今后，北京的商品房在辦理預售許可時，提交的預售方案中，開發(fā)商都必須將房價、折扣等信息明確上報，并在售樓處公示。昨天，北京市出臺新規(guī)加強商品房預售的管理，新規(guī)將于下月1日起執(zhí)行。

　　市住建委昨天出臺的新規(guī)要求，開發(fā)商在申請商品房預售許可時，必須提交商品房的預售方案，在取得了預售許可證后，預售方案要在售樓場所顯著位置公示。

　　預售方案不但要包括該項目的基本情況，還要包括項目建設的進度安排，如何時封頂、竣工交付，以及預售計劃，每期開盤的時間、房屋套數(shù)、采用何種預售方式等。

　　同時，預售方案中還要包括預售商品房的價格及優(yōu)惠幅度。以及開發(fā)商自留商品房的樓號、房號、套數(shù)等。

　　新規(guī)中還特別提出，預售方案中要包括商品房質量責任承擔主體和承擔方式。開發(fā)商要明確在企業(yè)破產(chǎn)、解散等情況發(fā)生后，商品房質量責任承擔主體。

　  “這主要是為了在開發(fā)商在破產(chǎn)等特殊情況下，保證購房人的利益。即便是開發(fā)商破產(chǎn)了，房子有問題，購房人也可以找到責任人來解決。”北京市房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長陳志說。

　  “這次出臺的新規(guī)，其實還是房地產(chǎn)調控的延續(xù)，可以看出，政府的調控仍然持續(xù)著高壓的態(tài)勢。”陳志說。

　　 中國房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳云峰認為，新規(guī)將給開發(fā)商施加一個壓力，即不能有捂盤惜售、內(nèi)部認購等違規(guī)銷售行為。政府對預售已加強監(jiān)管，開發(fā)商不能存在僥幸心理。

　　 新規(guī)表示，如果開發(fā)商被發(fā)現(xiàn)有違規(guī)行為，將被責成限期整改。拒不整改的，將被暫停該項目網(wǎng)上簽約，即無法預售，并記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案，通過媒體曝光。

　　 ■ 新規(guī)解讀

　　1 工程進度寫入預售方案

　　政策：預售方案中需明確項目建設進度安排。包括項目建設周期、各期工程建設計劃和進度安排等。

　　解讀：陳志（北京市房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長）認為，這是對近期北京出臺的預售資金監(jiān)管制度的細化。按照預售資金的監(jiān)管，開發(fā)商的預售款只能在地下結構完成、結構封頂?shù)?個節(jié)點上，申請?zhí)崛∫欢ū壤馁Y金，支付工程款，采購材料等費用。因此項目建設進度安排，開發(fā)商是必須上報主管部門，并讓購房人知曉的。

    　2 售樓處須公示房價折扣

　　政策：預售方案中，要明確預售商品房的價格及優(yōu)惠幅度。

　　解讀：陳云峰（中國房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長）說，該規(guī)定將打擊開發(fā)商變相捂盤。“一些開發(fā)商在取得預售許可后，會先賣一個比較高的價格，如果有人買，那更好。沒人買，就先囤著。將來如果市場預期不好了，再優(yōu)惠銷售。”

　　陳志認為，提前上報并公示房價和優(yōu)惠幅度，就使得開發(fā)商必須提前分析房地產(chǎn)市場的預期。

　　3 房子怎么賣必須上報公示

　　政策：預售方案中，要明確項目的預售計劃。包括項目整體預售計劃，每期開盤時間、房屋套數(shù)、預售建筑面積等；本期開盤方案，包括暫定開盤時間、預售流程、排號、選房、簽約流程；預售方式，包括電腦排號、現(xiàn)場搖號或先到先選等公開方式。

　　解讀：陳志介紹說，以往開發(fā)商具體采取何種方式銷售，并不上報和公示，購房人也不能提前知道怎樣才能選房和買房。新規(guī)制度下，就要求預售方式必須公開透明。

　　4 開發(fā)商自留房須公示

　　政策：預售方案中，要明確本期自留商品房情況。包括樓號、房號、規(guī)劃用途、套數(shù)、建筑面積。并說明原因及銷售的承諾。

　　解讀：陳云峰介紹說，該政策針對的是一些開發(fā)商以團購或內(nèi)部認購的名義來留房，給一些關系戶，導致購房人無法買到房的現(xiàn)象。而且開發(fā)商留房給關系戶，往往會以很優(yōu)惠的價格。新規(guī)明確房價和優(yōu)惠幅度也要上報和公示，就避免了開發(fā)商這種一個樓盤，卻以低價銷售給關系戶的行為。

　　■ 綜述

　　“有取消預售制度的意味”

　　預售制度的爭議已經(jīng)持續(xù)了多年，不少專家曾多次提出，中國應該取消預售制度。近期有媒體報道，住建部稱預售制度或將變革。

　　“其實預售制度最大的爭議，就是買房人的風險問題。買房的時候，買到的不是現(xiàn)成的房子，而是圖紙。”陳云峰說。

　　陳志表示，從最近北京頻繁出臺的預售監(jiān)管新規(guī)看，北京正在完善預售制度。避免開發(fā)商“空手套白狼”，減少購房人的風險。昨天出臺的新規(guī)，又對預售的行為進行了細致嚴格的規(guī)范。

　　“我認為預售制度應該取消。而且從北京近期的這些政策背后，能感覺到一些將來取消預售制度的意味。預售資金監(jiān)管套在了商品房的前期環(huán)節(jié)，保證預售資金用于工程建設。將來如果這道箍套在了后期環(huán)節(jié)，也就是銀行發(fā)放按揭貸款，必須要在現(xiàn)房銷售時，那么就不能預售，只能現(xiàn)售了。”陳志說。

　　他認為，今年對房地產(chǎn)的調控，房地產(chǎn)市場轉冷，正是取消預售的好時機。

　　陳云峰則認為，預售應該加強監(jiān)管，但不能取消。“房地產(chǎn)市場的發(fā)展不能滿足中國城市化的需求。也就是說，還有很多人要買房，如果都是現(xiàn)房了，是滿足不了需求的。