在房地產(chǎn)市場調(diào)控背景下，房企上市或二級市場再融資已經(jīng)被證監(jiān)會叫停，房企貸款也基本上被銀行拒之門外。近幾個月來，信托成為房企的“救命稻草”，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品預(yù)期收益率不斷走高體現(xiàn)了房企融資不惜成本。近日，各信托公司陸續(xù)收到監(jiān)管層下發(fā)的《信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》，信托收緊或?qū)簲喾科蟮淖詈笠桓熬让静荨薄?/P>

      信托成為房企融資主渠道

    “房地產(chǎn)開發(fā)貸款雖然沒有明確叫停，但必須上報總行審批，今年信貸額度已經(jīng)用得差不多了，即便是有實力、符合貸款條件的房地產(chǎn)項目，也幾乎沒有獲批的可能性。”昨天，我市一家股份制銀行公司業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人告訴記者，銀監(jiān)會已于近期完成對60家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團的調(diào)研，由于大型房企集團關(guān)聯(lián)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、信息不透明、房企負(fù)債率整體上升、資金鏈趨緊等原因，監(jiān)管部門要求各家銀行嚴(yán)控大型房企集團貸款風(fēng)險。今年以來，銀監(jiān)會已經(jīng)多次發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險提示，各家銀行對房企授信的要求也越來越嚴(yán)。

      大型房企通過貸款融資尚且不易，中小房企則更加困難。近幾個月來，急需流動資金的房企紛紛涌入信托公司尋求合作，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行正呈加速上漲的趨勢。據(jù)普益財富最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年8至10月，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品累計發(fā)行規(guī)模高達349.54億元，而2009年全年的發(fā)行規(guī)模僅為312.72億元。今年10月共有33家信托公司發(fā)行104款集合信托產(chǎn)品，環(huán)比增加30%，同比增加92.59%。

      包括金地、恒大在內(nèi)的地產(chǎn)巨頭也開始通過信托融資。日前，平安信托和金地集團合作開發(fā)的信托產(chǎn)品“同鑫1號”開始通過中信銀行私人銀行發(fā)售。該信托的募集規(guī)模大約為6億元，融資將投向金地位于深圳觀瀾的豪宅項目，所募集的信托基金采用股權(quán)融資形式，即投資者沒有固定回報，僅享受項目收益的分成，根據(jù)目前觀瀾附近的同類型產(chǎn)品的房價測算，項目預(yù)計年化收益率高達22%。

      恒大地產(chǎn)日前和交通銀行合作發(fā)行房地產(chǎn)信托，該產(chǎn)品總發(fā)行規(guī)模為4億元-5.5億元，按照期限分為3檔，預(yù)計收益率在7.5%以上。

      信托產(chǎn)品“刀尖上跳舞”

      與前期銀信合作推出的信貸類理財產(chǎn)品不同，目前火熱上市的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品全部由信托公司發(fā)行，銀行只是作為代售機構(gòu)，不對其可能出現(xiàn)的風(fēng)險負(fù)責(zé)。我市某國有銀行國際金融理財師邢偉告訴記者：“政府對房地產(chǎn)調(diào)控是一個長期的過程，政策面還有很多不確定性，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險顯而易見，這類產(chǎn)品一般僅向有風(fēng)險承受能力的高端客戶推薦。”

      多位銀行理財經(jīng)理調(diào)侃稱，“信托”的意思就是“信任+托付”。從近年來信托產(chǎn)品的實際運作來看，雖然大部分產(chǎn)品實現(xiàn)了預(yù)期收益，但其中也有一些“波折”，比如有些產(chǎn)品因為企業(yè)到期不能還款，延期支付客戶資金，也有的信托公司出于維護自身信譽的考慮，到期后以自有資金支付客戶。

      銀行人士分析，此輪房地產(chǎn)調(diào)控政府決心很大，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的期限大多為一至三年，這期間有些實力弱的房企能不能撐下去也很難預(yù)料，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品大量發(fā)行，無異于“刀尖上跳舞”，一旦出現(xiàn)風(fēng)險，信托公司能否全部“兜底”很難說。投資者在選擇這類產(chǎn)品時應(yīng)該對房企實力、投資項目做全面了解，不要只看預(yù)期收益率。

      公開信息顯示，8、9、10三個月房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均預(yù)期年化收益率分別為9.8%、10.1%、10.57%，收益率加速上漲的趨勢顯示開發(fā)商融資已不惜成本。去年同期，投資于房地產(chǎn)項目的信貸類產(chǎn)品平均預(yù)期收益率不過4%-5%。

     部分房企面臨資金鏈斷裂

      記者從人民銀行濟南分行三季度信貸情況通報會上了解到，我省房企貸款風(fēng)險已經(jīng)顯露出來，不良率明顯高于其他行業(yè)。

      據(jù)銀監(jiān)會調(diào)研，房企負(fù)債率整體上升，資金鏈趨緊，融資成本高企。在60家大型房企集團中，有18家平均資產(chǎn)負(fù)債率超過70%，有64家成員企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超過90%。另外，大型房企多頭授信、內(nèi)部關(guān)聯(lián)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、貸款集中到期等諸多值得重點關(guān)注的風(fēng)險點也在調(diào)研中暴露出來。

      日前，一紙《信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》又?jǐn)[在各信托公司老總的案頭。根據(jù)這份《通知》，銀監(jiān)會要求各家信托公司立刻對房地產(chǎn)信托的合規(guī)性和風(fēng)險狀況進行自查。檢查內(nèi)容包括：信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目是否滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東是否具備二級資質(zhì)、項目資本金是否達到國家最低要求等條件。

      業(yè)內(nèi)人士據(jù)此分析，信托公司對房企提高門檻，意味著房企融資將更加困難，一些房企為了完成在建項目，只能轉(zhuǎn)而尋求成本更高的融資渠道。

    “現(xiàn)在日子的確不好過。”我市一家房企負(fù)責(zé)人向記者訴苦，“去年高價拿了一塊地，現(xiàn)在還沒有籌到錢開發(fā)，在售的樓盤想降價又不敢降價，擔(dān)心降價后前期高價買房的業(yè)主會來鬧事。”

      瑞士信貸亞洲區(qū)首席經(jīng)濟分析員陶冬日前在濟南表示，在去年投地游戲中過度進取的開發(fā)商，今年年底到明年初將會感到資金的壓力，那些沒有國有母公司在資金上暗中接濟的開發(fā)商，資金鏈斷裂的威脅愈來愈大。開發(fā)商中的最弱者撐不下去時，減價出貨變成求生存之道，并將由此發(fā)生連鎖反應(yīng)，這個時期恰恰又是去年夏季拍地后建起新盤的上市期。在供應(yīng)增長與資金短缺的雙重夾擊下，預(yù)計房價在年底前后進入實質(zhì)下降周期。

      房價“被”下降說明了什么？

      在福州住交會上展示的一高價位的住宅樓盤受到關(guān)注(11月19日攝)。來自福州的報道顯示，一些高價位在建樓盤申請預(yù)售許可證受“阻”，而遠(yuǎn)郊地區(qū)大量低價位樓盤大量入市，這樣，高價位的樓盤沒有降價，低價位的樓盤其實也沒降價，但從有關(guān)部門的統(tǒng)計上看住宅成交均價卻降下來了。