在經濟大環境仍然低迷的情況下，中國房地產，特別是一二線大城市的房價自去年四季度以來迎來了新一波的上漲，成交量也明顯放大，房地產市場重現供需兩旺的景象。

　　自1998年中國取消福利分房、住房全面市場化以來，中國房價已經持續上漲了18年（SARS風波以及2008年金融危機期間有過短暫回落）。18年時間，一個呱呱墜地的小孩也長大成人了。18年時間，“有錢就買房”的投資理念也深入中國人的骨髓，成了投資的本能。18年時間，房價似乎就沒有低過，唱空房價的人大有人在，但是房價仍然在年復一年地上漲，空頭也年復一年地被“打臉”。

　　如果僅從租金回報率計算房地產投資收益率，這18年來，任一年的房地產投資回報率都是很差的，很多年份甚至比不上當年的銀行存款。如果以租金回報率作為判斷房地產泡沫的指標，那么這18年來中國的房地產一直處于泡沫之中。

　　一個泡沫能維持18年之久而不破滅，正如張五常所言，“中國樓市泡沫是鋼做的”，堅不可摧。反推之，中國的房地產泡沫并沒有那么嚴重，或者說并非一開始就那么嚴重。至少十年前的房地產價格絕無泡沫，因為現在的價格已經是當時的幾倍，即使接下來房地產泡沫破滅，價格暴跌，也幾無可能回到十年前的水平。

　　從這個角度來看，判斷價格有無泡沫要往后看。格林斯潘說，泡沫只有在破滅之后才知道是泡沫。今日房價有無泡沫今日也無法判斷，只有留待時間去驗證。如果房價再漲10年，那么10年后我們可以說當下的房價沒有泡沫；如果未來幾年房價開始大跌，那么就可以說今天的房價是有泡沫的。

　　一切取決于未來，而未來是未知的，充滿著不確定性。這是泡沫難于認定的根本性原因。但是有一點我們是肯定的，那就是價格越高泡沫的可能性就越大，泡沫總是在上漲過程中不斷積累的。

　　既然智慧如格林斯潘者都不能準確辨識泡沫，普通人也就不要在這方面徒勞了。但是很多人并不這樣看，特別是過去十幾年不斷買房而身家倍增的人，他們將房地產上投資的成功歸咎于自己的眼光和判斷。換言之，他們準確預見到了房地產的未來，從而提前下手，算無遺策。

　　這顯然并非事實。事實是，他們只不過幸運地站在了風口上，然后就飛起來了。中國的房地產還沒有經歷一個完整的盛衰循環，在單邊上漲的環境下，是看不出投資水平高下的。房價由盛轉衰還能全身而退，才是牛人。

　　現在有一個不好的苗頭或者說共識在非專業投資者中蔓延，那就是在投資理財上，萬般皆下品，唯有買房高。閑錢的去處，第一是買房，第二是買房，第三還是買房。記得去年上半年股市猛漲的時候，有著名券商經濟學家分析原因說，這是因為長期以來中國人財富中金融資產配置比例過低，房地產是主要的財富，現在開始逐步加大金融資產的配置，并認為這將導致長期的股市牛市?，F實是，去年下半年的股災進一步強化了人們的買房意識，從股市沖出來的人紛紛買房避險，房地產占居民財富的比例不降反升。

　　資產配置比例的調整，有兩種途徑，一個是主動的，一個是被動的。所謂主動的，就是自覺加大某方面資產的配置比例的同時減少其他資產的配置。譬如，房子多的人主動賣掉部分房子去投資股票，就是主動調整自己的資產配置。另一種是被動的，也就是個人沒有做任何動作，但是因為資產價格發生了變動而導致資產比例的變化。

　　我贊同未來中國人的金融資產配置比例將會大幅上升的說法，但是不會是主動式的，而是被動式的。也就是說，未來一個較長時期內，金融資產的價格較房地產價格有一個更好的表現。未來房地產可能不會下跌乃至上漲，但是金融資產的價格會漲得更快。

　　現在大多居民的資產配置幾乎100%就是房子（考慮不少人房子并非全款而是按揭），把雞蛋放在一個籃子顯然是不可取的。越是形成“房地產投資不敗神話”共識的時候，越是要保持一顆理智的頭腦。在投資上，共識即意味著危險。