樓市庫存居高不下，既是宏觀經濟增長的痛點，也有可能帶來金融領域的系統性風險。正因如此，高企的庫存，非去不可。

　　雖被列為今年經濟工作的“五大主要任務”之一，但去庫存并非易事。

　　來自國家統計局的數據顯示，今年1~4月，非重點城市商品房待售面積4.55億平方米，比3月末有所減少，但比去年末增加了1233萬平方米。

　　4月末，商品房待售面積72690萬平方米，比3月末減少826萬平方米。其中，住宅待售面積減少894萬平方米，辦公樓待售面積增加40萬平方米，商業營業用房待售面積增加38萬平方米。

　　開發企業積極拿地

　　非重點城市的庫存為何越去越多？

　　首都經貿大學教授趙秀池表示，整體原因還是供過于求。供過于求導致房價下降，房價下降抑制了投資需求。大部分城鎮居民住房需求尤其是戶籍人口的住房需求已經滿足了，外來人口的購房能力有限。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，去年的庫存略有下降，但一季度庫存已經反彈。這是因為去年以來的銷售很好，銷售越好，開發商越有錢，越是要加大開工，增加拿地，反過來導致庫存增加。

　　歐陽捷表示，今年1~4月，銷售額同比增長55.9% ，投資也從去年底的同比增長1%回升到1~4月的7.2% ，土地購置面積達到5114萬平方米，接近去年同期5469萬平方米的水平，顯示了市場的盲目樂觀。今年1到4月份，新開工面積4.3億平方米，高于銷售面積的3.6億平方米，也遠超去年同期新開工的3.6億平方米。

　　“目前看，不僅一二線城市投資在增長，甚至三四線城市房地產投資也沒下降，其中21個三、四線城市今年一季度房地產投資達到1920億元，也超過了去年的1843億元。”歐陽捷說。

　　統計數據顯示，以溢價率40%為界限區分地王（地塊成交額超過5億元），溢價率為零的很難稱為地王，整體看，40%是一個臨界線，比如北京等城市有限價上限，另外其他城市溢價率40%以上也基本已經接近目前在售的成本價格，所以40%以上，單地塊超過5億元的可以稱為地王的簡單標準。按此標準，2016年僅僅不到5個月，合計已經出現了152宗地王，而同樣的統計口徑在2015年全年只有95宗。

　　在業內人士看來，過去幾個月，整體信貸政策寬松，大部分房企發債成本明顯降低，最低甚至在3%左右。寬松的信貸貨幣政策，導致房企在土地市場上積極補倉。

　　去庫存還有哪些招？

　　根據庫存報告，三、四線城市庫存去化周期達到18個月以上，而一二線城市則在12個月左右。

　　庫存量的不同，也決定了各地去庫存政策實行差別性調控。

　　據不完全統計，目前全國約有近半省份已發布去庫存相關文件。其中，吉林省政策較有亮點，提出實行 “一城一策 ”去庫存。根據各地商品房庫存規模和房地產市場實際，吉林將全省城市分為四種類型，提出到2018年年底，一類城市（庫存規模大、需求較為旺盛）商品住房庫存量比2015年底減少25%；二類城市（庫存規模大、需求不旺盛）和三類城市（庫存規模小、需求不旺盛）減少30%；四類城市（庫存規模小、需求較為旺盛）不設任務。

　　關于下一步如何去庫存，趙秀池表示，去庫存還得通過財稅、金融、行政等手段，打組合拳。關鍵還得提高城市的競爭力，引入產業和人口。

　　中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為，去庫存要真心實意的針對新市民的需求、困惑去解決問題，吸引人口導入，并和城市深度融合。對于一些過度供應的區域，要減少土地的供給。

　　歐陽捷表示，去庫存首先要明確客戶，針對客戶痛點出臺對應的措施。對于農民工要解決他們的“3+1”的痛點，而不是僅僅給予一點稅費減免和財政補貼。其次要堅決減少土地供應，特別是在供大于求的城市，堅決避免為了眼前的利益，繼續慣性的出讓土地。有的城市已經明確連續3年不供地，去化周期從28個月下降到13.6個月，使供求關系逐步恢復正常，去庫存也起到了明顯成效。