住建部副部長仇保興在北京舉行的中國城市科學(xué)研究會住房政策和市場調(diào)控研究專業(yè)委員會成立大會上說，金融危機(jī)以后，中國房地產(chǎn)市場波動劇烈，從量價齊升到量跌價平，再到量價齊跌，現(xiàn)在又回到了價平量低。

　　談到房地產(chǎn)市場調(diào)控的難點。仇保興分析說：

　　一是中國城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的剛性需求。日本的房地產(chǎn)市場泡沫是城市化率達(dá)到80%，剛性需求減少的時候，泡沫就爆了。現(xiàn)在中國城鎮(zhèn)化率還不到50%，每年大約有1500萬的農(nóng)民進(jìn)城，住房剛性需求旺盛，所以調(diào)控難度非常大。

　　二是民間資本投資領(lǐng)域過窄；

　　三是全球化的熱錢涌動與人民幣升值預(yù)期相結(jié)合；

　　四是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失；

　　五是地方政府對土地財政的依賴，使得房價越高，土地價格越高。而土地價格越高，地方政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的錢就更多。

　　六是中國各地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距十分巨大，一些沿海城市房價暴漲，與發(fā)達(dá)國家一些地區(qū)的房價并駕齊驅(qū)。而內(nèi)地一些城市房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，在這種情況下，用“一刀切”的辦法調(diào)控房地產(chǎn)市場，對全國來說很難有非常好的效果。

　　上述分析是比較理性的。但是還有兩條是應(yīng)景文章，在我看來是不準(zhǔn)確的，那就是第四第五條。第四條是為房產(chǎn)稅鳴鑼開道，理由不充分。第五條把矛盾轉(zhuǎn)嫁到地方政府，但是實際是中央政府的措施不得力。現(xiàn)在看來，始于03年開始的調(diào)控有多少道理？02年是否就該泡沫破滅？這個判斷是值得懷疑的。但是，我們卻在03年開始基于擠壓泡沫的考慮，發(fā)出中央和地方法規(guī)40余部。特別是后來被否定的121房貸新政，開出了兩個月就被十八號文否定。否定的十分有道理。

　　泡沫了很多年，引進(jìn)了房價收入比和租售比指標(biāo)，殊不知根本不適合我們的國情。高速增長的房價是被高速增長的收入稀釋的。這種變化不承認(rèn)也不行。我們房源的取得成本從幾百元到一線城市最高的十幾萬元，這中間的過程中，不能簡單平均對比。更不能以現(xiàn)在的一線城市商品房房價對比現(xiàn)在的平均收入。這種對比一點意義沒有。

　　自有居住率既然是87.8%，我們的感覺也是這樣，但是我們?yōu)槭裁催€糾纏在基本居住需求的滿足上？如果不是這么高？人們都住在哪里呢？那么，我們的商品房市場需要滿足的恰恰是改善性需求。是逐漸提升的居住水平。而我們的眼睛盯在哪里？盯在保障房需求。但是，城市的改造過程中，居民的安置回遷越來越成為提升本市本區(qū)域居民居住水平以及城市基本設(shè)施提升的最好方式。這是需要高收入者買房來承擔(dān)的。那么，改善型人群的購房者對于居住水平的普遍提高的貢獻(xiàn)也就是最大的。這本是很好的過程。

　　那么，我們問題沒找準(zhǔn)，我們需要解決的是新進(jìn)入城市的年均1500萬人口的住房與保障房問題。但是，我們的所謂保障房，滿足的卻不是這部分根本沒有戶籍的人群。這也是我們矛盾越來越突出的根源。

　　錯誤的時點推出了貌似正確的土地招拍掛。但是，沒有及時收儲的地方土地部門，土地供應(yīng)量在05、06年大幅下降。這才是07年樓價地價暴漲的根源。以我原來所在公司唐山市場為例，05年、06年連續(xù)兩年土地供應(yīng)是0。原定06年年底推出的三塊土地臨時縮減為一塊，那么幾十家企業(yè)只能轉(zhuǎn)而搶奪唯一的一塊住宅用地。天價地在所難免。

　　而07年的瘋狂僅僅不到一年，我們開始了更嚴(yán)格的9.27房貸政策，也造就了08年的無限蕭條，也嚴(yán)重縮減了土地供應(yīng)，地根銀根的雙緊惡果在09年全年與10年表現(xiàn)的尤為明顯。

　　只是，我們的政策總是在一個地方跌倒，還是在一個地方再跌倒。國十條與國五條都強調(diào)土地上市量，特別是保障房的上市量，但是我們的保障房更大量的被棚戶區(qū)和舊城改造、城中村改造回遷安置居民的保障所代替。那么騰退出的土地價值也是逐漸再走高。這也是國五條之后的兩個月后土地又一輪爭奪的主因。我們看到的是，國五條并沒有抑制住地價的上行。

　　事實上，由于拆遷難度在全社會對拆遷的指責(zé)中進(jìn)一步加大。種房子的現(xiàn)象將從城市延展到農(nóng)村。而我們只會遷就釘子戶的行為，買單者只能是購房人群。

　　保障房占地越大，對于改善性需求來說成本越高，而保障房我們轉(zhuǎn)入公租房建設(shè)也是很難改變的趨勢。那么商品房供地的嚴(yán)控，面對洶涌的產(chǎn)權(quán)住房需求，無疑又開始了新的一輪更加嚴(yán)重的供求失衡。這是調(diào)控也改變不了的。