日前，山東省住建廳、山東省工商局聯(lián)合發(fā)布了《山東省新建商品房買賣合同(現(xiàn)售版)》等5類房屋買賣合同示范文本。按照最新發(fā)布的合同文本，買賣合同起效之日將轉(zhuǎn)為網(wǎng)簽之日起，而對(duì)于發(fā)生產(chǎn)權(quán)不能轉(zhuǎn)移情況，出售方需在15日內(nèi)退還全部房款。同時(shí)，為了防止購(gòu)買學(xué)區(qū)房沒學(xué)上的情況，新版合同也要求出售方明確售房承諾并寫清違約時(shí)需要作出的補(bǔ)償。新版合同示范文本從本月1日起正式實(shí)行。記者高玉龍

  合同生效時(shí)間改為網(wǎng)簽之日

  記者了解到，在目前房產(chǎn)交易過程中，部分開發(fā)商為盡快回籠資金，在商品房建設(shè)項(xiàng)目尚未完工時(shí)便通過認(rèn)購(gòu)的方式提前與買房者簽訂買賣合同，而所簽的買賣合同從簽字或蓋章之日起便正式生效。而相比此前版本的合同文本，新發(fā)布的合同文本對(duì)合同起效之日進(jìn)行了更改：老版的合同文本起效之日規(guī)定為“本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效”，而新版的合同文本將此前的規(guī)定更改為“本合同自雙方簽字或蓋章后，辦理完成商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案手續(xù)之日起生效。”這也意味著今后購(gòu)房者通過認(rèn)購(gòu)方式在網(wǎng)簽之前與開發(fā)商所簽訂的買賣合同屬于無(wú)效合同。

  據(jù)山東住建廳房產(chǎn)處工作人員介紹，目前全省新建商品房網(wǎng)簽基本已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了全覆蓋，但二手房網(wǎng)簽在我省各區(qū)縣的覆蓋率還不足一半。而新版的合同文本通過辦理商品房買賣合同網(wǎng)上備案，可以有效防止出現(xiàn)一房多賣等情況發(fā)生，并能查明商品房是否存在抵押、擔(dān)保等情況。不過，記者也發(fā)現(xiàn)，如此一來(lái)，通過認(rèn)購(gòu)方式認(rèn)購(gòu)房產(chǎn)的購(gòu)房者，一旦所認(rèn)購(gòu)的房產(chǎn)出現(xiàn)大幅上漲，開發(fā)商或?qū)⒁跃W(wǎng)簽之前合同屬于無(wú)效為由，不認(rèn)同購(gòu)房者此前所簽訂的買賣合同。

  開發(fā)商賣學(xué)區(qū)房需簽違約責(zé)任狀

  是否是學(xué)區(qū)房是市民在購(gòu)買房屋時(shí)的重要參考依據(jù)，并且相對(duì)非學(xué)區(qū)房，學(xué)區(qū)房的價(jià)格要更高一些。同時(shí)，開發(fā)商在售房時(shí)為促進(jìn)房屋銷售也主打“學(xué)區(qū)房”的概念。而在現(xiàn)實(shí)中，因部分開發(fā)商未能如約在小區(qū)范圍內(nèi)引入學(xué)校或新建學(xué)校，而造成市民購(gòu)買的“學(xué)區(qū)房”無(wú)學(xué)可上的情況屢有發(fā)生。為防止開發(fā)商以“學(xué)區(qū)房”忽悠購(gòu)房者類似行為的發(fā)生，新版的合同示范文本也對(duì)開發(fā)商的責(zé)任進(jìn)行了細(xì)化。按照新版合同示范文本，水電氣暖在約定交付日未達(dá)到交付條件的，出賣人按逾期交房承擔(dān)逾期交付責(zé)任；電話、電視、寬帶未按時(shí)達(dá)到交付使用條件的，按雙方約定的數(shù)額按日賠償違約金。對(duì)小區(qū)的學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)、車位、車庫(kù)、社區(qū)組織用房等公共服務(wù)及其他配套設(shè)施，開發(fā)商須逐項(xiàng)填寫何期限達(dá)到何程度，并逐項(xiàng)約定到時(shí)未達(dá)到承諾條件如何處理。這也意味著，今后開發(fā)商在以“學(xué)區(qū)房”的名義進(jìn)行售房時(shí)，在簽訂售房合同時(shí)必須對(duì)“學(xué)區(qū)房”的承諾進(jìn)行簽字確認(rèn)，而如果未能達(dá)到當(dāng)時(shí)所作出的“學(xué)區(qū)房”承諾，開發(fā)商將對(duì)此直接負(fù)有違約責(zé)任。

  違規(guī)加蓋樓層無(wú)法辦證開發(fā)商或需加倍賠償

  在房產(chǎn)交易過程中，部分開發(fā)商因缺乏資金而將在建的工程進(jìn)行抵押融資，而這些已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的商品房未經(jīng)抵押人同意擅自出售給購(gòu)房者，購(gòu)房者將面臨著無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證的問題，并隨時(shí)承擔(dān)著所購(gòu)買房屋被銀行拍賣的風(fēng)險(xiǎn)。

  在本次發(fā)布的新版合同示范文本中，相較老版合同特別在“商品房基本狀況”條款一欄中新增“抵押情況”內(nèi)容。今后在進(jìn)行合同簽約中，開發(fā)商需填寫與該商品房有關(guān)的抵押情況為抵押、未抵押、抵押注銷，并說(shuō)明抵押權(quán)人、債務(wù)履行期限等信息。同時(shí)，在合同“附件三”中，開發(fā)商還必須提交抵押權(quán)人同意該商品房轉(zhuǎn)讓的證明及關(guān)于抵押的相關(guān)約定。

  此外，新版合同示范文本還新增了“房屋的房屋權(quán)利狀況承諾”條款。按照該條款要求，開發(fā)商必須承諾對(duì)該商品房享有合法權(quán)利、該商品房沒有出售給除本合同買受人以外的其他人、該商品房沒有司法查封或其他限制轉(zhuǎn)讓的情況。如該商品房權(quán)利狀況與上述情況不符，導(dǎo)致不能完成本合同登記備案或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，買受人將有權(quán)解除合同，而開發(fā)商須在15日內(nèi)退還全部房款，期間造成損失的，由出賣人支付已付房?jī)r(jià)款一倍或買受人全部損失的賠償金。如此一來(lái)，那些存在違規(guī)加蓋樓層建設(shè)的開發(fā)商，若所售房屋因無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移而導(dǎo)致買房者無(wú)法辦理房產(chǎn)證時(shí)，將面臨對(duì)購(gòu)房者加倍賠償?shù)膽土P。