“限購”、“限貸”尚未限制住房價漲勢。來自中介的數(shù)據(jù)顯示，近日上海一批曾因預售證卡殼而延期入市的中高端項目，進入密集開盤期。這些單價在3萬元以上的項目入市后受到追捧，不少項目11月份單價上調(diào)幅度近30%。

       21世紀不動產(chǎn)公布：上海樓市調(diào)控細則頒布后，上海市商品住宅交易量呈梯形下降，進入11月后下降幅度進一步擴大，但是均價在5萬元/平方米以上的19個新樓盤中，八成的項目成交均價出現(xiàn)上揚，環(huán)比漲幅在7%～12%不等。

       一位開發(fā)商昨日接受早報記者采訪時表示，開盤熱銷是導致中高端項目上調(diào)價格的主因。中高端項目的輻射效應，甚至有可能推高普通樓盤的成交量。

      部分樓盤漲幅近30%

       早報記者昨日在采訪中發(fā)現(xiàn)，滬上部分單價超3萬元的中高端項目，11月份價格漲幅明顯。

       位于普陀區(qū)的品尊國際，目前單價是3.6萬-3.7萬元起，部分房源單價在4萬元以上，這個報價比10月初高了3000-4000元/平方米。對此，售樓人員的解釋是，房型和樓層不同都會導致價格不同。位于楊高路的凱德嘉德名邸目前報價為3.3萬-3.7萬元/平方米，相比其7月報價上調(diào)了近6000元/平方米。

       單價在5萬元/平方米以上的項目，漲價幅度則更大。

       21世紀不動產(chǎn)提供的最新數(shù)據(jù)顯示，永業(yè)公寓11月的銷售均價為6.5萬元/平方米，較10月份上調(diào)了29.73%。此外，星河灣、灣流域城、仁恒怡庭、尚海灣豪庭的均價相比10月都出現(xiàn)了不同幅度的上調(diào)。

       除了已開盤的，部分尚未取得預售證的項目報價也出現(xiàn)了上調(diào)。比如位于靜安的遠中風華城，目前的報價是8萬-10萬元/平方米，一個月前，該項目的報價為7萬-8萬元/平方米。該樓盤銷售人員表示，最終的價格要到取得預售證后看市場情況才能確定，目前的報價也只是參考。

       高端項目價格上調(diào)的背后，是滬上樓市成交量的走高。

       佑威提供的最新數(shù)據(jù)顯示，上周（11月15日-11月21日）上海商品房成交面積為30.6萬平方米，較前一周增加25.4%，成交均價為21283元/平方米。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟分析稱，上周上海全市商品住宅成交量走高，與中高端項目的集中成交有關(guān)。

      開發(fā)商改變推盤策略

       有開發(fā)商人士稱，大戶型比小戶型熱銷，這導致不少開發(fā)商調(diào)整了開盤戰(zhàn)略。

       早報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在中高端項目中，開發(fā)商熱衷先推大戶型。比如品尊國際，目前在售的房源就都是面積在140平方米以上的大戶型。銷售人員稱，小戶型要過段時間才會推出。位于閘北的慧芝湖三期上周開盤，該項目負責人透露，700余套房源目前還剩200余套，其中大部分是小戶型。

       有開發(fā)商表示，目前高端客戶的需求還是很旺盛，因此他們也考慮借助這輪行情，推出一些總面積在300平方米以上的聯(lián)排項目。

        同策咨詢與研究部主任夏宇稱，高端項目的熱銷讓開發(fā)商的心態(tài)發(fā)生了改變，令他們更傾向于高端項目的開發(fā)。事實上，受通脹預期影響，不少開發(fā)商都在加大成本投入，提升產(chǎn)品品質(zhì)，博取高利潤。

     “或帶動普通樓盤成交”

        對于滬上高端項目熱銷、部分新盤逆勢提價的現(xiàn)象，陸騎麟說，這是房價在限貸和限購政策累積效應下的短期爆發(fā)。他表示，新出臺的限貸政策提升了商業(yè)和公積金貸款中首套房的首付比例和利率，對于多套以上購房的限制并沒有發(fā)生變化，這種做法變相放松了高端客戶的購房門檻。另一方面，此前高端項目預售證審批時間加長，導致短期內(nèi)高端項目供應緊縮，而積壓的需求加上通脹的預期，導致高端項目上市后，成交短期內(nèi)集中放量和提價。

        夏宇分析，新政中預售政策的改變以及開發(fā)商資金充裕，將導致后續(xù)高端項目供應面臨緊張，這也是高端項目敢于漲價的原因。

        搜房提供的最新數(shù)據(jù)顯示，12月份上海預計開盤的64個樓盤中，大多位于浦東、寶山、嘉定、松江、楊浦，其他區(qū)域相對冷清。

        上海社會科學院城市與房地產(chǎn)研究中心理事顧建發(fā)在一論壇上表示，房產(chǎn)的稀缺不僅集中在高端項目，在保障住房供應加大的預期下，中低端商品房也面臨供應壓縮的局面，房價下調(diào)的可能性很小。

        業(yè)內(nèi)人士稱，高端項目量價齊升的背后，可能帶動業(yè)內(nèi)看好樓市未來走勢。陸騎麟說，高價位樓盤集中成交時，或?qū)拥蛢r位樓盤同時大量成交。