近來關(guān)于日光盤和房價大漲的消息不絕于耳？又傳出萬科旗下項目欲實施全面漲價，上漲幅度可能在10%-20%，有媒體記者和購房投資者不斷問如何看待，近期該不該出手買房？

　　過年前后北京和上海及周邊部分地區(qū)和樓盤房價大漲是事實，對此我一直密切關(guān)注，過去十余年類似狀況周而復(fù)始地上演，從周期規(guī)律來看，這表明京滬深三個城市樓市都已進入繁榮階段，短期內(nèi)若政府不出手降溫，則房價上漲還會再飛一陣。

　　誰是本輪房價大漲背后的推手

　　據(jù)報道，去年12月北京六環(huán)內(nèi)新房單套成交均價達464萬，五環(huán)內(nèi)達984萬元，目前深圳新房單日成交均價達91965元，這絕非丈母娘需求可以推得動，與普通民眾和人口流入也沒有直接關(guān)系，資本才是高房價的推手。

　　本輪房價大漲背后有五大推動力：

　　一是貨幣政策，在信貸非常寬松和超低利率的推動下，房價自然水漲船高，房地產(chǎn)市場走勢與信貸投放正相關(guān)。房價快速上漲背后是大量高杠桿信貸資金快速入市，貨幣超發(fā)直接影響資產(chǎn)價格上漲，為助力“去庫存”而增發(fā)的部分信貸資金反而成為繼續(xù)吹漲局部市場泡沫的推手。

　　二是地王效應(yīng)，三個城市縮減土地供給，去年以來地王頻出，新的宅地都可能拍出高價，直接影響周邊房價估值及民眾的預(yù)期。

　　三是心理預(yù)期，基于前兩者的影響及房價不斷高漲，恐慌性購房再度出現(xiàn)，據(jù)報道上海352套千萬級新房一日搶光，民眾被迫提前入市，成為追漲的重要力量。

　　四是投資投機，去年3月聆聽我做購房投資講座的女孩買的房子漲了百余萬，幾倍的年薪，于是又要借錢湊錢繼續(xù)投資，深圳不少中介經(jīng)紀人都在利用高杠桿炒房，投資投機比例近三成，投資投機成為主導(dǎo)，而每一輪房價大漲背后，投資比例都會超過警戒線。

　　五是政策導(dǎo)向，去庫存成為年度主旋律，政策利好不斷推出，各項優(yōu)惠政策對市場產(chǎn)生正向激勵，推高了民眾的預(yù)期。而與此同時，新一輪政策寬松無視一線城市的上漲態(tài)勢，并沒有嚴格區(qū)別對待，繼續(xù)對樓市加杠桿，助長投資與投機便利性，無異于火上澆油，這加大了局部市場的風(fēng)險。

　　本輪房價狂歡還能持續(xù)多久？

　　房價會不會持續(xù)漲下去？肯定不會，具有高房價購買力的人群是有限的，其需求也是有限的，去年市場回暖已經(jīng)消耗了大量需求，新增的需求不足以支撐全年樓市熱火朝天的局面，因而市場調(diào)整只是時間問題，尤其深圳去年房價同比漲幅高達33%，透支明顯，今年信貸收緊，調(diào)整則難以避免。

　　目前北京新房市場已然高端化和豪宅化，供需結(jié)構(gòu)錯位，推動二手房市場持續(xù)火熱。值得注意的是真實購買力不可能在短期內(nèi)快速提高，這是貨幣超發(fā)和成本推高推動下的房價上漲，收入與房價背離日趨明顯，而房價不可能長期被透支，必然會在某個時點崩塌。當(dāng)房價需要靠三代人的積蓄及高杠桿才能買得起時，購房者都會猶豫，當(dāng)房價漲到財富階層都不愿意接手時，市場向下調(diào)整自然會到來。

　　GDP增速減慢，財富創(chuàng)造速度隨之減緩，財富增速跟不上房價上漲的速度，財富增長無法支撐房價的虛高市值，靠貨幣短期超發(fā)尚可維持，而一旦收縮，則很快會水落石出，房價長期背離價值，由此形成價格泡沫，因此房價過快上漲無疑會加大金融風(fēng)險。銀行部門均有較強的風(fēng)險預(yù)估能力，會適時減少或延緩房貸投放，這是牽制房價上漲的韁繩。

　　政府干預(yù)樓市何時會出手？

　　京滬深房產(chǎn)總市值過高，要用全國的資金來托市，當(dāng)前三四線城市去庫存大會戰(zhàn)已開啟，地方巨額債務(wù)置換需要大量資金，城鎮(zhèn)化建設(shè)需要資金，實體經(jīng)濟也需要資金。如今房地產(chǎn)已失去作為國內(nèi)外熱錢蓄水池的功能，資金應(yīng)該流入最需要的地方去，京滬深房價大漲導(dǎo)致資金錯配，影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和資本流動的優(yōu)化，并有走向泡沫化的趨勢。股市剛剛經(jīng)歷過一輪場外配資導(dǎo)致的崩盤，京滬深樓市不能再重蹈覆轍，因而中央層面將會根據(jù)形勢重估并做以平衡。

　　高房價是把雙刃劍，房價越高，拆遷成本也越高，這也是為何去年北京緊急出臺通州限購政策的重要原因，房價過快上漲，十幾個村子的拆遷成本勢必大幅提高，由此抬高副中心建設(shè)成本，也影響向通州轉(zhuǎn)移40萬人的規(guī)劃，因而房價細水長流式慢漲才符合政府的利益，若短期暴漲暴跌，無疑會加大地方財政的風(fēng)險。

　　二次房改指明住宅產(chǎn)業(yè)回歸居住功能，房價事關(guān)民生，地方政府有責(zé)任對房價進行干預(yù)，將漲跌控制在合理區(qū)間。此前京滬深主管領(lǐng)導(dǎo)均已表態(tài)，因此三地加強市場干預(yù)蓄勢待發(fā)。

　　民眾、政府、銀行和開發(fā)商，各利益相關(guān)方都不希望房價大漲，若京滬深的房價再漲兩成，明年的樓市恐將再現(xiàn)2014年的情形。那么政府何時會出手呢？我認為調(diào)控會根據(jù)市場狀況不斷加碼，而房價環(huán)比漲幅和投資投機的比重是重要的參考指標(biāo)。

　　鑒于今年經(jīng)濟形勢很不樂觀，房地產(chǎn)是經(jīng)濟增長的穩(wěn)定器，因此預(yù)計遏制過熱趨勢，不會再出重拳打壓樓市。每年兩會報告為全年發(fā)展定調(diào)，是重要的風(fēng)向標(biāo)，屆時官方對此的態(tài)度值得關(guān)注。

　　京滬深房地產(chǎn)市場存在著明顯的結(jié)構(gòu)性問題，而財富增長、人口流入、供給相對稀缺的基本面未變，區(qū)域性市場前景還是有的，而投資機會是結(jié)構(gòu)性的。當(dāng)房價急劇上漲之后，若沒有信貸高杠桿的持續(xù)支持，難有足夠的有效需求及資金支撐市場的熱度。

　　陷入慣性思維而不斷追高是可悲的，若上半年貨幣持續(xù)放水，下半年收緊的可能性必然增大，那么樓市調(diào)整就會提前到來。在之前講座中我反復(fù)強調(diào)規(guī)律始終在起作用，房地產(chǎn)周期始終存在，下一輪調(diào)整距離我們沒有想象的那么遠，因此我還是堅持上個月文中的觀點：2016房產(chǎn)投資避險為先，絕不可冒進。