近段時(shí)間，在第三波房地產(chǎn)調(diào)控的巨大壓力下，上海樓市仍不乏熱點(diǎn)。比如，上周閘北大寧板塊的慧芝湖三期開盤當(dāng)天，現(xiàn)場(chǎng)便有千余名購(gòu)房者聚集。難道果真就有不怕調(diào)控的購(gòu)房群體嗎？

    這是一個(gè)看似怪異的現(xiàn)象。怪在何處？“9.29”新政絕非兒戲，行政命令七葷八素的都端出來了。10月全國(guó)樓市立即開始降溫，新建商品房成交量環(huán)比9月下跌11%，價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅較9月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)行限購(gòu)令的城市降溫更加明顯，尤其以深圳為甚。

    但事物既然存在，就有其內(nèi)在原因。首先，上海樓市對(duì)于第三波調(diào)控的反應(yīng)，要比第二波調(diào)控明顯遲鈍一些。今年4月“國(guó)十條”出臺(tái)后，上海新建商品住宅的銷售量，由4月的99萬平米，劇降至5月的31萬平米。這種“跳水式”的下跌，在上海近十年的房地產(chǎn)歷史上從未出現(xiàn)過，表明買賣雙方都對(duì)“國(guó)十條”感到恐慌。

    而9月底第三波政策出臺(tái)后，10月份上海新建商品住宅成交量為131萬平米，與9月持平，比同樣是新政出臺(tái)的第二個(gè)月的5月份，足足多出100萬平米，雖然其中有9月供應(yīng)的部分房源，實(shí)際簽約期延后至10月，但二者相較可謂情形大不同。究其原因，我認(rèn)為是今年上海商品住宅成交量已出現(xiàn)非理性低迷。

    按今年以來的成交量，以及接下來的市況預(yù)計(jì)，今年全年上海新建商品住宅的成交量將低于2008年900萬平米，極有可能創(chuàng)近十年的最低量，較2009年1888平米左右的成交量，將暴跌六七成。而近十年上海新建商品住宅的年均成交量的中值在1500萬平米左右，從某種程度上講，超過這個(gè)數(shù)，就意味著市場(chǎng)過熱，比如2004、2007、2009年；低于這個(gè)數(shù)就意味著市場(chǎng)過冷，比如2008和今年。

    因此，今年成交最低迷時(shí)期已經(jīng)過去，接下來的11-12月份，成交量雖然會(huì)低于9-10月份，但一定會(huì)高于最低迷的5-7月份。即便是在市場(chǎng)最冷的時(shí)候，依然有人在購(gòu)房，可見需求方對(duì)于政策、市場(chǎng)的理解是不同的，其需求性質(zhì)亦有所差別。從供應(yīng)上分析，今年不僅成交量非常小，供應(yīng)量亦偏小。今年以來，上海新建商品住宅供略大于求，二者差距小于2008年。供應(yīng)不足，成為制約成交量的一個(gè)重要因素。比如，將近50個(gè)預(yù)期10月開盤的項(xiàng)目選擇延期開盤，造成了10月推盤量下滑超一半，導(dǎo)致今年首次出同當(dāng)月供應(yīng)量遠(yuǎn)小于成交量的非正常狀態(tài)。

    供應(yīng)量的減少，一方面是開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)存在憂慮，不敢冒然開盤外；另一方面，政策調(diào)整也制約了短期市場(chǎng)供應(yīng)。根據(jù)今年4月住建部的相關(guān)政策，前段時(shí)間上海市出臺(tái)措施，加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售的管理，比如規(guī)定建筑封頂后方可預(yù)售，等于是推遲了預(yù)售時(shí)間；再如對(duì)于開發(fā)商上報(bào)的預(yù)售方案實(shí)行“一房一價(jià)”，尤其是對(duì)于單價(jià)三萬以上的樓盤的預(yù)售申請(qǐng)審核得非常嚴(yán)格，導(dǎo)致部分高檔住宅無法及時(shí)獲得預(yù)售許可證。

    10月熱銷的閔行星河灣，近日熱賣的慧芝湖三期，都曾在預(yù)售許可證的申請(qǐng)方面被嚴(yán)格審查過。慧芝湖三期的熱銷，頗具代表性。其一，大寧板塊是近幾年上海樓市中的新貴板塊，新房供應(yīng)量趨少，近一年多基本無新盤推出，尤其是去年市場(chǎng)火爆期無房可售，致使部分青睞這一板塊的購(gòu)房者緊盯此盤。其二，慧芝湖是大寧板塊的標(biāo)志性樓盤，經(jīng)過前面兩期的銷售，已在老業(yè)主中獲得了口碑，所以有批“粉絲”早就等著三期開盤。

    從中長(zhǎng)期來看，上海中環(huán)以內(nèi)的可供土地已經(jīng)非常稀少，而未來幾年有限的居住用地供應(yīng)中，保障性住房又占了大頭，這將限約中高檔商品住宅的供應(yīng)規(guī)模。客觀的講，上海市區(qū)新房供應(yīng)緊張，但二手房供應(yīng)卻較寬松，問題是很購(gòu)房者更偏愛新房，這就沒辦法了。