房企人士表示，按照評估，現階段高價地項目面臨的風險，甚至要大過2014年。為保證市場份額，將更多嘗試以并購、入股、合作開發等方式獲取項目。土地市場通常有3-6個月的滯后性。由于房地產銷售已在4月出現降溫，土地市場可能在三季度有所緩和。

　　土地市場風起云涌的表象之下，風險正不斷累積。

　　中原地產近日發布數據顯示，截至5月25日，今年全國50家大型房企合計拿地金額為3887億元，平均成本6283元/平方米，比去年同期增長48.4%。

　　這一數據和實際情況頗為相符。今年以來，全國多地土地市場火爆。在很多熱門地塊的交易中，動輒有十多家房企參與競買，競價次數超過百輪、溢價率超過100%的情況十分常見。據上述機構統計，今年以來至5月25日，全國各種名目的“地王”已達152宗。去年全年，同口徑的“地王”數量僅95宗。

　　“我覺得這個市場有些不理性了?！庇蟹科笕耸吭u價稱，從某種意義上說，高價拿地是不得已的結果，但目前很多土地的成本已明顯超出合理范圍。一旦后續市場和政策走勢有所變化，這些高價地項目必將面臨風險。

　　上緊的“發條”

　　“不拿地，就沒有項目做。這會很麻煩：對上，沒法跟老板交代；對下，養不活這些人，要裁員。”某上市房企蘇南區域負責人向21世紀經濟報道記者解釋房企近期的拿地心態。他認為，在現階段，房企拿地更多是出于做出業績和維護團隊的考慮，成本方面的考量則是次要的。

　　自2014年年底至今，該公司就未能在蘇州公開市場拿地，由于其存貨早在2015年末就消化殆盡，目前急需拿地補倉。去年年底，總部負責人前來“督戰”，要求采取各種手段在蘇州拿地，理由是“不能在市場好的時候沒房可賣”。

　　在蘇州房地產市場，這種心態隨處可見。其背景是，去年以來，蘇州房價上漲迅速，開發區等核心區域的均價上漲近萬元；而因庫存不足，蘇州樓市的去化周期一度降至3個月，為全國最低。

　　公開數據顯示，截至5月25日，今年蘇州共成交住宅用地35宗，成交價格為445.32億元，平均溢價率為119%，平均樓面價11609元/平方米。各項數據都大幅高于去年。

　　同期，廈門（僅成交一宗）、南京、合肥等熱點二線城市成交宅地的平均溢價率分別為150%、106%和258%，平均樓面價為25838元/平方米、15612元/平方米和7406元/平方米。也均大幅高于去年同期。

　　對房企而言，這意味著成本的極大提高。據中原統計，截至25日，今年全國50大房企拿地金額為3887億元，平均樓面價6283元/平方米。對比去年同期4231元/平方米的成本，上漲48.4%。

　　上述房企負責人表示，在多方爭搶的情況下，土地價格已沒有貴與賤的道理，因為企業所付出的成本，都是不得已的?！懊總€公司都像上緊了發條一樣，一松，你就先出局了?！彼f。

　　專家進向21世紀經濟報道記者表示，在拿地競爭比較激烈的情況下，房企不可能有一個嚴格的考核，而會出現相對激進的態度。雖然也會意識到有風險，但目前仍然是“先占坑”的思路。

　　不確定的后市

　　對于已經拿到地的企業來說，也未必就高枕無憂。有分析人士指出，房地產仍然屬于“看天吃飯”的行業，我國房地產市場波動幅度大，容易受政策環境等因素影響。

　　就現階段而言，政策環境并不穩定。近日，合肥傳出發布“限購令”的消息，雖并未證實，但無疑對市場預期帶來影響。市場一直較為火爆的廈門，同樣傳出將出臺“限價令”的信息。

　　在此之前，一線城市已全面強化調控，上海、深圳大幅提高限購門檻，北京也將限購范圍擴大至通州區的商用物業。蘇州、南京等熱點二線城市，同樣出臺了調控措施。

　　專家向21世紀經濟報道記者表示，“因城施策”是現階段主要的政策思路。一二線城市未來出臺刺激政策的可能性在下降，反而有可能出臺不同力度的約束性政策，限制樓市過熱上漲。

　　受此影響，市場已經出現明顯降溫。公開數據顯示，自4月下旬以來，熱點城市的房地產周成交量出現震蕩下行。與3月的成交高位相比，很多熱點城市的成交規模已下降50%。

　　廈門某房地產企業人士向21世紀經濟報道記者指出，近期樓市成交量下降，還因此前需求出現透支性釋放所致，加之即將進入傳統淡季，樓市要想有所起色，可能要等到第三季度。對于廈門樓市的政策環境，他認為“限價令”和“限購令”的出臺都有可能。

　　這些“地王”項目存在的風險不可被忽視。據中原地產統計，在公布銷售業績的30家房企中，前4月銷售均價在1.15萬元/平方米，同比上漲了12%，明顯不及土地價格上漲的幅度。

　　近期有觀點指出，即使按照樂觀估計，“地王熱”也需要有所降溫。按照慣常的房地產開發周期，從拿地到開工再到銷售環節，往往需要8-10個月的時間，剛需項目中最快也要6個月左右，而高端住宅項目的開發周期略長。以此類推，6月份獲取的土地項目，最快的入市時機也要在明年。而早在今年年初，最樂觀的從業者認為，市場的熱度至多延續至今年年底。

　　隱性成本

　　房企對“地王”其實可以有不同的核算方式。以保利為例，在保利以25838元/平方米的成本拿下廈門“地王”之前，其曾在2014年在同區域獲得一宗商住用地，成本價為10381.5元/平方米。若進行統一核算，經由后者的分攤，“地王”項目的實際成本并沒有那么高。

　　另一重邏輯則在于，當企業在同一個城市或區域還有其他在售項目時，“地王”的出現可以引發房價上漲預期，并使得這些項目獲得更多利潤。也即，“地王”的高成本可換取同區域其它項目的利潤。

　　但在市場競爭愈加激烈、房地產行業利潤率日漸下滑的情況下，這并不能掩蓋“地王”項目所面臨的風險。

　　業內人士指出，歷史上大多數“地王”都是“叫好不叫座”的，因為“地王”項目的起點高，操盤難度要高于一般項目，風險點多，因此成功者寥寥。雖然部分“地王”項目可借勢產生利潤和品牌效應，但大部分在操盤環節最終歸于沉寂，部分“地王”項目拖累整個區域公司發展的現象也不少見，甚至有“地王”被收回的案例。

　　專家提出了“隱性成本”的概念。具體包括：營銷壓力加大，可能帶來營銷成本的提升；去庫存效果不佳，會使資金成本增加，同時影響財務表現，進而影響到機構評級和融資成本；若進行降價促銷，會影響品牌價值和購房者口碑。

　　他認為，當高價地項目后續遇到市場降溫周期，那么各類隱性成本就會顯性化，并產生連鎖反應，使房企面臨的風險不斷累積。

　　前述房企負責人也向21世紀經濟報道記者表示，按照評估，現階段高價地項目面臨的風險，甚至要大過2014年。因此公司并不過度追求高價拿地，為保證在該區域內的市場份額，將更多嘗試以并購、入股、合作開發等方式獲取項目。

　　多數受訪者向21世紀經濟報道記者指出，相比房屋交易，土地市場通常有3-6個月的滯后性。由于房地產銷售已在4月出現降溫，土地市場可能在三季度有所緩和。