去年12月開始，中國新一輪房地產(chǎn)調(diào)控拉開大幕，并于今年4月中旬和9月底兩度增大力度。中央政府一年之內(nèi)三度密集出手調(diào)控樓市，力度之大實(shí)屬罕見，既彰顯中國政府抑制房價(jià)的決心，也顯示出房地產(chǎn)調(diào)控難度之大。中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長仇保興26日在此間提出，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)價(jià)格波動前所未有，房地產(chǎn)調(diào)控壓力前所未有，也遇到了房地產(chǎn)調(diào)控難度前所未有的挑戰(zhàn)。

　　房價(jià)波動的危害

　　仇保興在北京舉行的中國城市科學(xué)研究會住房政策和市場調(diào)控研究專業(yè)委員會成立大會上說，金融危機(jī)以后，中國房地產(chǎn)市場波動劇烈，從量價(jià)齊升到量跌價(jià)平，再到量價(jià)齊跌，現(xiàn)在又回到了價(jià)平量低。

　　談到房價(jià)波動的危害，仇保興說，首先，房價(jià)過快上漲容易引發(fā)資產(chǎn)泡沫，影響金融穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，因?yàn)榉慨a(chǎn)和金融密不可分，很多住房者要用一生的資產(chǎn)購房，一旦出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)，影響社會穩(wěn)定。

　　其次，房價(jià)脫離普通居民的承受能力，影響公平和穩(wěn)定。

　　第三，房價(jià)太高導(dǎo)致購房者負(fù)擔(dān)過重，影響一個(gè)國家、城市或區(qū)域的競爭力，這個(gè)城市或地區(qū)容易被邊緣化。

　　第四，房價(jià)過快上漲導(dǎo)致投資、投機(jī)性需求旺盛，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金需求產(chǎn)生擠出效應(yīng)。當(dāng)國民經(jīng)濟(jì)中某一個(gè)行業(yè)是暴利行業(yè)，資金會大量涌向這個(gè)領(lǐng)域，其競爭能力就會退化。

　　中國房地產(chǎn)調(diào)控難在哪里？

　　談到房地產(chǎn)市場調(diào)控的難點(diǎn)。仇保興分析說，一是中國城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的剛性需求。日本的房地產(chǎn)市場泡沫是城市化率達(dá)到80%，剛性需求減少的時(shí)候，泡沫就爆了。現(xiàn)在中國城鎮(zhèn)化率還不到50%，每年大約有1500萬的農(nóng)民進(jìn)城，住房剛性需求旺盛，所以調(diào)控難度非常大。

　　二是民間資本投資領(lǐng)域過窄；

　　三是全球化的熱錢涌動與人民幣升值預(yù)期相結(jié)合；

　　四是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失；

　　五是地方政府對土地財(cái)政的依賴，使得房價(jià)越高，土地價(jià)格越高。而土地價(jià)格越高，地方政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的錢就更多。

　　六是中國各地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距十分巨大，一些沿海城市房價(jià)暴漲，與發(fā)達(dá)國家一些地區(qū)的房價(jià)并駕齊驅(qū)。而內(nèi)地一些城市房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，如2008年甘肅酒泉地區(qū)一些住房每平米僅1000元人民幣左右。在這種情況下，用“一刀切”的辦法調(diào)控房地產(chǎn)市場，對全國來說很難有非常好的效果。

　　房價(jià)調(diào)控：需要各方協(xié)同作戰(zhàn)

　　仇保興提出，房地產(chǎn)調(diào)控需要各部門之間的協(xié)同，需要中央和地方的協(xié)同，以及調(diào)控政策的組合使用。要給地方政府政策“工具包”，包括土地、金融、財(cái)稅政策等；給中央政府一個(gè)合理的模型預(yù)測。

　　仇保興說，我們現(xiàn)在要做的工作，包括對房地產(chǎn)泡沫衡量和警戒；制作貨幣投放與房價(jià)波動的定量分析模型，并對地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場進(jìn)行評價(jià)、監(jiān)測和激勵。

　　“我們國家房地產(chǎn)調(diào)控十八般武藝都試了”，仇保興坦言，1998年是刺激住房消費(fèi)，2002年控制住房供給，2005年是遏制需求，到了2008年時(shí)刺激需求，2010年是增加供給。

　　“我們自身的經(jīng)驗(yàn)也非常值得總結(jié)。我們有30年的房地產(chǎn)市場化經(jīng)驗(yàn)，這30年的經(jīng)驗(yàn)、成績來之不易，問題也值得總結(jié)，正視問題，我們才能避免在同一個(gè)地方兩次跌倒。”仇保興說。