前5月的土地出讓金就高出2015年全年近100億的紀錄。

　　至于上海、北京等一線城市，則將年度供地的重頭放在了下半年。比如上海2016年用地供應計劃顯示，全年供應住房用地（包括保障性住房）800公頃，今年前5月供地僅占15%。因此，目前上海土地出讓金只達到去年的1/4水平，這也意味著，下半年上海、北京將放量供應。

　　再反觀合肥、鄭州、武漢等中部城市，目前土地出讓金收入只占到了去年全年的一半左右，下半年還將有不少的供地計劃將推出。

　　21世紀經濟研究院認為，在總量有限的房企到位資金情況下，若下半年銷售市場轉淡和信貸收緊雙重因素疊加，一線城市大量供應的土地作為房企眼中優質的避險資產，仍然是吸引房企投資的有利標的。而中部地區非“強二線”城市，恐將成為房企首先收縮的戰場。這與2015年底開始的“地王”潮首先出現在一線城市是一個道理。

　　三、一二三線城市銷售集體轉淡預示著下半年地市與房市或將脫鉤

　　同時值得注意的，是房地產銷售數據的下滑，這似乎印證了房地產市場“地王起，市場衰”的周期性規律。

　　實際上，從4月份一線城市密集調控政策出臺后，東部地區房地產銷售數據增勢就沒有3月份那么強勁，而到了5月份，則更是比4月份下跌了近7個百分點。

　　有意思的是，中部地區的銷售猛增恰恰出現在4月份，這可視作是3月份東部地區銷售市場火爆后的傳導效應。而到了5月份，中部地區的銷售增速也略有下滑。

　　CREIS中指數據顯示，端午節期間，一二三線城市環比全部下滑，一線城市跌幅近三成，二線代表城市跌幅近兩成。與此同時，北京、深圳等地庫存開始上揚。

　　一方面是銷售的轉淡，另一方面房企融資窗口期已過，5月A股市場共有7家房企發行了公司債，發行規模180多億，相比3月份最高的400多億已有明顯下降，而金融端也不斷發出房地產資金收緊的信號。

　　21世紀經濟研究院認為，根據房地產行業投資數據一般比銷售數據滯后6到7個月的規律，若下半年銷售行情降溫，再加上房企融資成本升高，則投資的收縮將會在2017年開始顯現。

　　但今年以來通過銷售回款和發債、開發貸等渠道獲得的大量到位資金，還將繼續延續土地市場尤其是一線城市土地市場今年下半年的火熱。屆時將出現房市和地市、銷售和投資脫鉤的現象。

　　其實早在2015年第三季度，房地產市場也出現過這樣的背離。相反的是，當時是房地產開發持續放緩和銷售數據的不斷攀升，這預示的是2015年第四季度的供求緊張和市場回暖。

　　若今年下半年出現投資攀升銷售卻轉淡的背離情況，則預示著接下來庫存量的上升和下一波市場平靜期的到來。高盛報告也認為，預計2017年房價將疲弱，房地產行業因杠桿率上升、需求減弱，不久將見到拐點。