最新的人口結(jié)構(gòu)

　　研究顯示，25歲至49歲的購(gòu)房主力人口將在今年達(dá)到峰值，并從2018年開(kāi)始急速下降。“這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)將開(kāi)始經(jīng)歷需求結(jié)構(gòu)的改變，在未來(lái)的三到五年，樓市購(gòu)買力也許就會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性短缺。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人告訴記者。一方面是新增人口在減少，一方面是多地仍在加大商品房的供應(yīng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述兩大因素導(dǎo)致的供需失衡將成為樓市面臨的最大威脅。

　　20歲以下年輕人占比急劇減少

　　“總有一天，中國(guó)不再有那么多的年輕人；總有一天，中國(guó)不再需要那么多的房子。”對(duì)于近幾年各地人口結(jié)構(gòu)的變化，北京科技大學(xué)教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉曾感慨道。

　　實(shí)際數(shù)據(jù)驗(yàn)證了趙曉的判斷。研究報(bào)告顯示，目前主力購(gòu)房人群為25歲-49歲，1990年的出生人口已經(jīng)進(jìn)入到主力購(gòu)房人群中。但根據(jù)全國(guó)第六次人口普查數(shù)據(jù)，目前“80后”人口的總數(shù)是2.28億，“90后”是1.74億，“90后”人口總數(shù)比“80后”少23%。

　　“人口因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支撐力度正在減弱，從現(xiàn)在來(lái)看，樓市中的需求結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生改變，剛需人口開(kāi)始減少。”中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)牛鳳瑞分析，近兩年，人口結(jié)構(gòu)的各項(xiàng)指標(biāo)都出現(xiàn)了拐點(diǎn)，中國(guó)勞動(dòng)力人口、城鎮(zhèn)人口及婚齡人口的變化共同促成房地產(chǎn)在長(zhǎng)周期上出現(xiàn)向下拐點(diǎn)。

　　從第六次人口普查數(shù)據(jù)看，幾乎所有城市都出現(xiàn)20歲以下年輕人占比急劇減少的現(xiàn)象。

　　此外，過(guò)去20年，中國(guó)有4億人口從農(nóng)村走到城市，從小城市走到了大城市。

　　“這一波城市化浪潮造成了中國(guó)有史以來(lái)最大的人口遷移和最大的經(jīng)濟(jì)版圖改變，同時(shí)也帶來(lái)了房?jī)r(jià)的無(wú)序快速上漲。”陽(yáng)光100董事長(zhǎng)易小迪說(shuō)，但這樣的人口紅利已經(jīng)消失不見(jiàn)。

　　購(gòu)房適齡人口變化趨勢(shì)

　　如果10年后一對(duì)夫妻擁有6套房子，那么誰(shuí)還會(huì)買房？

　　業(yè)內(nèi)人士分析，在中國(guó)人口老齡化加劇后，祖輩和父輩的房產(chǎn)將由第三代繼承。目前，大多數(shù)家庭構(gòu)成都為“421”結(jié)構(gòu)。即使按照祖輩父輩家庭都僅有一套房來(lái)計(jì)算，第三代年輕夫婦結(jié)婚時(shí)擁有的房產(chǎn)也將有6套，這使得市場(chǎng)上的住房供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，從海外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，當(dāng)人口結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化等影響房地產(chǎn)的長(zhǎng)周期因素出現(xiàn)拐點(diǎn)后，房地產(chǎn)周期也將產(chǎn)生深刻變化。以日本樓市為例，其勞動(dòng)年齡人口在1992年達(dá)到峰值，僅僅一年后房地產(chǎn)泡沫就開(kāi)始破裂。

　　專家分析，由于此前樓市中大量投資、投機(jī)性需求的存在，造成房地產(chǎn)行業(yè)的非理性繁榮。但高房?jī)r(jià)使得現(xiàn)有的剛需人群購(gòu)買力大幅減弱。

　　“隨著購(gòu)房者年齡的增長(zhǎng)，其所購(gòu)房?jī)r(jià)也隨之同步上升，戶型面積也逐漸增大。35歲以后則以改善型購(gòu)房為主。”相關(guān)專家說(shuō)，總體來(lái)看，40歲以上年齡段購(gòu)房占比遠(yuǎn)低于35歲以下年齡段。

　　十年之后，1985年之前出生的人群都已進(jìn)入40歲以上年齡段，這一部分人的購(gòu)房率也將大幅減少，這意味著，改善型產(chǎn)品也將失去購(gòu)買力。