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房地產政策回歸寬松:房地產的安全邊界在哪

2015-09-06

  理論上說,二線及二線城市以下,目前房地產政策幾乎已回歸最寬松的時期。譬如,根據住建部等幾部委的通知,首套房公積金貸款又可以是20%;境外機構和個人在我國買房也不受限制了;而房貸利率,也接近2007年以來的最低。

  市場效應。貸款成數和利率一直是影響商品房交易的主要因素之一。既然政策已經到了最優惠時期,購房者都會算賬,無論是改善性需求還是剛性需求,就購房成本來說,現在應該是最劃算的時候。再加上9月、10月又是傳統的旺季,因此,可以預期,未來兩個月,成交量會有較大的增長。

  這個意義上說,地產商要抓住已然敞開的時間窗口,盡最大努力地把房源放出來。我個人最反感的是,有些地產老板眼看時機到來,第一時間想到的就是漲價。追求利潤最大化固然沒有錯,但現在的樓市已不是當年單邊上揚的時期,你一漲價,可能就嚇退了一批購房者。集體的理性,卻收獲了非理性的果實。

  相信你也注意到,公積金貸款最低20%的政策剔除了四個一線城市,就如同這幾個城市依舊維持住房限購政策一樣,其中的邏輯與入戶政策是一以貫之的。中小城市是鼓勵入戶,二線城市是提倡有條件入戶,但京滬則是嚴格限制。

  一線城市現有的公共資源無法支撐人口的持續增長。早些年,上海、杭州、廣州等城市的朋友,還揶揄北京的交通擁堵和空氣污染,如今想來也不過是五十步笑百步。說到底,還是人口承載的資源和環境壓力太大了,它必然傳導到房地產市場,其結果就是一線城市的房價漲幅遠遠超過其他城市。

  像北京上海這樣的特大城市,緩解人口和交通壓力的一種方式,是將其核心城區的部分產業和教育、醫療等公共資源疏導到周邊城市。多年以前,就有包括周其仁等在內的經濟學家,呼吁發展特大城市。他們當然不是鼓吹單一的城市膨脹,而是發展城市群。從聚集效率看,這是更為經濟的模式。京津冀一體化,其實也適用于城市群理論。

  前幾天我看到一篇PPT演講稿,是中國城市規劃設計研究院副院長楊保軍作的。我個人的直接觀感是,將河北廊坊規劃為京津冀協同發展的一個次級城市,正是以首都為核心的京津冀城市群合乎邏輯的推導。

  我無意為廊坊作推銷。像東京都市圈(城市群)、紐約城市群一樣,如果有便捷的交通網絡尤其是軌道交通,哪怕你住在神奈川縣,去新宿上班,或者住在新澤西,去紐約第五大道上班,也是很正常的。同樣,你住在廊坊固安,去北京國貿三期上班,亦無不可。當然,往返都很辛苦。但奮斗在大都市的人們,有幾個不辛苦呢?在紐約長島上班的很多白領,單程也要一個多小時。

  我反倒是對北京城區最近涌現的地王現象有些擔心。北京土地稀缺、供應量不足是堅硬的現實,這也是地價推動商品房豪宅化的主要成因。但是,雖然今年上半年豪宅成交量比去年大幅增長,仍遠不及其供應量的增幅。股市6月下旬以來的重挫,更令豪宅的去化增添了不確定性。我個人認為,2016年北京高端住宅項目的挑戰壓力要遠甚于今年。

  事實上,雖然2015年房地產市場已步入逐漸復蘇階段,但總體上仍未擺脫去庫存的特征。大的背景是過去10年樓市的高速增長,客觀上需要一個整理期,曾經扮演了重要推手的投機性需求基本被擠出,而累計的供應量遭遇需求曲線跌落后,必須用較長的時間來完成消化。

  2014年房地產市場的負增長是一個標志性的拐點:房地產高速增長的時期已經過去,隨即步入中低速的增長。我國龐大的人口基數和行進中的城市化進程,居民對改善住房條件的孜孜追求,決定了房地產在較長的一段時期仍然是有利可圖的行業。

  但是,那些仍然以跨越式發展為目標的地產商應該時刻提醒自己,成功的彎道超車固然可能帶來極致的快樂,但駕駛安全永遠是操控方向盤的第一要素。否則,京滬的一兩個地王就會把你拖進漫長的修車泊位。

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