10月29日，省住建廳公示新版《山東省新建商品房買賣合同示范文本》，自11月1日起開始實(shí)施。記者采訪獲悉，新版合同示范文本與此前正在執(zhí)行的版本相比，增加不少新內(nèi)容，具體來說，有8大新變化。

  變化1：預(yù)售還是現(xiàn)售，合同書不一樣了

  老問題：舊版《商品房買賣合同示范文本》未對(duì)預(yù)售和現(xiàn)售作區(qū)分，合同條款設(shè)計(jì)不明確，不能有效詮釋兩者之間的差異。

  新辦法：29日，省住建廳公示的示范文本分為預(yù)售和現(xiàn)售兩個(gè)版本。省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于商品房預(yù)售存在許多不可預(yù)測(cè)因素，以往購(gòu)房者和開發(fā)商也常因商品房預(yù)售時(shí)的承諾與最終交房時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)不一致產(chǎn)生糾紛，因此新版合同分成兩種版本，分別進(jìn)行規(guī)范。

  變化2：已抵押、出租的房子銷售時(shí)要明確

  老問題：“本想買套現(xiàn)房能早住進(jìn)去，沒想到房子竟然還有租客！”市民高女士近日遭遇了這樣一樁窩心事。相關(guān)部門實(shí)際調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，有的在售商品房項(xiàng)目抵押給銀行的同時(shí)還銷售給購(gòu)房者，造成一房多賣現(xiàn)象；有的現(xiàn)房項(xiàng)目則把房子租出去再銷售，造成諸多糾紛。

  新辦法：預(yù)售的商品房必須填明所售商品房的抵押情況，如果存在抵押的話，要明確抵押人、抵押登記機(jī)構(gòu)等。如果購(gòu)買人確實(shí)想購(gòu)買已經(jīng)抵押的房產(chǎn)，則要在合同的附件中約定，解除抵押的條件和時(shí)間等。

  現(xiàn)售合同文本中，則除了明確房子的抵押情況，還要求明確房子的租賃情況。

  變化3：不用再擔(dān)心開發(fā)商攜款潛逃啦

  老問題：小馬準(zhǔn)備結(jié)婚買了新房，交了全款，誰知等房過程中開發(fā)商竟攜款潛逃了。

  新辦法：合同條款明確要求，開發(fā)商出售該商品房的全部房?jī)r(jià)款應(yīng)當(dāng)存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，用于本工程建設(shè)。資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)、賬戶名稱以及賬號(hào)也要明確填寫?！胺靠罘旁诒O(jiān)管機(jī)構(gòu)可有效防止風(fēng)險(xiǎn)，市民可以放心?！毕嚓P(guān)人士說。

  變化4：購(gòu)房者的信息，開發(fā)商需保密

  老問題：市民楊女士最近購(gòu)買了一套商品房，房子剛買完，裝修公司的電話就來個(gè)不停，買房造成的信息泄露令她苦不堪言。

  新辦法：針對(duì)這一問題，新版購(gòu)房合同進(jìn)行了規(guī)定，增加了買受人信息保密條款，明確開發(fā)商對(duì)購(gòu)房者信息負(fù)有保密義務(wù)。具體來說，非因法律、法規(guī)規(guī)定或國(guó)家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察部門執(zhí)行公務(wù)的需要，未經(jīng)購(gòu)房者書面同意，開發(fā)商及其銷售人員和相關(guān)工作人員不得對(duì)外披露買購(gòu)房者的信息，或?qū)①?gòu)房者信息用于履行本合同之外的其他用途。

  變化5：驗(yàn)房前開發(fā)商不得再出“幺蛾子”

  老問題：80后小李在朋友圈“吐槽”：“去驗(yàn)房本來很高興，卻被要求先交稅費(fèi)，這規(guī)定哪來的？”還有市民反映，現(xiàn)在多數(shù)新房交付時(shí)是“先收房再驗(yàn)房”，業(yè)主先簽字后驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問題，卻難以解決。

  新辦法：新版購(gòu)房合同對(duì)此進(jìn)行了規(guī)定，在辦理交付手續(xù)前，購(gòu)房者有權(quán)對(duì)所購(gòu)商品房進(jìn)行查驗(yàn)，開發(fā)商不得以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗(yàn)房屋和辦理交付手續(xù)的前提條件。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一條款可使購(gòu)房者能盡早了解到房屋是否存在質(zhì)量問題，以便及時(shí)維權(quán)。如果是商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問題，購(gòu)房者有權(quán)解除合同和要求開發(fā)商賠償損失。

  變化6：配套學(xué)校啥時(shí)交付，合同里要標(biāo)明

  老問題：完善的配套已成為吸引購(gòu)房者的一大法寶，但現(xiàn)實(shí)中，不少業(yè)主遇到之前承諾過的公共綠地、名牌學(xué)校不是未建就是“縮水”的情況。“當(dāng)初買房就是看上了這個(gè)項(xiàng)目的學(xué)校，眼瞅著孩子快要上小學(xué)了，學(xué)校還沒建，哎！”市民周女士無奈道。

  新辦法：舊版合同對(duì)公共服務(wù)及其他配套設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)沒有明示，業(yè)主在簽約時(shí)若忽視相關(guān)約定，開發(fā)商交房時(shí)公共服務(wù)及其他配套設(shè)施未建成，無需承擔(dān)違約責(zé)任。

  新版合同示范文本將樓盤公共服務(wù)及其他配套設(shè)施的交付條件和時(shí)間表，明確寫在合同中，包括公共綠地、小區(qū)內(nèi)非市政道路、物業(yè)服務(wù)用房、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)、幼兒園、學(xué)校、綠地率、規(guī)劃車位和車庫等公共設(shè)施配套的交付時(shí)間、工程進(jìn)度。如果開發(fā)商未按合同約定建設(shè)和交付公共配套設(shè)施的，應(yīng)按買賣雙方合同約定，給業(yè)主相應(yīng)賠償。

  變化7：承諾的裝修不能只口頭說說了

  老問題：市民高先生買了一套精裝房，購(gòu)房時(shí)開發(fā)商承諾的衛(wèi)浴、廚房等品牌裝修，在交房時(shí)存在濫竽充數(shù)的現(xiàn)象，由于簽合同時(shí)沒注意，高先生投訴無門。

  新辦法：新版合同示范文本在附件中對(duì)裝飾裝修及相關(guān)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約定。以起居室為例，內(nèi)墻是用的涂料、壁紙還是其他，地面是大理石、花崗巖還是實(shí)木地板，這一系列問題都要在合同附件中有明確的表述。

  交付的商品房達(dá)不到附件約定裝修標(biāo)準(zhǔn)的，按照本合同約定處理，給予購(gòu)房者相應(yīng)賠償。開發(fā)商未經(jīng)雙方約定增加的裝置、裝修、裝飾，視為無條件贈(zèng)送給買受人。

  變化8：房子隔音咋樣，也要寫進(jìn)合同

  老問題：市民王女士的新房質(zhì)量挺好，但隔音效果太差，與之前售樓人員的說辭嚴(yán)重不符，影響了她的正常生活。

  新辦法：新版合同示范文本要求將空氣質(zhì)量、建筑隔聲、節(jié)能措施三項(xiàng)內(nèi)容明確披露在合同中，而且前兩項(xiàng)如果不達(dá)標(biāo)，給開發(fā)商一次整改的機(jī)會(huì)，再不達(dá)標(biāo)的，購(gòu)房者有權(quán)退房。給購(gòu)房者造成損失的，由開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。經(jīng)檢測(cè)不符合標(biāo)準(zhǔn)的，檢測(cè)費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)，整改后再次檢測(cè)發(fā)生的費(fèi)用仍由開發(fā)商承擔(dān)。因整改導(dǎo)致該商品房逾期交付的，開發(fā)商也要承擔(dān)逾期交付責(zé)任。市民聲音

  防止信息泄露期待出臺(tái)細(xì)則

  新版商品房買賣合同示范文本細(xì)化了不少購(gòu)房問題，幫助購(gòu)房者規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和糾紛，這讓不少市民叫好。

  不過，對(duì)于新版合同中“開發(fā)商對(duì)購(gòu)房者信息負(fù)有保密義務(wù)”的條款，沒有過多解釋，有市民認(rèn)為該條款“隔靴搔癢”，難以起到真正的作用。

  “購(gòu)房之后，接到裝修、家電等騷擾電話已經(jīng)成了常態(tài)。”市民張女士表示，開發(fā)商對(duì)于購(gòu)房者信息由保密義務(wù)只是基礎(chǔ)，在實(shí)際操作中，購(gòu)房者信息指那些？如何界定購(gòu)房者信息是被開發(fā)商泄露的？如果一旦確定開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)怎樣的責(zé)任？這些問題才是現(xiàn)在迫切需要明確的。

  據(jù)了解，昆明曾在去年年底出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)購(gòu)房者信息保護(hù)工作的通知》，分別具化了購(gòu)房者、購(gòu)房者信息涉及單位、購(gòu)房者信息等。要求購(gòu)房者信息涉及單位應(yīng)當(dāng)對(duì)購(gòu)房者信息管理情況及時(shí)進(jìn)行自檢自查，記錄自查情況，及時(shí)消除自查中發(fā)現(xiàn)的問題、隱患。住房城鄉(xiāng)建設(shè)、金融等相關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)依法對(duì)購(gòu)房者信息涉及單位保護(hù)購(gòu)房者信息的情況實(shí)施監(jiān)督檢查，對(duì)不符合要求的，勒令其限期整改。雖然不能從根本上杜絕信息泄露，但主管部門有了進(jìn)一步的研究，值得借鑒。