產業觀察

　　隨著多項措施發力，樓市去庫存效果開始顯現，但是出現了新的問題，主要表現在一線和二線核心城市因此量價齊升，而很多三四線城市變化并不太明顯，去庫存壓力仍然較大。

　　戴德梁行發布的最新數據顯示，樓市總庫存高達68億平方米左右，其中70％的待售面積分布在三四線城市，個別城市去庫存任務尤為艱巨，出清周期需要20年。

　　第一太平戴維斯（Savills）發布報告顯示，一線城市住宅錄得五年以來環比最大價格漲幅。“無論是按城市等級或分區域來看，住宅價格均呈現環比上漲。其中一線城市錄得五年以來環比最大價格漲幅，全國70個大中城市平均房價漲幅接近2013年初的最高值。”第一太平戴維斯中國區市場研究部主管簡可說，北京和廣州3月房價漲幅均接近3％，預計當地政府或將出臺類似上海、深圳兩地的樓市調控政策。

　　談到北京未來房價走勢時，戴德梁行北中國區研究部主管陸明表示，密集推出的利好政策將刺激購房需求的釋放，改善性需求的占比也將進一步加大。2015年北京新增住宅用地樓面單價同比上漲15％，預計在土地市場的帶動下，未來高端產品供應量將繼續增加，成交均價也將繼續攀升。

　　個別城市房子20年才能賣完

　　根據國家統計局數據，3月份，全國70個大中城市中，62個城市的新建商品住宅銷售價格錄得環比上漲，較2月份的47個顯著增加。8個城市的價格指數較上月環比下跌。住宅銷售價格漲幅最大的五個城市依次為：廈門（5．4％）、合肥（4．6％）、上海（4．3％）、深圳（3．7％）和南京（3．5％）。而價格環比跌幅最大的兩個城市依次為大理（－0．7％）和錦州（－0．4％）。

　　3月份，70個大中城市新建商品住宅平均銷售價格環比上漲0．87％，為連續第11個月上漲，是2013年5月以來最大單月漲幅。平均銷售價格較去年同期上漲3．08％，自最早指數基準時期（2010年12月）累計上漲11．59％。同期，一線城市住宅銷售價格表現依然優于其他城市，漲幅自今年2月的2．6％擴大至3．55％。所有等級城市住宅價格均錄得環比上漲。其中上海房價以環比4．3％的漲幅取代深圳領跑全國，較2月份的2．9％相比增速加快。這使得上海3月份房價同比上漲30．5％，自2010年12月以來累計上漲54．7％。

　　值得一提的是，3月70個大中城市中各等級城市住宅銷售價格均錄得環比上漲，為2014年4月以來首次，且漲幅環比擴大。第一太平戴維斯認為，中央對樓市的支持舉措已見成效，全國樓市基本面向好。然而這也導致了重點城市房價的持續走高和低線城市房貸風險增加。

　　二線城市中表現最優的四個城市為：廈門（5．4％）、南京（3．5％）、杭州（2．3％）和天津（2．2％）。3月，廈門新建商品住宅價格環比大漲5．4％，二手住宅價格環比上漲4．9％，但廈門同比漲幅落后于南京（17．8％）。二線城市中大連、沈陽等城市的房價增速相對緩慢。

　　按地區劃分，華東地區房價環比漲幅表現最優，漲幅為1．63％；東北地區表現略遜一籌，環比僅微漲0．13％。華東地區漲幅最明顯的城市除廈門（5．4％）外，還包括合肥（4．6％）、上海（4．3％）、南京（3．5％）、杭州（2．3％）、福州（2．0％）、無錫（2．0％）和寧波（1．6％）。

　　第一太平戴維斯認為，3月份國內房地產市場宏觀數據以及當前住宅銷售價格指數似表明市場局勢已真正扭轉。低線城市房價止跌回升，開發商和投資者將目光從一線城市逐漸轉向其他國內城市。

　　但戴德梁行認為樓市去庫存任務仍然艱巨。戴德梁行北中國區策略發展顧問部主管王晨表示，在全部去庫存任務中，住宅物業所占面積比例達63％，毫無疑問是去庫存的主力也是人們關注的焦點。盡管全國住宅待售面積從2015年4月起同比增幅已呈下降趨勢，但總量仍在繼續攀升，每月以460萬平方米的速度在累積。按同比幅度下降趨勢預計，仍需一年時間才能實現月度新增待售面積降為零，開始真正的去庫存。

　　據戴德梁行數據，從全國來看，樓市出清周期分化嚴重，去庫存受益最大的是一二線城市，目前一線城市出清周期為9個月，二線城市為14個月，而三四線城市為31個月。在三四線城市中也有分化，惠州、三明、九江、滁州、蕪湖出清周期都比較短，最短的僅需4個月，最長的也不過11個月，但江陰、南平、大同、東營、威海出清周期都在兩年以上。大同出清周期為46個月，接近3年；東營為61個月，也就是去庫存需要5年以上；而威海的出清周期則高達240個月。換句話說，威海需要20年才能把現有的房子賣完，這還只是按待售面積統計測算的結果，不包括拿到土地未建、在建和竣工尚未銷售的房子。

　　商業地產去庫存同樣不容樂觀

　　住宅物業去庫存形勢不容樂觀，占去庫存任務37％面積的經營性物業形勢正日益嚴峻。王晨表示，從同比趨勢看，過去一年經營性物業待售面積始終保持25％以上的增幅。如果說住宅物業去庫存尚可預期，那么經營性物業去庫存還遙不可及，并且以每月450萬平方米的速度快速累積。

　　據戴德梁行統計，2015年末除北上廣深四個一線城市外，其余二三線城市甲級寫字樓空置率已全部突破10％。以二線城市天津為例，2014年之后甲級寫字樓市場空置率即突破20％并仍在走高。未來五年，部分二三線城市還將迎來新增供應潮，總存量將提高一倍至數倍，空置率飆升不可避免。

　　在商業領域，未來三年內，部分二三線城市仍將迎來零售商業面積的大規模供給。以大連、青島、西安為例，2016年以上三個城市商業存量預計將增加一半，而三年內將翻番，商業空置率也將不可避免地達到10％以上。商業空置重災區沈陽雖然入市面積逐年減少，但空置率仍將進一步提升，巨量商業面積面臨去庫存壓力。

　　酒店方面，該行業受經濟疲弱和八項規定影響較大。星級酒店總客房數自奧運經濟熱潮過后開始回落，2013年在八項規定提出后更是紛紛主動摘星或被動轉型退出統計口徑。但客房出租率受經濟下行影響仍無法保持平穩，過剩的“房晚數”已經成為酒店行業的巨大庫存，戴德梁行預計未來3年五星級酒店將進入整體虧損期。

　　王晨認為，庫存成本需全社會共同承擔，將成為整個社會的隱疾。經營性物業持有者在面對去庫存大背景下，如同在開閘放水、泥沙俱下時，只有身強（專業運營能力）、體健（對市場的快速反饋）、裝備專業（物業最高最佳用途）的泳者才能逃出生天。而所有應對策略需要企業從管控理念、管理層級、決策機制開始，著手修煉內功，提升資產經營能力，加強資產盈利預期以求保值。

　　在住宅去庫存方面，專家表示，可以采取債轉股和降價等辦法，對于三四線樓市庫存比較大的城市來說，降價可能是有效的去庫存辦法，也是沒有辦法的辦法，只要價格降到位，房子還是能賣出去。