房地產稅改革，主要是為了籌集地方財政收入，還是為了房地產調控或調節收入，思路不同，方案差別也會很大。盡管已經經過12年的討論和不同形式的試點，房地產稅改革究竟怎么改仍然眾說紛紜。如果為了籌集收入，可能要求普遍征收。有研究者測算表明，房地產稅有望成為地方重要的收入來源。

　　11月9日，北京全市16個區縣正式實施不動產統一登記制度，開始下發新的產權證書。

　　在此之前，廣州、青島、徐州、南寧、義烏等30多個城市已經實現了統一登記。按照不動產登記聯席會議的部署，今年年底全部市縣要完成職責機構整合。

　　各地不動產登記工作的展開，總是被市場與房地產稅聯系起來。從2003年開始研究物業稅，經過六年時間多地“空轉”試點，按評估值征稅的技術相對成型；再加上不動產登記帶來的基礎數據信息，房地產稅開征的條件日趨成熟。

　　現在已經無需猜測下一個房地產稅試點城市花落誰家，因為房地產稅將先立法，再在國內推行。作為稅改牽頭主要部門的財政部，表示會配合全國人大立法。

　　財政部部長樓繼偉在《深化財稅體制改革總體方案》通過之后撰文闡釋了房地產稅改革的思路：對城鄉個人住房和工商業房地產統籌考慮稅收與收費等因素，合理設置建設、交易、保有環節稅負；加強調研，立法先行，適時推進。

　　不同于之前的物業稅和上海、重慶兩地的房產稅試點，按照樓繼偉闡釋的改革路徑，房地產稅改革要對房地產現有各環節稅種進行調整，除了稅收，收費項目也要納入進來。兼并哪些稅種，取消哪些稅種，調整哪些稅種，現在還有爭議。

　　樂觀者指出，財稅改革是全面深化改革重要一環，房地產稅應能在“十三五”期間落地。不過，受立法程序所限，該法最快通過也要到2017年。

　　不動產統一登記體系：2018年成形

　　不動產統一登記，能在一定程度上打壓房地產市場過盛的投機情緒；所以曾經有地產大佬調侃，不動產統一登記喊了很多年，一直沒有實際動作。

　　現在，這項工作正在切實展開。

　　地方職責機構整合正在推進，根據10月中旬召開的不動產登記工作第四次部際聯席會議透露的信息，目前已有198個市(州)完成職責整合，1193個縣(區)完成職責機構整合，分別占全國市縣總數的60%、42%。

　　將原本散落在國土、住建、林業、農業、海洋部門等的不動產登記職責整并成統一的不動產登記部門，涉及到人事、編制、機構等調整，并不容易。

　　按計劃，全部市縣職責機構整合的工作應在今年年底完成。為此，四季度國土部展開專項督查，要求準確把握地方職責機構整并具體情況，以職責明確、機構健全、上下銜接為標準，設立臺賬，強力推進；對年底不能如期完成的地方，將提出問責的意見和建議。

　　職能的整并只是開始，關鍵是數據信息共享和服務的改善。未來，不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享，不得要求不動產登記申請人重復提交。

　　國土資源部政策法規司副司長魏莉華表示，實施統一登記可以厘清當事人的不動產權利界限，提高登記的準確性和權威性，避免權限不清導致的糾紛；建立不動產登記信息依法公開查詢系統，又可以有效保障不動產交易安全。

　　各地負責推進本地區不動產登記的數據整合、接入信息平臺的相關準備工作。如河北提出，2016年底前，全面完成制度建設、數據整合和各類不動產登記操作系統軟件的融合對接；2017年底前，全省不動產登記信息將實現共享并可提供信息查詢服務。在國家層面，不動產登記信息管理基礎平臺，有望在2018年前投入運行，不動產統一登記體系基本形成。

　　房地產基礎數據庫：“變更”中緩慢生成

　　不動產登記暫行條例規定，國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享。

　　江蘇一基層地稅局官員對21世紀經濟報道記者表示，房地產稅開征首先面臨的難點就是房地產信息資源共享的問題。房地產信息掌握在住建部門手中，稅務部門征稅需要他們的數據支撐。

　　現實是，住建部門掌握的信息也并不健全。中國人民大學公共管理學院教授曲衛東對21世紀經濟報道記者表示，在房地產行業市場化之前，土地多是免費劃撥，由企事業單位自籌自建，住房多在系統內流通，沒有在公開市場上交易。如北京有大量的央產、軍產、事業單位房產，這些房產信息掌握在系統內部，并未到政府管理部門登記。

　　不動產統一登記，有助于生成一個完整的基礎數據庫。不過，數據生成需要時間。

　　不動產登記暫行條例明確指出，登記遵循“嚴格管理、穩定連續、方便群眾的原則”，不動產權利人已經依法享有的不動產權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。

　　各地開始推行統一登記的也多適用“不變不換”的原則，只有在辦理抵押登記、變更登記、轉移登記等，才重新辦理新的產權證，原有的產權證一樣有效。因此，完備的數據信息需要在“變更”中緩慢生成。

　　曲衛東表示，房地產稅開征，要清楚地知道某塊土地上有多少房屋信息，用途是什么，需要將原本獨立的土地和房屋信息整合起來。另外，未來房地產稅若以家庭作為征稅單元，還需要有家庭、戶籍、人口等信息支撐。

　　《稅收征管法》的修訂試圖解決涉稅信息共享這一體制問題。目前《稅收征管法》修訂草案正在走法律程序，此前已在國務院法制辦公開征求過一次意見。

　　試點12年：從抑制投資到開拓稅源

　　房地產稅討論了12年，一路演變，改革方案和側重點有所不同。

　　2003年10月，十六屆三中全會首次提出物業稅的設想，“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”。

　　隨后，包括北京、深圳等在內共計十個省市開始物業稅空轉試點。當時改革思路是物業稅為財產稅，為完善我國稅制，參照國際慣例按評估值征收。房地產評估價跟“房”和“地”都密切相關，兩者難以切割，所以物業稅是將現有持有環節稅種——房產稅和城鎮土地使用稅，兩者合并而來。

　　一位曾經參與北京物業稅空轉試點的地稅局官員對21世紀經濟報道記者表示，稅務系統對房產稅改革的思路是很明確的，一是將現行房產稅和城鎮土地使用稅合并成新的“房產稅”，按評估值征稅，二是擴大征稅范圍，覆蓋個人自住房。

　　在房價高企的2009年和2010年，一提房地產調控、長效機制，每每都有物業稅或房產稅的身影，調控房價放在更重要的位置上。

　　2011年初，經國務院同意，上海、重慶兩地推行針對個人住房征收房產稅的試點。

　　上海試點方案主要針對新購住房，新購住房超過劃定免稅面積的部分需納稅。重慶試點方案調節意圖更明顯，主要針對高檔住宅和獨棟別墅征稅。兩地都區別對待了本地戶籍人口和非戶籍人口，非戶籍人口征稅門檻更低。

　　中央財經大學財政學院教授溫來成對21世紀經濟報道記者表示，上海、重慶兩地試點房產稅主要是從房地產市場調控的角度出發，稅收籌集作用放在比較次要的位置。

　　4年過去了，滬渝兩地房價仍在上漲。因此，有人認為兩地試點顯示房產稅對房價調控作用不明顯。也有研究認為，開征房產稅后，在一定程度上抑制了兩地房價過快增長；但房價調控是綜合多項因素的結果，如同期上海還有“限購令”。

　　2013年11月，十八屆三中全會全面深化改革的決定中，明確了“加快房地產稅立法并適時推進改革”。這終結了各方對房產稅擴大試點的猜想，房地產稅改革要立法先行。

　　2014年6月，《深化財稅體制改革總體方案》獲中央政治局審議通過。隨后10月，財政部部長樓繼偉在《求是》撰文指出，房地產稅改革總的方向是，在保障基本居住需求的基礎上，對城鄉個人住房和工商業房地產統籌考慮稅收與收費等因素，合理設置建設、交易、保有環節稅負，促進房地產市場健康發展，使房地產稅逐步成為地方財政持續穩定的收入來源。

　　作為地方財政穩定收入來源之一，房地產稅頗受重視。這有諸多原因，如不動產是地方政府天然優良的稅基來源，“營改增”之后地方缺乏主體稅種，賣地收入難以維系，需要有更長期穩定的稅收收入等。