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“地王”能堅持多久 追漲的開發商能夠成為幸免者嗎

2016-06-13

       在房地產宏觀調控的大背景下,近期各地依然“地王”頻出。不少國有房企和上市公司在融資成本和渠道上占有相對優勢,繼續押注房價的未來走勢而高價拿地。

  就目前來看,隨著“地王”的不斷現身,房價未來繼續上漲的趨勢似乎不容置疑,但房地產是“看天吃飯”的市場,很大程度上取決于政策變化。如果房價持續快速上漲,那么抑制投資投機的房地產全面新政可能會隨之而來,從目前已經開始調控的北京、上海、深圳一線城市擴展至二線城市。更為猛烈的宏觀調控何時會出手,主要取決于兩個變量,一是經濟復蘇態勢確立,二是出現通脹或通脹苗頭。

  從歷史來看,“地王”頻現,并不一定意味著房地產市場的繁榮和景氣,相反,在某種情況下意味著一輪危險的賭博。如果把房地產商和“地王”比作一對戀人,不妨回想一下,在歷年來的房地產全面調控之前,開發商在面對土地市場時,對于前景總是設想得過于美好,就像一對涉世不深的戀人,總覺得蜜月是婚后生活的常態;一旦調控收緊,婚期臨近,才意識到柴米油鹽是生活的本質,于是就有了這些“地王戀情”的種種結局:如前些年毀約的綠城上海地王,咬牙迎娶的北辰長沙地王,傳言“退婚”的保利廣州地王……幾乎每一輪調控,都是在“地王”頻現之后,然后就是那些之前高調拿地的開發商,開始對“地王”拋棄,類似的教訓其實并不久遠。

  而那些高調拿下地王的開發商,無論具備怎樣的背景,所謂“不差錢”,都不能忘記一個道理:面粉轉換成面包,終究是要賣出去的。中原地產近日發布數據顯示,截至5月25日,今年全國50家大型房企合計拿地金額為3887億元,平均成本6283元/平方米,比去年同期增長48.4%。而另一組公開數據顯示,自4月下旬以來,熱點城市的房地產周成交量出現震蕩下行。與3月的成交高位相比,很多熱點城市的成交規模已下降50%。

  拿地成本的持續抬升,與房地產終端銷售市場的遇冷,意味著房地產供求形勢正在發生變化。而地王項目還存在開發周期長、營銷成本高等瓶頸,這些隱性成本會加劇地王項目的開發投入負荷。一旦出現政策風向變化,開發商資金鏈就面臨巨大風險。

  因此,“地王”的頻繁出現,某些自恃擁有特殊背景的國有房企或者上市公司,或許內心深處還保留著房價形勢不會逆轉的預期,但可能更指明了一個方向,那就是“地王”出現就意味著泡沫的存在,而每一次泡沫的破滅,最終都會引發一場悲劇,追漲的開發商能夠成為幸免者嗎?未必!

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