我國房地產市場形成以來，房價就在一路攀升。但在這個市場發展的過程中，驅動房價上漲的因素并不始終一致。曾經大量人口向一線城市遷移維系著對樓市的需求，推動房價上漲。而近幾年一線城市人口增速已放緩甚至出現負增長，房價上漲卻更為兇猛，其背后主要是資金杠桿在起作用。

　　從過去十幾年的經濟社會發展來看，2011年前后出現了一個較明顯的分水嶺。2011年之前，經濟增長強勁，勞動人口和外出的農民工數量一直在快速增長。統計數據顯示，2000年到2010年，一線城市人口年均增長4%以上。人口增加帶來了對房地產市場的大量需求，支持了房價的一路上漲。

　　但2011年之后這一趨勢明顯放緩，上海和深圳的人口增長跌至1%以下，上海在2015年更是出現微幅的人口負增長，但房價上漲的勢頭仍有增無減。與此同時，2011年之后，基準利率和法定存款準備金率一降再降，廣義貨幣M2增速不斷提高，貨幣乘數自2011年第四季度后一路攀升，高杠桿帶來的資金涌入樓市，成為人口增長因素消失后房價繼續上漲的驅動力。有房產業人士總結，2011年之前的房價上漲是人口現象，2011年之后的房價上漲則是貨幣現象。

　　1998年以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入到平穩快速發展時期，不僅商品房價格一路上揚，房地產市場更是成為國內經濟的支柱產業之一，推動著GDP的增長。但這種情況到2013年似乎達到極限，2014年之后樓市進入瓶頸期。即使經濟面臨下行壓力，政府已很難指望繼續通過樓市來拉動經濟。

　　這并不意味著房產市場將迅速轉向下坡路。在新的需求和舊房置換拆遷需求的雙輪推動下，房地產投資仍可在當前規模基礎上有一定增長，但或難達到幾年前的幅度，在對經濟的拉動上也不會有明顯效果。